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物業管理是伴隨著住房制度的改革和房地產的發展而逐漸出現的，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來，在城市管理和經濟建設中的作用也日益顯著。隨著物業管理的出現，物業管理方面的問題和糾紛也頻頻出現。原因是：有些地方性物業管理法規還存在許多弊端，使物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益得不到有效保護，嚴重地阻礙了物業管理的進一步發展。
良好的物業管理必須建立在完善、規范的法律基礎上，因此，本文就加強物業管理法制建設，修改和完善物業管理法律體系提出建議。
各地物業管理法律體系混亂
自從1994年深圳頒布我國第一部物業管理地方法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》以來，到目前我國絕大多數省、自治區、直轄市和較大城市都已制定了自己的物業管理條例，各地還在此基礎上制定了很多的規章和行業管理規范，基本建立了比較完善的物業管理法規體系，對促進各地物業管理的快速發展提供了有力保障。但是我們也看到，各地進行地方性立法的過程中，主要借鑒發達國家與地區，特別是我國港臺地區物業管理立法，很多法律制度不符合當地物業管理發展的實際，操作性不強，有些條款還與國家的有關法律法規不相一致，并且過多強調了政府的行政主導地位，而對本應重點保護的業主權利卻不夠突出，主要體現在：
各地立法口徑不一
各地的物業管理條例大多出臺在全國《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）之前，由于各地物業管理發展的水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，各地制定出來的物業管理條例五花八門。在名稱上有的稱為“物業管理條例”（如杭州），有的稱為“住宅區物業管理條例”（如深圳），有的稱為“居住物業管理條例”（如上海），有的稱為“城市住宅區物業管理條例”（如湖南）等。
在內容上也是大相徑庭，對很多事項甚至作出了相反的規定，如杭州規定“決定聘用或解聘物業管理企業”的職權屬于業主大會，而深圳則規定聘請物業管理公司的職權屬于業主委員會，兩市對業主委員會職權的規定明顯沖突；在業主投票權的計算方面，廣東規定住宅按每戶計算投票權，而深圳則規定各類房屋按建筑面積每十平方米計算為一票，省與市的規定相互沖突。就是地方條例內部也有諸多矛盾之處，如深圳條例第十四條規定“業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生”，同條中卻又規定“業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員”。那么聘請的委員以什么身份擔任委員？其在業主委員會中所占的比例是多少？這類委員行使什么職權？多種問題隨之產生。類似的矛盾幾乎在每一部地方物業管理條例中或多或少地存在，這不僅造成各地的物業管理條例相互沖突，就是同一部條例內部也難以協調，并與《條例》的規定明顯不一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。
強制性規范過多，業主自治原則體現不夠
與《條例》相比，各地的物業管理條例一般都明確規定“業主對物業實施自治管理”或“實行業主自治與專業服務相結合”，但是在具體的法律制度中，保障業主的自治管理權利方面的規定并不完善，往往用強制性條款限制業主的權利。如上海規定“業主或者業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業”，湖南規定首次業主大會應當討論“確定物業管理服務企業”，其他省市的條例雖然沒有明確規定業主聘請物業管理企業管理物業，但很多條款都體現了這種意志。
在首次業主大會會議的召開方面，很多省市的條例規定由政府主管部門負責召集首次業主大會或者負責成立業主大會籌備組，而業主自己卻沒有權利組織成立自治組織。在監督業主大會、業主委員會履行職責方面，政府也可以直接進行干預和管理，如深圳在業主管理委員會規則中就規定：“各區主管部門應經常檢查考核各管委會的運作情況，定期組織各管委會人員學習物業管理法規政策和業務知識；及時派員出席或主持業主大會或管委會的重要會議；糾正或撤銷業主大會或管委會作出的不符合法規政策的決議、決定；對運作管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數業主權益的管委會，應當及時主持改組或重新組織選舉”。從這些規定可以看出，本來屬于業主自治范圍內的事務，卻都要通過行政權力進行主導，如各地普遍規定物業管理區域必須聘請物業管理公司進行管理，業主委員會必須與物業管理公司簽訂根據“示范文本”制定的格式、內容缺乏靈活性的物業管理委托合同等。這能說不是對業主自治權利的干涉嗎？
對業主委員會的定位不規范
在業主委員會的定位方面，各地也有很大區別，沒有理順業主委員會與業主大會的關系。如上海、杭州規定“業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織”，湖南、天津規定“業主委員會是業主大會的辦事機構”，另外還有不少省市對業主委員會的性質沒有明確“說法”，但是從業主委員會的職權來看也明顯與《條例》不一致。
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原載于《現代物業·新業主》2013年第11期/總第275期
(責任編輯：現代物業) |
