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              阻漲物業費背后的業態解構

              時間:2015-11-14 11:25來源:現代物業 作者:嚴實 點擊:
              在當前的中國,唯一頑固不漲的物價大約只剩下住宅物業服務費一項了,在許多城市甚至已被封凍了十多年之久。隨著去年各種物價的瘋漲尤其是今年4月開始施行的各地最低工資標準大幅上調,即將給物管企業最嚴重沖擊的一波海嘯已經發出了它的凄厲咆哮。
                
                在當前的中國,唯一頑固不漲的物價大約只剩下住宅物業服務費一項了,在許多城市甚至已被封凍了十多年之久。隨著去年各種物價的瘋漲尤其是今年4月開始施行的各地最低工資標準大幅上調,即將給物管企業最嚴重沖擊的一波海嘯已經發出了它的凄厲咆哮。
                
                “物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則”之所以難以盡如人意,在于“區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。”在全國平均不足20%成立業主大會的住宅區中,眾口難調的業主群體達成與物管企業商定合適價格,幾無可能,參照“政府指導價”則成為沒有業主大會住宅區的唯一選擇。顯而易見,相比給財政和政績帶來巨大貢獻的房地產而言,相比像驢打滾一樣隨時翻筋斗的公共消費品價格而言,這個“積貧積弱”的物業管理小兄弟實在難以喚起相關部門的注意,這個幾乎在計劃經濟的沙灘上被曬干了油水的“政府指導價”,成了物管企業不得不常年固守的雷池。即使是在業主內部就收費標準也存在嚴重分歧之時,公共決策之中利益最大化總是讓位于成本最小化的法則立即發生作用,最后通常是鼓吹更低收費而不是更好服務的業主意見勝出。在這種“民意維穩”的假象推動下,政府指導價中的偏低標準和最低標準始終暢行無礙,同時,一個個入住未經幾年的小區迅速舊敗。
                
                必須正視,“收費已經嚴重落后于服務付出”所遭遇的業主質疑也存在相當程度的合理性。在各類社會服務業中,目前很難找到如物業服務般全包全攬、散而不精的大一統企業,既不能建立和推動受社會普遍接受的剛性標準和量化體系,又無法獲得社會高度認同的專業信譽,因而要各種不同背景和不同需求的業主依靠心理感知從而能夠判斷物業服務是否質價相符更是癡人說夢。發達國家的解決之道是建立物業管理職業經理人的專業地位和職業信譽,由業主首先成立產權人組織并統一自己內部的管理標準和服務需求,再聘請職業經理人,獲得產權人組織授權后向其他各類服務供應商購買服務。這是一個在許多國家以及我國香港和臺灣地區被不同程度驗證了的良性格局,也是在我國《物權法》和《物業管理條例》中被指示了的光明前景。
                
                問題是,在走向那個光明前景的坎坷路上,我們到底要摔多少跟頭?要付出多少代價?
                
                任何一種非壟斷性社會服務價格的自然漲跌,帶來的是全體從業者的收益增加,或者社會全體需求者成本的減少,目標都統一指向提升國民整體生活質量。政府運用公權干涉價格杠桿,只能是在打擊非法倒買倒賣操控市場、恢復市場秩序的特殊時期。過去十年特別是過去一年多的非壟斷性價格飛漲,其利弊后果都在由全體國民承受,無由漲價的行業,損失都可以通過向下家轉移最后由消費者買單,消費者則通過行業之間橫向轉移來彼此分擔,國家則應該同步通過財政收入向失業者和弱勢群體增加社會救濟來分擔——就后果而言,這至少是一種社會公正的必然。那么,有什么理由唯獨要求物業管理行業長期固守價格人為限制,去“保護”那個并不成立的所謂業主利益,而犧牲物業管理維系的基礎呢?
                
