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      物業管理收費糾紛的行業隱患

      時間:2015-11-19 23:13來源:現代物業 作者:劉洪湘 點擊:
      物業管理費收費主體錯位。在實際操作中,絕大部分小區的物業管理費由物業服務公司來收取,這樣做是名不正、言不順!相比較前面兩個原因,真正問題就出現在收費主體錯位,這是物業管理費糾紛的最主要原因。
       
        物業管理費收費主體錯位。在實際操作中,絕大部分小區的物業管理費由物業服務公司來收取,這樣做是名不正、言不順!相比較前面兩個原因,真正問題就出現在收費主體錯位,這是物業管理費糾紛的最主要原因,其理由如下:
        
        1、物業管理費與物業服務費是兩個概念。物業管理費,顧名思義就是業主在自治自律進行物業管理時產生的費用,它具體包括:第一,業主籌備、成立、召開業主大會的費用;第二,選舉產生業主委員會的費用;第三,業主委員會成員的工資、業委會日常運作的辦公、水電費用;第四,支付給物業公司或其他專業公司的服務費用;第五,其他費用,如審計費用、公關費用等等。而物業服務費僅僅是物業公司根據物業服務合同的約定,對物業區域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業區域內的環境衛生和秩序的活動而產生的費用,以及物業公司應得的利潤部分。也就是說物業服務費僅僅是物業管理費中的第四項內容,因此物業管理費的外延與內涵均大于物業服務費。
        
        2、物業管理費收取主體應該是業主委員會。物業管理權是業主的權利,它派生于業主對房屋所有權(也就是建筑物區分所有權),與物權法中表述的成員管理權是一個意思。既然業主對所居住的小區擁有物業管理權,相對應地,就必須承擔支付物業管理費的義務,并且這個義務是業主應當主動付諸行動的義務。眾所周知,物業管理是業主們自治自律的活動,具體表現為籌備、成立和召開業主大會,選舉產生業主委員會,決定是否聘請物業公司服務還是自我服務、或是分包給某方面的專業公司提供服務,并委托業主委員會進行監督管理等等活動。業主委員會作為業主自治組織的常設性機構,負責小區的日常物業管理全部工作,理所當然地應當是物業管理費的收取主體。即使業主委員會因自身條件不足(如沒有專職財務人員、銀行帳戶等等)而將收取、管理物業管理費的工作委托給物業公司,這并不能將收取和管理物業管理費的職責推脫干凈,在物業公司收取不到時,業主委員會應當承擔收費不足的責任。
        
        包干制收費方式造成弊端。物業公司在承接住宅小區的物業服務時,一般有兩種獲得報酬的方式:一種是包干制,即不管小區的費用開支是多少,物業公司只按物業服務合同上的約定收費標準收費,虧損自擔,盈余自得,不關業主和業主委員會的事;另一種是酬金制,即物業公司只獲取固定比例的報酬,一般是小區物業管理費應繳全額的百分之五至百分之二十,其余的物業管理費用作業主大會的活動開支、業主委員會的運作費用以及物業公司用于提供物業服務的各項開支,如有節余歸全體業主所有,如有不足則由全體業主補齊差額。目前,大部分物業公司承接住宅小區時采取的是包干制,而業主對費用收取后用處不清楚或認為物業公司公布的財務報表弄虛作假,業主有意見而拒交管理費就不奇怪了。如果都采用酬金制,定時公布物業費的開支情況,并請審計機關進行審計,讓業主明明白白地交費和消費,糾紛自然就會少得多。
        
        業主不能理解物業公司經營的困難。不少業主認為他們在物業公司和開發商面前是弱勢群體,殊不知物業公司和開發商在水、電、氣等壟斷企業及政府機關面前也是弱勢群體。比如,按照《物業管理條例》第四十五條規定:“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”。筆者在物業服務行業工作時經歷了廣東、浙江、湖北等三省,沒有一個地方的水、電等企業嚴格照此執行,而是在開發階段就和開發商簽訂合同約定,小區的入住率必須達到多少百分比才接手(比率一般在70%到80%,很多小區三、五年都達不到這么高的入住率),如開發商不同意那就別想小區竣工驗收過關。最后造成的結果是物業公司在進駐初期不得不承擔水電的抄表、水電費的收繳工作以及水電的損耗,既增加了人員開支,又承擔了不應承擔的虧損,真是“啞巴吃黃連,有苦說不出”!另外,物業服務人員在工作中經常受氣、工資普遍低等原因造成物業公司人員不穩定,致使物業公司成本居高不下,而業主們往往是不當家不知柴米油鹽貴。如果每個小區都有業主委員會且運作正常,業主都積極參與物業管理,物業公司也加強與業主們之間的溝通,那么糾紛就會少得多了。
       
      原載于《現代物業·新業主》2010年第1期總第139期(節選)
      (責任編輯:現代物業)
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