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      從合同到合伙 ——中國物業管理的歷史嬗變

      時間:2021-05-19 16:04來源:《現代物業·新業主》2021年1期 作者:喬新生 點擊:
      《中華人民共和國民法典》將“物業服務合同”納入其中,并且專章規定,改變了傳統“物業管理”的概念,把物業管理看作是一種合同關系。
            《中華人民共和國民法典》將“物業服務合同”納入其中,并且專章規定,改變了傳統“物業管理”的概念,把物業管理看作是一種合同關系。這究竟是歷史的進步,還是歷史的退步,有待后人加以研究。
            物業管理解決的是資產管理問題。與合同有一定的關系,但是,并沒有必然的聯系。簡而言之,財產的性質決定了物業管理范疇更加廣泛。物業服務僅僅是指合同關系。
            物業管理既包括環保服務,也包括財產保管;既包括建筑物及其附屬設施的維修養護,也包括加工承攬;既包括園林設施維護,同時也包括社區治安管理,因此,物業管理的概念遠遠超過物業服務的概念。
            筆者認為,討論我國物業管理服務問題,可以有不同的視角。在物業管理服務的問題上,必須澄清基本概念,跳出傳統的合同思維邏輯,建立新的物業管理服務體系。
            首先,物業管理服務體系不是簡單的合同關系。過去人們簡單地以為,物業管理服務就是一個合同服務,物業管理公司根據物業管理合同,提供服務,獲取一定的報酬。這種把物業管理服務簡單化的現象,不僅體現在我國一些地方立法機關制定的地方法規和地方政府規章中,同時也體現在一些物業管理公司自身的章程和業主委員會公約之中。這種觀點是完全錯誤的。
            物業管理服務是一種超越合同的服務。物業管理服務是建立在信任基礎之上的服務。物業管理不是合同,物業管理是一種合伙。
            業主委員會聘請物業管理公司,實際上是與物業管理公司建立一種類似于相互信任的合伙關系,大家為了完成一個共同的目標,形成特殊法律關系。物業管理公司是業主委員會的合伙人,他們共同維護住宅小區的秩序。這是物業管理法律關系和我國城市管理法律關系的本質不同。城市管理法律關系是建立在法律基礎之上的社會關系,城市管理法律關系既包括城市政府管理,也包括城市管理部門與環保公司簽訂的合同。而業主委員會與物業管理公司簽訂的合同不具有政府合同的性質,當然也不是傳統意義上的民事主體簽訂的合同,而是一種合伙性質的合同。
            這是因為物業管理服務法律關系,是建立在信任基礎之上的關系。物業管理公司與業主委員會建立命運共同體,大家榮辱與共,在相互尊重的基礎之上,共同維護住宅小區的秩序,確保業主的合法權益不受損害,確保住宅小區的公共秩序不會遭到破壞。這種基于信任的合伙關系使得物業管理公司被業主委員會賦予了“管理”的職責。這是我國《民法典》規定物業服務合同處境尷尬之處。
            物業管理公司之所以被稱之為“管理”而不僅僅是“服務”,就是因為物業管理公司在經營過程中,負有管理的職責。這種管理職責一方面表現出,物業管理公司代表業主委員會對個別業主實施管理。如果個別業主為了自身利益破壞住宅小區的設施,物業管理公司有權加以干預。如果業主委員會沒有切實履行自己的職責,損害業主的合法權益,物業管理公司也可以根據合同的約定,切實保護業主的合法權益。管理職責的另一方面也反映出,物業管理公司代表業主委員會對外行使管理的職責——如果其他組織和個人侵犯業主的合法權益,物業管理公司有權實施“管理”?偠灾,物業管理公司或者物業管理服務公司在任何情況下都不是一個單純的服務公司,雖然把“管理”改變為“服務”是一個非常時髦的概念。
            當然,如果物業管理公司受到治安管理部門的委托,從事巡邏活動,那么,會產生另外一種管理關系,與物業管理服務沒有直接的聯系,F實生活中,物業管理公司接受水電氣部門的委托,代為收取有關費用,這是另外一種委托合同,與物業管理服務也沒有直接的聯系。
            其次,物業管理服務之所以是一個合伙性質的法律關系,是因為在以往的物業管理中,強調合同的概念,強調權利義務對等,絲毫沒有意識到,物業管理服務內容非常豐富,如果沒有樹立合伙人的概念,沒有與物業管理公司員工建立合伙關系,那么,未來物業管理服務將會面臨巨大挑戰。
            筆者曾經多次明確指出,我國物業管理公司先天不足,這一方面是因為人員素質問題,另一方面則是因為我國物業管理制度設計出現了嚴重問題。
            無論是在發達市場經濟國家,還是在一些轉型市場經濟國家,物業管理服務早已超越了“合同”的范疇,引入了“合伙人”制度。所謂合伙人制度是指,物業管理公司與住宅委員會或者業主委員會建立長期的合伙關系,物業管理公司與業主委員會的關系不再是簡單的服務合同關系,而是一種“命運共同體”關系。命運共同體的特征體現在以下幾個方面:
