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年關將臨，商品房銷售的嚴冬也如期而至。地產人士討論的話題，焦點集中在房價的拐點是否來臨，以投資為主導的彈性需求，是否會在住宅物業中被全面凍結，由此引發商品房市場的整體雪崩。
扼制商品住宅的惡意炒作是否會連帶拖垮合理的剛性需求，經濟學家們莫衷一是。真正有剛性需求的市民則捂緊腰包，樂見政府在保障房方面的舉國措施，并期待著熬不下去的開發商們大甩賣的那一天。
中國三十多年的商品經濟發展，令國民生活迅速提高，同時產生了消費者在各項需求方面的品牌認同，以及由品牌認同遞延開去的制造商情感認同。人們嘴上念叨著一個個商品的品牌，心中一遍遍重復刻下對品牌制造者的忠誠，這是一種喜新但更懷舊的情愫，商家將其視為至高境界，畢其功力與心智加以呵護。品牌，是商業社會需求者與供應者傳遞情感的最好信物。
但是，以第二次經濟普查數據來看（截至2008年年底），全國21萬多家房地產企業當中，有幾家是優秀品牌企業呢？人們選房的時候身邊圍滿了殷勤的銷售人員，許多交易最后卻是在圖紙上完成的。與幾萬字印刷精美的車輛使用說明書形成鮮明對照的是，房屋使用說明書通常只有幾頁打印紙，其成本有些甚至不如隨地亂扔的廣告宣傳單。從房屋驗收開始，銷售人員和工程質量管理人員即告消失，業主開始面對無論提出什么質疑總是回答說“我不能做主”的物管交接驗收人員。從首付款和售房合同完成的那一刻起，除非后來業主有向開發商尋仇的意思，否則他們之間從此老死不相往來。
如果業主的身家不得不深陷這樣一個毫無彼此認同的關系里，“博弈”一詞就只剩下彼此算計。當消費者以名氣大賺錢多的艷羨替代內心對開發商的情感認同之時，品牌被誤會成了暴發戶的華麗皮囊，嫌人貧妒人富的種子就有了栽培的土壤。漢語中那些虛榮與浮華的辭藻當初不是很多都由地產商炮制出來的么？不要責怪消費者和投機者的勢利與絕情，當初風光的時候你可以多做點什么。
開發商的傲慢是有錢人的傲慢，或者被當作有錢人的傲慢而被多方面推到前臺，用來展示中國金錢時代窮對于富的所有無力和自卑，渴望和仇視。這種情緒，并非只是被經濟學家們用于解釋貧富差距擴大化的可怕后果，社會輿論俯首可拾的證據是：看看吧，無論我們多么勤勞和辛苦，財富還是都被他們拿走了。醞釀在地產經濟政策變革的深層次問題，已經跨越了社會財富分配，關乎當前令人焦慮的政治公平。
準業主們只等清倉甩賣的吆喝聲唱響，在房地產開發商們走投無路之時將入場掃貨。而開發商顧慮的是，一旦房價尋底的過程透明敞開，所謂最低價永遠會被準業主質疑假唱，昨天越升越搶的美景轉眼化作越降越觀望的噩夢。樓市淪為賭市何止是尷尬。當一個個新落成的住宅樓盤淪為賭桌上的籌碼，物業管理是否可以從中獨善其身？
首先是物業管理的兩年蜜月期風光不再，那種前期物業管理階段由開發公司和其委托的管理公司說了算的樓盤將大幅減少，全國絕大部分住宅小區設施設備過了質保期，開發商中許多臨時拼湊的項目公司以各種形式解體，住宅商品房制造商消失而“特約售后服務”的物管企業亦因缺乏制造商技術和資金支持而束手無策，此時的業主自管準備好了嗎？此時的物管在住宅物業領域轉型兼做“管作分離”（不論是“管”還是“作”）準備好了嗎？
其次，開發商不能脫手但希望迅速與小業主撇清關系的物業將大量增加，迫于壓力轉而謀求持有物業的經營管理。此時的物管企業對商業物業領域資產管理、設施設備管理、中介招租、商業推廣和物業營銷策劃等方面，是否開始有針對性地充實和配置？
另外，作為優質產品的服務保障，優秀的開發企業和世界上許多的優秀品牌一樣并不推崇售后服務外委，反而是建立自己的服務體系，使自己與消費者（業主）的關系始終保持緊密親和，避免在內部將優質資源向研發和銷售部門集中，而將劣質資源向客服部門分流，從而損害客戶對企業品牌的第一印象。因此，幾年前不少業界人士所倡導的“建管分離”必將遭遇優秀開發企業最強烈和徹底的顛覆，他們會更傾向于建管“一條龍”。那么，那些沒有開發背景的獨立物管企業，將如何建立自己的競爭優勢，爭取獲得優秀開發單位的優質物業？
2012始發，對物業管理的提問還會有很多。
原載于《現代物業·新業主》2012年1期/總211期
(責任編輯：現代物業) |
