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住宅小區的物業管理活動，和物業管理公司所開展的其他增值服務，有著本質的區別。物業管理活動主要是依靠物業管理人員的動作，即我們通常稱之為“服務”來完成的。在這些活動中，大部分需要投入的是工作人員的智力、知識、技術、經驗、體力、時間等，所以物業管理成本更多消耗的是人力成本，少數是耗材和生產資料。
而物業管理增值服務中，尤其是利用設施設備和相關場地開展的經營活動，性質發生了徹底的改變。業主共有設施設備和場地已經相當于被用作了生產資料，其中大量增加的消耗和損耗變成了隱形成本，不僅在多種經營利潤分配時沒有得到任何補償，甚至在計算下一年度的物業管理成本（開支）時，同樣得不到追加。因提前老化和毀損的設施設備和場地，一旦需要使用維修資金，流程極為不易不說，就算能夠大修，也是相當于把物業專項維修資金轉化成了多種經營的獲利，被提前支取。 因此，有固定酬金的物業管理活動，才是物業得以維系良性運轉，合理保值增值的保證。而以利潤最大化為追求的物業管理活動，由于付出的代價是把建筑、設施設備和場地投入到生產資料之中而造成損耗，因此，這樣的經營獲利，已經與物業管理活動“保持和延長建筑和設施設備生命周期”的終極目標背道而馳。無論是業主，還是物業管理人員，如果為了追求物業經營而傷害了物業維系安居的固有價值，則相當于殺雞取卵，竭澤而漁，寅吃卯糧。 當然，就公司經營而言，如果在并不占用和過度使用業主共有設施設備和場地的前提下，充分利用地位優勢和信息優勢，提供業主需要的其他生活服務，則應當得到鼓勵——但是，前提條件同樣是，從事這一部分服務的人員，不應當占用業主為物業管理基礎服務所支付的物業管理費。 有固定酬金的物業管理，其基礎職能就是最大程度維護物業和設施設備的良性運轉，而不是設計任何一種過度使用和超負荷運轉的以物業損耗換取短暫利益的贏利手段。理性地設計住宅小區物業管理基礎模式，才能最大限度實現物業的保值和增值。 值得推薦的住宅物業管理模式有三種，即托管、共管和自管。 住宅物業管理的決策權屬于全體業主，全體業主的履職方式是通過成立業主大會并選舉產生業主委員會，由業主大會委托業委會具體執行業主大會決議。 首先介紹什么是物業管理的托管形式。 如果業委會通過招標和選聘，將本區域的物業管理事務委托給某個物業管理企業全權管理，業委會按照合同檢查執行效果，對業主授權實施的其他服務項目，進行效果和費用的相關監督審核，這種管理形式屬于托管形式。在大多數住宅小區中，由于沒有成立業主大會或者業主大會不能成熟而正常地履職，因此基本上按托管形式開展物業管理，物業管理費大多執行包干制。在托管形式中，實行物業管理費酬金制的，物業管理單位需要將物業管理資金收交和開支情況向業主大會公布，并接受專業機構的審計。 第二種物業管理形式是共管。 在住宅小區里，業委會代表業主大會選聘了物業管理企業以后，由業委會委員和業主代表聯合組成物業管理委員會，按照本小區的業主董事會的形式開展工作。他們負責提出建議和評估物業管理公司的建議，屬于權限范圍之內的則負責小區物業管理的決策，屬于需要業主大會通過的則提交業主大會通過后再作出決策，然后再交由物業管理公司具體執行。在共管物業管理方式中，物業管理費實行酬金制，所有物業管理開支、維修資金使用和籌集、合約商管理等，均由業主董事會進行審核批準，然后再交由物管企業或合約商執行。業主董事會成員一般由業主競選出任，也可接納少數不屬于本小區業主的建筑開發、設施設備、財務管理、法律事務等方面的專家，但是，所有董事均必須具備一定專業技術條件，以便有效履行“共管”的職責。業主董事會會議，除了董事出席，必要時邀請和指定物業管理公司成員參加。 在北美地區，一些城市中的“共管公寓大廈”，就是按照這樣的方式開展物業管理工作，并且已經相當成熟。 第三種物業管理形式是自管。 自管形式過去最常見于國有資產和公共物業領域，隨著強制施行的招標投標政策和國企“三供一業”政策，自管形式也越來越少，但是非國有資產的公司不動產管理領域中，仍然是以自管為主。目前在局部地區的住宅小區中也開始出現自管。管理形式主要是，由小區業委會發起，業主大會通過，成立一個小區業主全體持股的物業管理公司，業主大會等同于股東大會，業委會委員和其他合適人員聯合組建的物業管理委員會等同于董事會，負責小區物業管理事務的決策。物業管理公司負責經營管理，具體事務由物管公司執行或向合約商外委執行。公司所有業務都按照有固定酬薪的非營利模式開展。業主持股的自營式物管公司不接受本小區物業管理事務以外的其他業務，其中管理和服務人員可以向本小區業主和外埠人員實行聘用。物業管理費作為業主自有的物業服務資金，除了支付物業服務支出以外，多余部分，和公共收益部分，一起轉化成了第二年的物業服務資金或者維修資金，或者業主大會認為合適的其他合法用途。當物業服務支出不足時，首先可以將公共收益用于填補，其次可以經業主大會同意后增加業主分攤的物業管理費。 “企業就是以贏利為目的”，這句話并不是放在任何地方都正確。企業可以追求經濟效益為主要目的，也可以追求社會效益為主要目的，也可以為了維持一個值得維持的價值為主要目的。做非營利企業，不求發展，只求穩定；不圖賺大錢，只要體面地生活和受尊敬地工作。不成立公司，小區內許多業務和財務管理都會受到制約，但是成立公司，也可以不追求利潤，只求把物業管好，舒舒服服地靠著物業保值養老。
原載于《現代物業·新業主》2020年12期/總第514期
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