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目前，全國各地的物業公司如雨后春筍般出現。在我國中小型城市中物業公司也在不斷增多。在這些新成立的物業公司中，有一部分是外地物業公司進駐后成立的分公司，但大部分都是本土企業�；蚴潜镜亻_發商出資成立的子公司，或是本地房管所轉制而成，或是本地其它企業分流設立的，筆者將這種類型的物業公司統稱為本土物業公司。這些公司，物業管理人員一般都是半路出家，相關物業知識匱乏，物業管理經驗很少，筆者就針對本土物業公司日后的發展發表一下個人的看法。
本土物業公司有以下幾個特點:一是規模一般較小，一個公司百十個人甚至幾十個人;二是從事物業管理時間短，不超過五年時間;三是因為是本土企業，對當地的情況熟悉，當地人脈關系一般都不錯。
目前，社會上流行的提法是物業公司要向專業化、技術化發展，走專業化發展的路子。筆者認為本土物業公司至少在當前時期不應該把主要力量放在上面。本土物業公司當務之急是要豐富經濟來源，發展規模經濟，走綜合經營的路子，不要急于向外省市發展，而要立足本地，以物業管理項目為基礎，堅持“靠山吃山”的原則，發揮自己對當地情況熟悉的特長，大力發展多種經營。
在中小型城市中，業主對物業管理的認知程度較低，多數業主還存在福利分房、單位管理的思想，對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業管理還沒有完整的認識，有些人甚至根本就不想了解物業管理是什么，加上開發商遺留問題、物業管理的相關法律法規不完善等多種因素，大多數地方的物業管理費收繳率都不是很理想，多數的本土物業公司還處于保本甚至虧損狀態，這種非物業公司本身因素造成的物業管理費收繳率低的現象在短時間內不會改變。而贏利，是每一個企業生存和發展的最基本的條件，本土物業公司如果只局限于狹義的物業管理，僅靠單一的經濟來源則很難在短時間內解決困境，而發展多種經營，則是一條可以豐富經濟來源的可行思路。
從目前的實踐看，物業管理發展多種經營的有利之處主要體現在:首先可以擴大物業管理企業的盈利空間;其次可以更好地滿足市場需求和業主需要;再次更好地體現了一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率。本土物業公司面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于單純的物業管理傭金比例，可以使本土物業公司綜合實力和生存能力得到提高。
發展多種經營，一是要對當地情況尤其是所管物業項目做好需求調查和策劃;二是要充分了解、利用本公司的特長。做需求調查要注意以下幾個要點:1、社區環境，包括建筑標準、公建配套設備設施情況、周邊環境等，以便有目的、有針對性地開展服務項目;2、業主構成，包括年齡結構、知識層次、職業、收入水平、家庭結構等;3、地理位置，包括交通情況如何、離市中心遠近情況、周圍配套設施情況等;三是社區規模，包括面積大小、人員情況等。
經過廣泛的調研之后，應將收集到的資料整理歸類，并結合本區域、本公司的實際情況進行綜合分析，尋找可以開展的服務項目，策劃責任部門和落實協作單位。做項目策劃時應注意以下要點:一、確定服務內容時應考慮各地區、各人群的實際情況，一切從不斷滿足業主日益增長的需求出發，利用本公司的特長、創造條件來開展多種形式的服務;二、落實責任部門時可由現有的部門進行開展，也可利用現有人員重新設立部門進行開展，也可招聘專業人員進行開展;三、準備工作要做細，包括如何開始、如何運行、如何發展等。
筆者做調查時就有一個物業公司根據自身情況開了一間戶式中央空調專賣店，這家物業公司利用了自身的幾個長處:一是公司有兩名專業中央空調工程師，現負責其下屬一個物管項目的中央空調系統的管理工作，行業人脈非常熟悉;二是該物業公司負責著部分出租房管理工作，這樣就有了現成的場地;三是該物業公司負責的幾個小區都是該地的高檔小區，戶式中央空調需求比較大;四是該物業公司有現成的維修安裝隊，稍作培訓就可進入狀態。實踐證明，專賣店運行一年多，效益可觀。
“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”。我相信，隨著人們對物業管理的不斷了解和認同，隨著國家物業管理相關法律、法規的進一步出臺與完善，在矢志不渝的物業人的不懈追求與探索下，中國的物業管理企業會一步步地走向成熟，不斷壯大。
原載于《現代物業·新業主》2005年第11期/總第41期
(責任編輯：現代物業) |
