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由于物業在管理過程中,存在著各種各樣的問題和矛盾,導致“業主自治”的呼聲越來越大。深圳、北京、四川、南京、青島等地分別制定了“業主自治”方面的條例和規定。北京Naga上院的開發商、青島“頤中花園”的業主們，制定了詳細的自治實施計劃�！段餀喾ǎú莅福返墓_征求意見稿,為業主自治指明了道路,“業主自治”的呼聲再次高漲，炒掉物管公司，自己管理自己，已被部分媒體炒得沸沸揚揚，似乎只要實行“業主自治”，所有問題和矛盾就會一朝化解，“業主自治”的理想化小區管理模式將一統天下。
“業主自治”是指在物業管理區域內的全體業主，基于建筑物區分所有權，依據法律、法規的規定，根據民主的原則建立自治組織、確立自治規范、自我管理本區域內物業管理活動的一種基層治理模式。實現形式有三種：一是聘請物管公司，由其進行管理(委托型)；二是委托給物管經理人，由其代為招聘各種專業公司管理；三是業主自己管理自己的物業(也可稱為“業主自管”)。其中后兩種形式，通常被稱之為自主型物業管理。
在這里,筆者不討論第一種管理模式，不討論獨立院宅的自我管理，也不討論單位自管的職工宿舍的物業管理，只對自主型物業管理進行討論。北京Naga上院開發商設想的管理模式和青島“頤中花園”的管理模式(自管式)，具有代表意義，都屬于這種模式。
北京Naga上院開發商李建國先生，對其“業主自治”的模式，做了深刻的闡述。他說：“我們的做法是讓Naga上院自己成立物業管理股份公司。前期開發商會拿出一定的資金牽頭，成立物管公司，在項目出售的同時將物管公司以股權的形式配送給業主，讓業主自己做物管公司的老板。通過聘請專家團，建立系統的物業管理機制，讓廣大業主自己參與到管理中來，業主自己就是股東。開發商不賺物業的錢，而物業只有做好房屋的售后服務，讓業主真正滿意，才能存在和發展。”并且承諾，將邀請國際知名物管培訓機構對物業管理公司進行高水準的專業培訓，以期將來物管公司能提供高質量的物業管理服務。而開發商則專門負責嚴格執行項目承諾的3年免費保修等對產品的售后服務責任。
“業主自治”這一管理模式,既有贊成的，也有反對的。議論紛紛，眾說紛紜，莫衷一是。贊成的聲音大多來自業主，反對的觀點主要來自物業管理企業。筆者對這些觀點加以總結，以供業內外人士分析、研究。
原載于《現代物業·新業主》2006年第3期總第45期
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