            第一,共同組織談判。在西方一些發達市場經濟國家,房地產稅是地方稅,房地產稅的高低,決定著當地的物業管理水平。物業管理公司實際上是代表業主委員會與政府談判的機構。如果學生家長認為所在地教育水平相對較差,物業管理公司可以代表業主大會與政府溝通,要求政府聘請優秀教師,政府可以通過法定程序,由區議會或者市議會決定增加稅收。增加的稅收用來建設學校、聘請教師,改善教學條件。所以,西方國家同樣存在“學區房”的概念。凡是物業管理水平相對較高的地區,房地產市場價格相對較高;凡是物業管理水平相對較差的地區,房地產市場價格相對較低。
            第二,除了代表業主委員會與政府討價還價之外,物業管理公司還加強與業主委員會的聯系,與業主委員會建立共同體,負責制訂公約,確保住宅小區或社區環境不會損害業主的切身利益。在美國一些高檔住宅小區,物業管理公司可以決定住宅小區業主房子的顏色,如果小區的業主沒有及時修剪草坪,有可能會遭到物業管理公司的處罰。物業管理公司實際上已經與業主形成了一種特殊的命運共同體。這種命運共同體決定了,物業管理公司被賦予了類似于“社區政府”的職責。物業管理公司與業主之間命運共同體關系牢不可破。
            中國正處在社會轉型時期,物業管理公司起始階段就沒有樹立共同體的意識。我國物業管理公司和業主委員會之間的關系完全是合同關系。這就不難理解為什么我國《民法典》中專門規定物業服務合同的內容。制定物業服務合同規則,客觀上限制了物業管理公司發揮的空間,為物業管理公司的延伸服務設置了法律障礙。這是我國物業管理發展所面臨的巨大挑戰。如果不了解物業管理發展的方向,中國物業管理道路會越走越窄。只有建立物業管理科學概念,或者重新回到“物業管理”本來含義上來,才能使我國的物業管理事業蓬勃發展。
            筆者的建議是,物業管理公司應當建立聯合體,共同向我國立法機關提出立法建議:首先,進一步完善我國物業管理公約,堅持按照“契約自由”的原則,將充分反映業主意見的公約作為物業管理公司工作指南。其次,充分利用我國《民法典》的相關規定,強化物業管理公司的“管理職能”。我國《民法典》第九百四十五條規定,“業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查”。這項規定旨在為業主設定義務,這對物業管理公司通過制訂公約方式,切實履行自己的“管理職責”具有非常重要的意義。如果業主窗戶五花八門,或者業主裝飾裝修千奇百怪,就有可能會損害其他業主的正當利益。第三,爭取在與業主委員會簽訂合同中,具體規定住宅小區環境維護的內容;如果涉及幼兒園、中小學設施建設問題,業主委員會可以通過合同委托物業管理公司,物業管理公司應當向政府有關部門交涉,充分利用財政資金投資建設幼兒園、中小學;如果轄區內教育水平相對較低,嚴重損害居民的合法權益,物業管理公司可以依照法定程序,向有關部門反映意見,督促政府教育主管部門提高教學質量。第四,如果住宅小區的治安環境發生變化,業主權益得不到切實有效的保障,可以向政府有關部門反映,也可以組成聯防隊,或者要求政府治安執法機關派出輔助警察,協助維護社區治安秩序。第五,物業管理公司可以考慮強化與業主委員會的合作關系,爭取成為“合伙人”,與業主建立休戚與共的命運共同體,這樣物業管理公司未來發展前景光明。第六,物業管理公司可以通過增加衍生產品,提供延伸服務,方便社區居民,為物業管理公司長期經營打下堅實的基礎。
            如前所述,物業管理是建立在信任基礎上的管理關系,這種管理關系在現實生活中可能會形成悖論:如果對個別業主實施“管理”,有可能會在未來的業主委員會投票中,物業管理公司失去合同。但是如果疏于管理,那么,有可能會導致部分業主不滿,從而在未來與業主委員會談判中失去支持。
            總而言之,物業管理公司正面臨轉型,我國許多物業管理從業者尚不了解“管理”的基本概念,物業管理不同于其他管理,物業管理不同于物業服務。物業管理的概念非常寬泛。只有充分意識到自己應當扮演的角色,并且采取切實有效的措施,完成自己的本職工作,物業管理公司才能在未來發展中站穩腳跟并且不斷發展壯大。只有樹立命運共同體觀念,我國物業管理事業才能健康發展。
       
      作者為中國人權研究會理事、海峽兩岸關系法學研究會理事、昆侖策研究院高級研究員、中南財經政法大學教授。
      (原載于《現代物業·新業主》2021年1期/總第517期)
      (責任編輯:django)
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