|
在日常的物業服務中，難免要產生一些工作糾紛，比如業主的自行車不見了，汽車被劃傷了，在地上跌了一跤，鄰居有麻將聲干擾等等。對于這些糾紛，很多人想當然地認為物業公司要承擔責任，一句很流行的話是：這件事不解決，我物業服務費不交了。這類想法的人，目前在社會上很多小區的各階層人當中，還是很有市場的，仿佛這個物業小區的大門一打開，所有大大小小的事情，想當然，都得要由物業公司來擔當責任。筆者在近期就曾碰到一例：兩家業主，因“狗”事而起糾紛，引來了媒體，媒體在采訪筆者時，第一句話，提的問題竟然是：在這件事情當中，你們物業公司要承擔什么責任?我沒有反問他，你怎么斷定我們物業公司肯定有責任?我回答他：相關責任人承擔相關責任——沒辦法，我說了一句正確的廢話來應付。 那么，誰是相關責任人呢? 我們談責任問題，無外乎包含法律責任和道義責任這兩大類。法律責任是公權力以明文公示的方式，對適用對象(行為人)的行為予以規范以及行為人突破規范時所進行的補救、懲戒。道義責任是一定范圍內社會人的普遍價值觀以及社會人突破該價值觀時所進行的補救、懲戒。法律責任透過公權力予以強制保證;道義責任透過社會人信息表達，予以交流，形成共同觀點，它不具強制力，也無法保證。在我們的物業服務工作的糾紛中，所謂的責任問題，主要也就是法律責任。 其實，關于法律責任的含義，法理學界存在頗多分歧。但本人贊同“狀態說”——至少在本行業許許多多工作糾紛中需要追究責任的時候是這樣。“狀態說”認為：法律責任是由于違反了法定義務及約定義務或不當行使權利(力)，法律將迫使行為人或其關系人所處的受制裁、強制和給他人以補救的狀態。不當行使權利(力)在有約定的情況下是違反了約定義務，在沒有約定的情況下是違反了法定義務。 筆者認為：法律責任來源于法律義務(無論是法定義務還是約定義務，都是法律義務)。義務的含義是：主體必須響應他人的要求，針對客體做出某一特定的行為。一般來說，完整地履行義務——也就是正當行使權利(力)的時候，就不需要承擔與其后果相應責任(當然，它還有特例，在下文有所敘述)，反之，就要承擔責任。比如：保安在門崗值班，就有一個“注意進出”的義務，如果你已經仔細地檢查過，或者你一直都在注視著進出人員與物品等，只要你的“注意”屬于正常狀態和正常手段，你都沒有發現異常情況，那么，你就無需為它的后果承擔責任;反之，你都在那里打呼嚕睡覺了，談何“注意”?因此而出了事故，你就要承擔未能完整地履行“注意”義務的責任。至此，我們就要設問：物業公司都有哪些法律義務呢? 我認為，物業服務公司的法律義務有兩個來源，如前所述： 一個是法定義務，也即是以法律明文的形式直接規定的：物業服務公司應當做什么和不能做什么。這一類規定主要是《物業管理條例》的規定，如第二十八條：物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在這里，物業公司就有一個“查驗”義務。要有查驗過程、查驗結果、查驗記錄，形成書面的依據予以保存備查。其次，還有很多其他規定，比如：建設、工商、稅務、環保、公安、民政、勞動、衛生、物價、市容、城管、交通等等，各個部門都有一套行政管理法規，只要涉及到了，物業公司都有義務要履行。應當做的已經準確地做了，不能做的我沒做，這是守法。一般來說，守法者是不需要承擔什么責任的(當然它還有特例：承擔無過錯責任。無過錯責任是一種道義責任，它是通過法律規定的形式對當事雙方中的相對弱者予以救濟的一種辦法。)應當做的沒做或者打了折扣地做，不能做的卻做了，這是違法，要承擔違法責任。違法責任屬于有過錯責任，有過錯就會有傷害、有損失，受傷害、受損失者需要得到救濟，有過錯者還需要受到懲戒，以儆效尤等等。 另一個是約定義務，也即是物業服務合同內載明的，物業服務公司要做的事情。這個義務的履行，是有償的。你付費，我干活;你付多少費，我干多少活，這叫質價相符，這是守約。你付費，我沒干活;或者你付費多，我干活少，通俗地講，就是短斤缺兩，這是違約，要承擔違約責任。在物業服務的現實中，這種情況是經常發生的。比如：樓道的衛生，約定是每天掃一次，拖一次，垃圾清理一次，而實際上是隔天掃一次，每周拖一次，垃圾兩天清理一次，這就是違約，所造成的環境質量下降，生活質量差這種后果，就需要由物業公司承擔違約責任。 需要說明一下的是，約定義務中的“約定”內容必須是受法律保護的對象范圍：要么合法，是法律規定要做的內容;要么不違法，也即法無明文禁止的內容;還有，是有效的，也即提交的證據要充分、可信、在訴訟時效之內。 因此，在大大小小具體的物業服務糾紛中，物業服務公司要不要承擔法律責任，我們首先要判斷一下，物業服務公司有沒有這個法律義務，義務的履行程度是否完整?任何人想當然地肯定或者否定應該承擔責任，都是不妥當的。
(作者單位：浙江華門物業管理有限公司) |
