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              “住改商”背后動了誰的“奶酪”?

              時間:2015-11-20 09:52來源:現代物業 作者:龍金福 點擊:
              從經濟市場的角度看,這無疑像是一劑良藥,激發了市場的活力,但如此大量的公司,總要有個落腳點。一旦落腳點環境與所選的行業出現沖突,隨之出現的也將是致命一擊。
               
                2014年2月17日中國政府網公布的《國務院關于印發注冊資本登記制度改革方案的通知》,其中包括取消最低注冊資本門檻等多項改革,一石激起千層浪,引起不少人強烈的反響。讓人印象深刻的是深圳頓時涌現大量創業者,在凌晨便在指定的市場監督管理單位注冊大廳排起長隊,只為求一號成功注冊公司。
                
                從經濟市場的角度看,這無疑像是一劑良藥,激發了市場的活力,但如此大量的公司,總要有個落腳點。一旦落腳點環境與所選的行業出現沖突,隨之出現的也將是致命一擊。
                
                從原來政策規定收取基本注冊資金成為許多年輕人實現創業夢的一道門檻,而現行政策雖解決了這一難題,但高端寫字樓商業區租賃辦公地點也逐漸成了許多創業者的另一難題。眼下,不少人尤其是一些剛畢業或失業再創業的年輕人,在他們的眼中似乎更青睞小區的居民房。
                
                這個時候,我們的物業企業便不禁自問“誰動了我的奶酪”。從公共設施設備的高維修率,大量增加的管理人員,到迅速攀升的客服投訴率,似乎都在大聲告知物業企業,作為一個住宅小區的物業服務方,你該為這些“住改商”所帶來的影響埋單。
                
                物業企業的吶喊:這讓我們“很受傷”,“住改商”不能這樣動我們的“奶酪”
                
                進駐高端寫字樓商業區和在小區租賃一套住房兼作辦公用相比,想必在情況允許的條件下多數人會選擇后者。然而后者給小區所帶來的影響,遠不止鄰里投訴、訴訟導致關系惡化那么簡單,物業企業也因此承擔著許多壓力和風險。
                
                暫且不說“住改商”會引發噪音、異味、盜竊等負面問題,即使企業在營業中毫不產生以上影響,就每天人來人往所產生的垃圾,如煙頭、紙屑等保潔問題,也夠讓物業服務企業頭疼。何況,確實存在對小區產生安全隱患、污染環境、影響居民身體健康和生命財產安全的生產經營活動。
                
                此外,造成小區車位緊張,安保工作強度大,特種設備(電梯)運轉負荷重。同時,物業企業所承擔的各項管理風險也隨之增大,經營壓力也受之影響變大。
                
                因此,許多物業服務企業便將目光轉移至相關法條規文,甚至祈盼相關政府職能部門能對此有所監管有所作為。物業企業發自內心地呼喚:不僅要多渠道嚴格控制“住改商”,還須通過提高收費來平衡管理壓力。
                
                職能部門大多表態:愛莫能助
                
                《物權法》第七十七條明確規定:“業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。”
                
                從這一層面看,“住改商”是能在法律層面存在的。但不管是城市城鄉規劃局、住建委、工商局、城管局還是環保局等會涉及“住改商”的部門,他們的做法也都因地而異。由于筆者能力有限,未能對全國各地相同職能部門做調查,只能以所在地廣西賀州為例闡述:
                
                市規劃局,只負責對項目從投入建設到驗收合格階段進行管控,等項目驗收合格交付使用后,住戶再改變住房性質,已不屬其管理范圍;
                
                市住建委,對有損害承重墻及危及關鍵部位的,可以責令其停工;如不改變房子結構,他們也無權干涉;
                
                工商部門則表示,如能取得相關“有利害關系”業主同意便能申請辦理公司企業(因“有利害關系業主”涉及內容廣泛,在此不作深入說明);
                
                市城管部門,只有在“住改商”的過程中出現亂搭亂建、損壞公共設施的行為,才有權力去管;
                
                而對于環保部門,非涉及前置審批權的企業不需要在申請時接受環評;如在經營過程中出現影響,環保部門可以上門要求整改,仍無效再上門要求再次整改與處罰,最后可以要求停業整改,可要取締卻不在其職能范圍內。
                
                縱觀以上職能部門,物業企業深感無奈。再者,這其中的利益也未必關系其身,正所謂“事不關己高高掛起”。何況,許多職能部門對此仍抱著一種多一事不如少一事的心態。對此,許多物業企業只能搖頭作罷。
                
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              《現代物業•新業主》2014年第6期/總第292期
              (責任編輯:現代物業)
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