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      業主受損,物管公司應當買單嗎?

      時間:2015-11-20 09:24來源:現代物業 作者:翟峰 點擊:
      近幾年來,業主普遍關注的物管公司與業主因安全問題引發的諸多矛盾糾葛案件的陰霾,由于一直缺乏權威性的法規明釋而尚難厘清。
       
        近幾年來,業主普遍關注的物管公司與業主因安全問題引發的諸多矛盾糾葛案件的陰霾,由于一直缺乏權威性的法規明釋而尚難厘清。然而,《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的施行,不僅意味著我國對業主及業主大會、前期物業管理、物業的使用與維修及其所應承擔的法律責任有了依據,而且對涉及業主人身、財產安全受到損害的有關問題有了較為明確的規定。因而,上述陰霾必將會一掃而空。
        
        為了闡明上述觀點,筆者列舉兩類近年來發生在國內各地的業主安全受損害的典型案件,并依照《條例》的有關規定,對物管公司的責任予以評析。
        
        第一類案件:業主在小區遇害
        
        案例一:徐某在2000年6月購買一套商品房,與妻子周某及女兒共同居住。8月7日,徐某與該小區的物管公司簽訂了有關物業管理的《公共契約》,物管公司承擔安全保護等義務。由于物業管理公司監控設施沒有經過有關部門驗收而無法正常使用,小區業主要求安裝防護鐵窗,但被拒絕。2001年3月5日凌晨1時許,兩名歹徒闖入徐某家,將徐某的女兒奸淫后殺害。在刑事附帶民事訴訟中,徐某要求索賠,法院判決被告人賠償1.3萬余元,但其無經濟能力賠償。此后,徐某依據《公共契約》的約定,向法院提起民事訴訟,要求物管公司承擔違約損害賠償責任。法院判決物管公司賠償4萬元,對徐某的精神損害賠償請求不予支持。
        
        案例二:女大學生王某在做完家教趕回所住小區時,被閑逛于此的張某看見,見王某只身一個,他便尾隨其后直至進入居民樓的電梯。當電梯升至14樓王某走出時,張即趁機上前對其實施不軌,掙扎中的王某按響了電梯的警鈴,受到驚嚇的張某在慌亂中將王某扼死。雖然兇手已被法院判刑,但死者父母認為,其女在遇害之前曾經呼救,并按響電梯警鈴,終因保安人員不在崗才導致悲劇的發生,物管公司難逃責任。于是,一紙訴狀將物管公司送上了法庭。
        
        案例一足以引起我們對物管公司的管理和服務內容的關注。物管公司認為物業的管理和服務內容是維護和管理房屋的共用部分、共用設備、公共場所的環境衛生和公共秩序。如果要求物業管理企業對業主的財產和人身安全承擔責任,則會加重企業負擔,不利于物業管理行業的發展;業主則認為物管公司的管理還應當包括對財產和人身安全的保障責任,否則請物管公司干什么?可以說是“公說公有理,婆說婆有理”。
        
        在《條例》頒布之前,各省的物業管理條例都沒明確物業管理服務內容包括業主的人身和財產安全。目前,《條例》第三十六條明確了如果物管公司未能按物業服務合同的約定履行合同義務而導致業主受到損害的,應當依法承擔責任。但該條文中只是比較含糊地提及物管公司應當依法承擔相應的法律責任,實際操作起來尚有一定困難。主要是難以判定物管公司的作為或不作為與業主人身、財產安全受到損害之間是否具有因果關系。物管公司經常辯稱其物業管理服務只能通過一定措施,預防犯罪行為發生,但并不能夠保證杜絕一切犯罪行為發生!稐l例》第四十六條、第四十七條則分別就物業管理企業對其管理區域內違反有關治安等方面法律法規規定的行為應當制止,以及物業管理企業應當協助有關部門做好管理區域內的安全防范工作等做了明確的規定。
        
        案例二中保安擅離崗位固然不應該,但要考慮到,保安在崗的情況下是否就不會發生該悲劇,以此來認定其中的因果關系,進而判斷物管公司是否應當承擔相應的法律責任。筆者認為,案例二存在兩種法律關系:一是犯罪分子與業主之間的侵權行為;二是物管公司與業主之間履行物業服務的違約行為。物管公司保安擅離崗位,業主呼救,保安未能提供保安服務,屬于未能履行服務合同的約定,因而違反了《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責”的規定,故應當承擔相應的違約責任。
        
        筆者認為,上述兩個案例都適用違反安全保障義務承擔侵權補充責任的相關規定,即當一個主體對另外一個主體負有法定的或者約定的安全保障義務時,未盡該義務,致使第三人侵害權利人的責任。造成損害的,首先應當由侵權人承擔侵權責任,如果侵權人不能賠償或者不能全部賠償,或者侵權人下落不明,則由安全保障義務人承擔補充責任,賠償受害人的損失。在安全保障義務人承擔了補充責任之后,有權向侵權人追償。雖然《民法通則》沒有這種規定,但在案例一中,法院判令物管公司承擔責任,對受害人給予了較為完善的保護。筆者認為法官的這個判決是符合侵權責任補充責任規則的。
       
      原載于《現代物業·新業主》2005年第04期/總第34期
      (責任編輯:現代物業)
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