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是明白一個道理更重要，還是訂立一個制度然后不要問為什么而去執行更重要？
從今年第4期開始，《現代物業》“舉案說法”欄目陸續刊登了一些加拿大法院的判決文書，筆者擔任了一部分翻譯工作。翻譯過程中有些名詞可以有多種翻譯方式，而筆者總是困惑將它們翻譯成“我們”的什么——相對于中國內地來說，這些概念意味著什么。如果只是單純從案子字面上來講，每一件業主的索賠案件，不管被告中有物業管理公司還是發展商列席，“共管公寓公司”幾乎都要出席。也就是說，業主因為公寓修繕工程失敗而導致損失，都可以將共管公寓公司董事會所代表的整個共管公寓，也就是“我們的”業主大會當做被告。但在中國，通常只會將物業管理公司當做被告，而不會去告“我們的”業主大會。
業主還能起訴業主大會？當然！《中華人民共和國物權法》第七十八條第二款黑紙白字書寫：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”但正如舒可心先生所說：“中國的國情是，幾乎沒有業主知道《物權法》（賦予）的這個權利。”
一種出于下意識的判斷會認為，加拿大的業主綜合素質高，法制觀念強，當然比中國業主懂法。在與“加拿大物業管理志”專欄小組成員、安大略省注冊物業經理王成先生的交談中，筆者問道：“對加拿大共管公寓的業主來說，他們是否有足夠的精力去了解繁多的法律規定？如果不了解的話，如何判斷出了問題應該去找誰？”王成先生說：“實際上加拿大業主不可能知道所有的必要知識，他們也不關心如何知道，就算是他們投票選舉出來的業主董事會成員也知道得不多。他們只是十分關心自己的財產，以至于我初到加拿大時，很奇怪他們為什么不關心國家大事，而對每一次大廈開大會極為在意，為了雞毛蒜皮的事吵得不可開交。”
加拿大法律強制成立共管公寓公司。這個“公司”是在發展商建成房子時就以“公寓全體業主”的名義由發展商代理在政府注冊備案，“公司”的股份隨每一間“物業單位”一同交付給業主，直到全部“物業單位”移交完畢，共有部分也隨之移交完畢。2005年北京NAGA上院“物業革命”和這種方式一模一樣（也就是說根本算不上“革命”）。它在中國已經被實踐了，能說這個“體制”會遭遇制度障礙么？但這一次實踐卻被輕易當做了信息爆炸時代的過眼云煙迅速被人遺忘，以至于最近北京市于家園一區14-17號樓業主大會獲得組織機構代碼證成為“法人”，再次以“全國第一業主大會法人”之名被賦予了重大的意義（事件請參看本期“百家譚”）。
按照共管公寓公司強制注冊和股權轉移的思路，不難理解，在完成轉移后，也就是“我們的”業主大會成立以后（在此沒有必要強調業主對自己所購物業的具體享有權利部分有明確的法理認知），管理共有物業的責任就落在了共管公寓公司（全體共有人）的肩上：收取管理費、出錢雇人打掃衛生維護設備、出了事情要“兜著”，弄壞了別人的東西要賠。這個道理，中國的老百姓想必沒有笨到無法理解。這也就是業主大會在加拿大經常成為被告的原因。真正的、提供勞務和技術的——換句話說——給人打工的物業管理公司，通常也只是第二被告，負有連帶責任。“天價索賠”這種事，業主總是要找共管公寓公司（業主大會）的。
這是異常清晰而又簡單的邏輯，完全能夠自洽——誰做出的決策誰負責，全體業主做出的決策全體業主負責；因此損害了個別業主，全體業主來補償，賠償的錢都要分攤在每一個業主身上。
反觀國內，誰實施管理誰負責，決策人“逍遙法外”。又不合理，又不合法，非常怪異。
所以，筆者能夠為“我們的”物業管理公司提供的建議是，對于那些加拿大的參考案例，在實際操作上可以把“共管公寓法人”翻譯成“物業管理公司”，這樣有助于作業時規避風險；對于實際的管理，最好把決策權拱手相讓，由業主自己討論去吧，畢竟“誰決策誰負責”這一基本原理，也是我們的法律所遵循的。請別再用“他山之石”的假定去理解加拿大制度，因為我們也是這樣設計的。
從這一點想開去，對北京于家園一期業主大會“領證”一舉，當然要舉雙手雙腳支持。它的意義在于，業主大會法人的誕生讓業主的“維權”脫離了傳統“消費者式維權”的狹隘，轉而向“維護自身的管理權利并維護聘用者的合法所得權利”發展，摒棄了權利人對制度的“工具化思維”，是對制度遵循的一種理性的回歸——是“回歸”。
它偉大嗎？說到底，就是“要拿錢，得管事；誰拍板，誰兜著”。
這一道理是普世性的，所以強制規定業主大會必須注冊為法人就顯得非常多余——如果業主們都不想物業管理公司拿走屬于自己的一分一毫，自然會成立業主大會并注冊為法人；如果業主覺得這樣做成本太高，那么在前期物業管理階段所出的問題，就應該去找作出決定的發展商而不是它雇傭的物業管理公司。
恰好《北京市物業管理辦法》就是這么寫的。
原載于《現代物業-新業主》2011年07期/總193期
(責任編輯：現代物業) |
