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      車庫管理遭遇的法制困境

      時間:2015-11-20 14:27來源:現代物業 作者:李敏 點擊:
      小區車庫管理是物業管理服務的重要組成部分,隨著現代高端物業的不斷涌現,車庫也逐步向智能化發展;車庫的空間形式趨向多樣化。立體式機械車庫在目前我國車多地少的嚴峻形勢下,對緩和車位緊張和有序停車起到了很好的潤和作用。
       小區車庫管理是物業管理服務的重要組成部分,隨著現代高端物業的不斷涌現,車庫也逐步向智能化發展;車庫的空間形式趨向多樣化。立體式機械車庫在目前我國車多地少的嚴峻形勢下,對緩和車位緊張和有序停車起到了很好的潤和作用。作為有車族的業主是這一產物的直接收益者,從有序停車這一角度來說,物業管理企業在小區日常管理中也不失為“間接受益者”的角色。
        
        有受益就要進行良性的合法管理。筆者認為,目前小區車庫立法中有幾個問題應予明確:一、利用小區共用部位進行停車收費;二、小區車庫的平面車位(即普通停車車庫)停車收費;三、小區車庫的立體車位(即機械車庫)的停車收費;四、車庫的維護費;五、車輛泊位費與車輛保管費的概念區分。
        
        利用小區共用部位進行停車收費
        
        《物業管理條例》第五十五條規定:“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”
        
        因此,如果物業管理企業欲對小區共用部位開展停車收費的,必須事先征得小區相關業主及業主大會同意,并按規辦理手續后方可實施。但五十五條的規定還存在一定的模糊,即何為“相關業主”的概念,“相關業主”是否指利用物業共用部位進行經營的特定的共用部位周邊業主,還是其他。如果從共有權角度出發,整個小區的業主均是五十五條所指的“相關業主”。
        
        同時,從各省、市的物業管理條例實施細則來講,也均未涉及到“相關業主”的正確定位。因此,筆者認為相關立法部門有必要對此作進一步的明析。
        
        不過,對于利用物業共用部位開展非經營性收入的情況,在《物業管理條例》第五十條第二款,已經予以規定,僅需提請業主大會討論同意,并辦理相關手續后即可開展,而無需“相關業主”同意。
        
        平面車位(普通車庫)的停車收費
        
        目前各省市對于小區車庫平面車位的停車收費及收費標準較為明確,在筆者所在的浙江省于2005年出臺的《浙江省物業服務收費管理實施辦法》第二十三條予以了明確規定,“對住宅小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費,按政府價格主管部門相關規定執行,政府價格主管部門未作規定的,由委托雙方協商確定。”這對物業服務過程中的車輛停泊進行了明確規定。
        
        立體車位(機械車庫)的停車收費
        
        機械車庫作為新型的停車方式,大大節約了停車空間,實現了“向空中要車位”的理念。但目前我國關于機械車庫車位所有權、使用權、收益權的規定相對滯后,由此引發了不少問題和糾紛。
        
        機械車庫車位基于其特定的機械性,就單個車位來講其始終處于活動的狀態。我們知道,所有權是一種對世權且是種完全物權,不容任何非法侵犯。而機械車庫車位的活動狀態影響了該車位的完全物權。因此,從完整的角度來講,即使能在機械車庫車位上賦予所有權,其也不是完整意義上的所有權;谒袡嗟牟煌暾,車位的使用權也必將大打折扣。而現實生活中,部分開發商將機械車庫車位向業主出售,該行為必為買受車位業主的利益埋下風險隱患。
        
        同時,機械車庫本身的維護費用也是筆不小的數額,再加上由此增加的人力費用,其運營成本要大大高于普通的停車車庫。因此,機械車庫車位的停車收費如何定義、收費標準如何確定及停車收益如何明確等問題,都迫切需要相關部門予以明確。
        
        車庫維護費
        
        一、普通車庫的維護費。目前在筆者所在的溫州市,對于普通車庫的維護費存在較大分歧,即該維護費由誰承擔?是否該從物業維護資金中予以列支?開發單位在出售車位時是否應將部分收益充入專項維修資金?由于上述系列問題的不明確性,直接導致車庫怠于維護的現狀,車庫使用折舊加速,車位所有人的利益不能得到及時有效的維護。
        
        二、機械車庫的維護費問題。機械車庫除了存在普通車庫維護費同樣的問題,還延伸出不可忽視的安全問題,即機械車庫如果在維護運行上出現問題,將直接影響整個車庫的正常運行。更深一層,如果機械車庫維護費不到位,車庫運營時所產生的事故責任該由誰承擔?所以,機械車庫的維護費更期待明確。
       
      原載于《現代物業·新業主》2011年第02-03期/總第179期
      (責任編輯:現代物業)
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