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              管理者應該尊重哪些事實

              時間:2015-11-14 11:57來源:現代物業 作者:王正 點擊:
               管理的標準是人為劃定的,但社會的需求卻是客觀存在的。作為客觀存在的廣泛的社會需求,并不會因為只占社會總人口數極少部分的管理者的意志而改變。
               
                記得在去年的全國規劃年會上聽到一位經濟學家說,在中國,生產力落后的時期,解決供給不足的問題,辦法之一就是減少需求。不僅生產依靠計劃進行,消費也依靠計劃進行。政府甚至從宣傳層面上改變人們的審美取向,于是那個年代的幾億人幾乎穿著完全一致的衣服,騎著完全一樣的自行車。
                
                特殊歷史時期的“一刀切”,使當時的執政者達到了自認為是對世界最大的貢獻——不借助任何外力養活了超過全球五分之一的人口。實際上,對需求“一刀切”的另一個效果是解決了公共管理能力不足的問題。在管理資源匱乏、管理技術落后的時期,降低需求,也就降低了人們在生產之外的其他社會生活的行為總量。
                
                上世紀90年代的住房制度改革,之所以成為近現代中國最重要的歷史事件之一,就在于它是在政權沒有更迭的情況下,改變了自50年代建立的新的社會框架中,社會分配和處置財產的方式——換句話說,就是解放了社會尤其是個人對不動產的需求。這一改變不僅激活了中國的土地經濟,刺激了中國生產力的飛速發展,更促進了社會需求向更廣范圍和更深層次的前進。社會對不動產的各類需求,發展到今天,早不局限于簡單的“遮風避雨”,而體現出資產特性(例如通過出租獲取資產性收入、通過轉手出售賺取差價等),甚至純粹的審美要求(依照個人喜好裝飾裝修亦或改建房屋)。然而令人遺憾的是,管理者(包括立法者和執法者)似乎并沒有在管理的理念和行為上作出足夠應對局面的調整。
                
                這里有兩個極端的例子。
                
                今年6月份,在武漢近郊的一個別墅樓盤,業主劉先生將價值300萬元的獨立別墅推倒后重建。6月19日,黃陂區城管局盤龍城分局發現后,責令劉先生停工。(《武漢晚報》2013年7月9日)按照現行的法規條款,劉先生很可能面臨被要求“恢復原狀”的處分。
                
                且不說因缺少建筑圖紙而造成“恢復原狀”的技術性障礙,阻止其處置自家房屋于法于情都有可商榷之處。按照《物權法》的規定,業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利;業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。劉先生對自己獨棟別墅推倒重建的行為,為市場消耗了過剩的鋼材和混凝土,促進了裝飾裝修產品的消費,從拆房到蓋房粗略計算也可以提供超過20個就業崗位,既沒有危害整個小區,也沒有損害其他業主的合法權益,卻被執法部門“叫停”。
                
                盡管《物權法》第七十六條規定,改建、重建建筑物及其附屬設施應當由全體業主共同決定,但必須要說明的是,以上規定都屬于《物權法》“業主的建筑物區分所有權”一章。那么,是執法者沒有找對法律依據嗎?或者從另一個角度看,別墅小區本身就不合適被定義為“區分所有建筑物”?或者,對于獨棟別墅小區的業主而言,他們應該可以行使有別于其他“區分所有建筑物”業主的一些特定的權利?
                
                按照我們國家立法的慣例,國家層面的法律只規定原則性的條款,具體內容交由地方立法機構制訂細則。而地方執法和司法機構在遇到如獨棟別墅推倒重建這類又具有非地域性特點的具體問題時,往往又以“沒有上位法為支持”而拒絕作出判斷或只按照字面意思作出一個機械性的判斷。問題的解決,常常誕生在一些具有特許性質的“先行先試”地區。要總結“先行先試”的特點,無外乎“規矩由民間自己訂,政府不再摳法律字眼,只管保障大環境的安定團結”。
                
                簡言之,從立法到執法,是否在面對上述問題時,能夠擺脫“凡事先用條款量一量”的思維,只要個人需求不會造成社會危害,盡量從如何能去滿足的角度出發,具體問題具體處理。滿足社會各層次的合理需求,就相當于促進了社會經濟的發展。這個道理不用多講。
                
                如果說劉先生的情況屬于“錢多到沒有地方花,只為了讓自個兒高興”的話,北京市最近出臺的一項規定,又指向另一個極端現象。7月18日北京市多部門聯合出臺《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》,規定:出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個房間居住的人數不得超過2人,有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外。
                
                如此項規定真的是按照報道中所說,是為了整治“群租”問題而出臺,那么,想要解決“群租”問題的人很可能找錯了方向。“蟻族”選擇“群租”,寧愿忍耐惡劣的居住條件,一定是因為這種居住方式可以滿足對他們來說更重要的需求,例如以促狹之榻,換來分攤至個人的更低租金,同時或能享受交通方便、住所周邊有生活配套,等等。而北京的公共租賃房大多建設在豐臺、通州、石景山區等遠離城市中心的區域。如果政府不想拿出好地段(同時也就意味著好的土地出讓金)建設公共租賃房,那么就應該鼓動更多的用人單位向城市周邊轉移。否則“群租”就是一個死結。不依靠經濟杠桿而直接使用行政命令,簡單地劃定“5平方米”和“不得超過2人”的標準,難免又是“一刀切”的思維在作怪。
                
                管理的標準是人為劃定的,但社會的需求卻是客觀存在的。作為客觀存在的廣泛的社會需求,并不會因為只占社會總人口數極少部分的管理者的意志而改變。我們所處的時代,早已不是可以用計劃來管理需求的時代,作為公共事務的管理者,如果不承認需求的客觀性,不認可時代的變化,還希望通過制訂和執行簡單劃一的準則來規范“亂象”,既是刻舟求劍,也是掩耳盜鈴。當這種行為又被冠以“為了大多數人的利益”而又看不到大多數人是通過哪種途徑表了態時,尤其值得警惕。
                
                那么,對于物業管理人來說,對于不管是制訂臨時管理規約的單個大業主還是制訂管理規約的全體小業主來說,是否也要面對同樣的問題呢?這是真正考驗智慧的地方!

               原載于《現代物業·新業主》2013年07期/總第263期
                

              (責任編輯:現代物業)
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