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原載于《現代物業·新業主》2019年1期/總第447期 “喂，物調委嗎?我是中地物業管理公司的，有個業主地面被倒灌的污水淹了，在公司鬧著呢，請你們過來下。” 接到物業管理公司的電話，調解員迅速趕到現場。原來是樓下下水管道堵塞造成樓上業主張某家被淹，張某找物業管理公司要求賠償來了。調解員通過現場查看和張某提供的視頻得知，物業管理公司的工作人員發現302室門口有水漬并伴有惡臭味，于是立即通知張某回家查看。等業主趕到家中，眼前的景象讓他們目瞪口呆，客廳、臥室、廚房到處都是污物和污水。當天，物業管理公司的工作人員幫助張某對家中的污水進行了清理，并對下水管道進行了疏通。原因找到了，水管也修好了，可張某家中受損的家具及裝修又該誰來承擔呢? 張某認為，物業管理公司未按合同約定對小區物業的公共部位進行疏通維護、保養維修，導致公用部分的排水管道堵塞造成自家損失，物業管理公司應承擔賠償責任。物業管理公司則認為，根據物業服務合同的約定，他們僅負責室外下水管道的管理。而張某家的堵塞發生在室內下水管道中。張某家里被污水淹了后，物業管理公司也派人幫助清理疏通，他們已經盡到責任，業主的遭遇他們也很同情，但物業管理公司不應該承擔賠償責任。
調解員了解到事情的來龍去脈后，竭力地在做張某的情緒安撫，讓他冷靜些，相信事情會得到解決的。調解員說，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。那么，就業主張某家的損失物業管理公司是否要承擔責任，關鍵看他們簽訂的合同是怎么約定的。調解員讓物業管理公司的人員把與業主簽訂的物業合同找了出來，其中第六條規定，物業管理公司負責該小區建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、自行車棚、停車位等。 這時張某的情緒已有所緩和，不再大聲嚷嚷。然而，雙方對這個約定都有自己的解讀，最后的焦點集中在從哪里算是室內，哪里是室外，因為合同里對下水管道的分界點沒有明確，調解陷入僵局。眼看天色已晚，調解員讓張某回去把損失列出一份詳單，估算下損失多少錢，約好時間下次去調解室調解。 兩天后，按約好的時間當事雙方都提前來到了調解室，張某把家里的損失列出的清單也帶來了，總共15640元。調解室里圍繞著下水管道究竟是室外還是室內依然爭論不休，張某以物業管理公司未盡到物業服務義務為由，要求物業管理公司賠償的態度非常堅決。物業管理公司認為，應以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以內的下水管道是室內下水管道，屬業主自行管理的部分，物業管理公司不負責管理。在墻體以外的下水管道如果出現堵塞，給業主造成損失物業管理公司會賠償的。 當事雙方一番唇槍舌劍下來，誰也說服不了誰。調解員認為，究竟從什么地方起是室內還是室外下水管道，在物業服務合同未作明確約定的情況下，可參照相關行業規范來確定。建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規定，即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道，如果沒有檢查井的，則以墻體外一米五為分界線，一米五以外算室外下水管道，以內算室內下水管道。就這件糾紛來說，物業管理公司派人通過專用工具向下水管道進行疏通時，發現大量雜物，雜物被清出后，張某家的污水倒灌問題得以解決。說明下水管道堵塞部位屬室內下水管道部分，不屬于物業管理范圍之內，物業管理公司并未違反物業服務合同的約定，讓物業管理公司來承擔責任是沒有道理的。對調解員的觀點，張某完全不能接受，調解再次陷入僵局。
第二天，張某來到市信訪局上訪，這天是某副市長接待日，在聽取張某的信訪訴求后，副市長叫身邊的工作人員聯系街道物管辦、中地物業管理公司、物調委、法律援助中心來對此糾紛進行協調處理。協調現場，物調委的調解員把前兩次調解的情況進行了通報。大家你一言我一語之后把目光集中到法律援助中心的律師身上。律師說：“張先生家里被倒灌的污水淹了，確實是件很窩火的事，但讓物業管理公司承擔賠償責任是找錯人了，法律是不會支持的。”聽了律師的一番話后，張某一臉的茫然，不知道接下來該怎么辦。律師接著說：“解決這個問題也不是一點辦法都沒有，張先生可以起訴可能造成污水管道堵塞的共同使用人，即樓上的幾戶業主，依據侵權責任法主張自己的權利。”但張某不同意，他說：“我樓上住著8戶人家，他們都是我鄰居，讓我去法院告他們，以后鄰里關系怎么處啊?”這時，調解員接過話對張某說：“如果不同意走司法程序，依然可以回到調解桌上，協調樓上的8戶業主共同承擔責任，這樣也能解決問題。”張某說：“這個辦法倒是可以的，但我自己不好出面，要么物業管理公司去找樓上業主協商。”見情況出現轉機，調解員表態愿意與物業管理公司一起做樓上幾戶業主的工作，讓張某家的損失降到最低，最終當事雙方都同意這個方案。 從當天下午開始，調解員及物業管理公司的人就馬不停蹄地逐個敲開張某樓上業主的大門，第二天街道物管辦的專干也加入調解隊伍。在他們動之以情、曉之以理，耐心細致的勸說下，有兩戶業主對張某家遭遇表示同情，很爽快地同意給1000元補償，有5戶業主經耐心的法律宣傳同意補償800元，有一戶業主堅決不同意，讓張某去法院打官司，該給多少就給多少。調解員一行沒有氣餒，先后4次去他家里做思想疏導工作，最終同意給500元的補償�？紤]到張某家確實遭受一定的經濟損失，物業管理公司主動表示免除張某兩年的物業費，張某對樓上業主能給予適當補償也感到滿意。至此，各方在調解協議書上簽字，這起污水倒灌的糾紛圓滿解決。
作者單位：安徽省天長市物業管理糾紛人民調解委員會 |