                有一種意見認為,在嚴格的價格控制之下,有利于物業管理改過自新,提高業態整體水平。這是極端的罔顧常識,歪曲事實,令人想起飽食終日的人在告誡那些饑寒交迫的人說,時常餓餓肚子生生病,有利于提高你的免疫力。物業管理企業作為市場化的產物,其興衰存亡當然該由市場來決定,政府的價格監管只應當是在其違法操控市場的時候,而不是假設物管企業都是會偷吃魚兒的漁鷹,所以漁民應該在放它下水捕魚之前把它的脖子箍起來。相同年代的上游產業房價飛漲,為什么多年不見有人箍緊它的脖子呢?還有一種說法也相當不靠譜,說物管企業應充分開發物業價值,積極創收。這是中國式的機變,言外之意無非兩個,其一是明示物業管理的去專業化,流向中介家政等其他服務業的陣營最終徹底導致物業管理價值異化;其二則是暗示用業主所有的共用物業和共用設施設備謀利“以補貼物業服務收費的不足”。這是《物權法》承認僅僅是屬于業主通過業主大會才能實現的權利,對于沒有業主大會,或者雖然有業主大會但是業主委員會卻不受約束的小區來說,所謂“創收”鼓動實為掩耳盜鈴,誘良為娼。
                
                提高最低工資標準理當是全民福祉,這也是政府的良好愿望并以此要求所有企業履行社會責任的承諾兌現,問題在于這樣的提高是收入性提高還是政策性強制提高。對公務員系統和行政事業系統(包括行政性質的壟斷企業)來說,這不是問題或者說是同一個問題;對可以隨行就市調整價格的其他行業來說,這是有辦法解決的問題;對于人工成本占企業總成本60%以上卻被勒住了脖子不能調價的物業管理企業來說,就是無解的問題;對于沒有房地產企業或其他方面可以補貼的、恰好解決了很多社會就業崗位的廣大中小物管企業,這就是要命的問題。企業沒有收入的提高,何來工資的提高?
                
                聯系《勞動合同法》中飽受爭議的勞動保險一刀切,企業的批評是“政府做好人,卻要企業來買單”,遭遇的反彈是,全國多個城市住宅物業遭受優秀公司的大量棄管,新的社會問題涌現。
                
                目前發生在業界的一些動態筆者略有察覺,或可做為偏方,推薦給有意者對號入座,頭痛醫頭腳痛醫腳。
                
                偏方一:物管企業難以承受人工成本上升,大量改用設備管理,比如撤換保安改用電子監控設備,比如公地停車全部仰仗業主覺悟不再管理。好處:假設機器不生病,不要求加薪,不要求買保險。副作用:老人小孩不適宜居;有車族不適宜居;高科技設備維修更新成本可能更高;別妄想有人幫你拎包上樓。
                
                偏方二:物管企業趁早走,方便業主自管。最佳效果:因有與業主充分協商的良好渠道并合法取得授權,加上聘用專業經理人,業主自己成立的管理公司因物業管理收費和物業經營收益充足,人員工資高,業主享受經營收益,企業不獲利。這其實不是不要公司、業主自管的結果,這是換了董事會和換了經營目標的公司。并發癥:在中國大陸靠自給自足尚不夠兩代人的業主階層,如果不能擺脫或者依賴別人、或者自己獨斷的自治思維,這樣的“徹底自治”與走掉的物管企業沒有區別或許更糟;業主自治公司從業者“自愿不要報酬”、“自愿領取低工資”是否違反了國家最低工資標準的相關法令?
                
                偏方三:專業企業走了,業主自己無法團結卻打得昏天黑地,最后政府調解,指示街道辦——居委會托管。好處:有了麻煩找政府,還可能撈到物業管理補貼。副作用:一切按城市管理標準來,開放私有道路、綠化、環境全民共享,家門外的一切政府做主。大政府,小社會,一夜回到改革前。
                
                減少副作用的建議:在業主自身培養和提高財產意識、參與意識和文明意識的過渡時期,開放物業管理的社會調節功能和經營自主權利,立即取消或上調幅度與十年來社會平均工資上漲幅度相適應的商品房小區物業服務收費政府指導價標準,并逐步過渡到保障房小區和售后公改房小區;同時盡一切可能鼓勵業主大會的成立,使其能夠主動合法地通過參與、控股或組建等途徑主導管理公司,真正實現合理、公開、收費與業主需要的統一服務水平相適應的效果。

              原載于《現代物業·新業主》2011年04期/總184期
                

              (責任編輯:現代物業)
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