原載于《現代物業·新業主》2019年11期/總第476期
 

　　我們在上一篇(2019年9期“銳觀察”)中討論了“公共物業”概念的提出。從行業的慣性表述中，將物業按產權人類別劃分為三部分：第一部分為物業的公共部分，也就是物業建設規劃帶以外的國家所有的產權部分，簡稱公共區域;第二部分為該物業建設規劃帶以內，但是沒有成為業主個人獨有，而是與該建設區域內所有業主共同所有，可以分攤卻無法分割的共有產權部分，簡稱共有區域——也就是我們通常說的“物業管理區域”;第三部分為物業建設規劃帶以內，并經確權成為業主個人所有的獨立產權部分，簡稱專有區域。如圖1所示。

圖一 公共區域、共有區域、專有區域示意圖
 

　　“物業管理”專項事務的誕生，根本原因是從第一區域即公共區域中，產生了越來越多的“第三區域”即業主專有區域，這個過程就是“公房”的相對減少和“私房”的劇增;所有的第三區域之中連接和共享的部位即第二區域也伴隨上述過程增加。雖然我們在幾十年的實踐中，已經習慣將多數不同產權人組成的共有區域稱為“物業管理區域”，但是物業管理的內容并非僅限于這個區域當中。如表1所示，物業管理的核心，是解決因建筑而毗連的房屋、場地、空間、共有的配套設施設備、秩序和環境——的運行和維護問題。但這些問題并非是“內不入戶，外不出墻”的：它們向內延伸進入業主專有區域，與業主的房屋裝修改造、終端設施設備使用，環境秩序維護等產生交集;向外擴展進入城市公共地帶，又與城市管理、社區管理和服務有著密不可分相互滲透的關聯。

表1 公共區域、共有區域、專有區域的管理內容

　　我們所說的物業價值，遵循區域順位規律。即決定物業價值的首先是第一區域即公共區域價值，其次是第二區域即共有區域也就是物業管理區域價值，最后才是第三區域也就是專有區域價值。

　　在同一個住宅小區或同一個寫字樓中，面積成為物業價值的決定性因素，其次有樓層、采光、室內裝修、家具等，對物業價值有著無足輕重的影響。我們很難發現，在一個小區中相同面積的兩套房屋，會因為這些因素而使價值有明顯區別。但是，在同一個街區中經濟地理環境基本相同的兩個小區，即使建安成本相似，分屬兩個小區里的兩套相同面積的房屋，物業價值也可能相差甚遠。其中緣由正是第二區域即共有區域價值發揮了巨大作用——無法分割的第二區域共有價值，直接在第三區域兌現，即業主專有區域價值得到提升。

　　第一區域即公共區域的價值對物業價值的影響，則更遠甚于第二區域價值的影響。“寧要某地一張床，不要某地一套房”，講的道理并非是業主能夠在其專有區域中能獲得更多享受，也不是在其共有區域中得到更多更好的服務，而是某地的物業，盡管其第二區域、第三區域或許比較其他地方的物業，毫無優勢甚至更差，但是進入第一區域后，公共服務和社會福利大大提升，更為優渥的公共區域價值折射兌現到了業主物業價值當中。

　　因此，影響物業價值的首要因素，是公共區域價值，其次是共有區域價值，最后才是專有區域價值。作為專業人士，如何通過提升公共區域管理水平，從而提高公共區域和公共物業價值呢?

　　后文與各位一同探討。