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      登記為社團法人的業主組織能代表全體業主嗎?

      時間:2015-11-19 22:42來源:現代物業 作者:舒可心 點擊:
      中國第一個有包含“業主”名字的組織——業主委員會,于1991年誕生在改革開放前沿的深圳[1]。20多年來,為了使業主們獲得更多的權利和自由,業主利益的代言人們一直進行著業主委員會法人化的討論和立法努力。
       
        中國第一個有包含“業主”名字的組織——業主委員會,于1991年誕生在改革開放前沿的深圳[1]。20多年來,為了使業主們獲得更多的權利和自由,業主利益的代言人們一直進行著業主委員會法人化的討論和立法努力。
        
        直到2010年11月16日北京在全國率先試點將“業主大會”登記成民事主體[2],社會各界便更加注意區分法規中“業主大會”和“業主大會會議”這兩個名詞的不同用法,即以“業主大會”取代“業主委員會”作為業主的基本組織框架甚至名稱。
        
        北京市試點的“民事主體”與“法人”只是從組織功能上“形似”,但仍然有著本質的區別。但這種嘗試,又激發了業主群體、專家學者和社會有關方面及政府官員們對“業主大會法人資格”的討論。至于北京市政府相關部門的試點工作為什么只將業主大會登記成民事主體而不明確賦予某種法人地位,恰恰是我們后面要討論的問題。
        
        業主大會到底能否成為法人,應該成為什么樣的法人,法人的業主大會其獨立財產是什么,與小區共有財產有什么關系,法人化業主大會如何承擔民事責任,能否或如何清算破產、注銷等問題,都是業主大會法人化要解決的問題。
        
        根據《中華人民共和國民法通則》第三章中對法人的規定,我們國家法人類型主要有企業法人、機關、事業單位和社會團體法人等形式。一般認為,具有獨立經費或財產,才可能獨立承擔民事責任,這也是法人的必要條件。所謂獨立承擔民事責任,即法人用屬于自己的財產承擔責任。
        
        一種認為業主大會可以成為法人的理由是,一般建筑物中屬于業主專有以外的共有部分,其財產價值巨大。這可以作為業主大會的財產。但這種觀點忽略了一個最重要的“獨立”二字。如果用業主共有財產作為法人資產,在需要承擔民事責任時,盡管這些財產價值巨大,但無法用于責任的承擔——搬走任何共有部分,都將使得建筑物失去基本功能。因此,用業主共有財產評估價值后作為法人的資產是不合理的,關鍵是這種資產有價值但不獨立。
        
        業主共有財產價值巨大,但不能用來作為法人的財產。那么,業主組織作為法人,用物業費、公共收益等可以獨立的現金作為獨立經費或財產可行么?
        
        其實,協會等社團法人就是用會員初始分攤資金并定期向協會繳納會費來維持社團法人的運轉。業主組織是否能成為社團法人呢?例如美國,業主組織名稱本身就是協會(Homeowner Association),他們沒有物業費的概念,而只有業主協會會費(Homeowner Association Fee)的概念。根據美國的聯邦《統一區分所有權物業產權法》(Uniform Condominium Act,1980),其業主協會的組織形式為非營利公司法人,但也可以是非公司法人[3]。中國的社團法人登記,則依照國務院的《社會團體登記管理條例》(以下簡稱《社團登記條例》)來調整。
        
        2013年3月25日,溫州市在全國第一個給某小區業主大會以社會團體法人形式進行法人登記,注冊資金3萬元整,并同時頒發組織機構代碼證。這標志著中國業主組織以業主大會的名稱成為法人的歷史性開端。登記成法人的業主大會與未登記成法人的業主大會有什么區別,以及登記成法人后對業主管理共同財產有什么好處,將成為今后本領域研究、實踐的方向。這無疑將中國業主組織的法制化建設大大地推進了一步!
        
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       原載于《現代物業·新業主》2014年第2-3期/總第283期
      (責任編輯:現代物業)
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