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      大慶油田老住宅區管理難題破解

      時間:2015-11-20 14:45來源:現代物業 作者:薛紅燕 閆朝陽 點擊:
      大慶油田老住宅區一般都是油田老職工的家屬住宅區,設備陳舊、管線老化現象嚴重,居住人口以老年人居多,房屋租售現象較多。
        大慶油田老住宅區一般都是油田老職工的家屬住宅區,設備陳舊、管線老化現象嚴重,居住人口以老年人居多,房屋租售現象較多。小區物業管理面臨種種老住宅區的獨特問題,比如設備損壞率高、報修多、收費難、小開荒難治理、停車位少、老年人特殊需求得不到滿足等問題比較突出。
        
        此處界定的老住宅區一般指大慶市建設年份早于2000年的住宅區。大慶油田有非常多的建于上世紀80年代的老住宅區,薩爾圖區團結小區就是典型的一個。這類老住宅區各戶樓房面積普遍不大,集中在40平方米~60平方米,以老式二代戶和三代戶為主,樓層面積不高,一般為4層~6層,還有若干棟塔樓,即一層一梯四戶的非通透格局樓房。整個住宅區設施和管線陳舊,但相對于現在的高層電梯住宅區來講,老住宅區的樓間距和容積率理想,綠化規劃面積比較大,一般都在40%左右。老住宅區的房主多是大慶油田各單位的老職工,物業費和取暖費以單位報銷為主。本文主要以老住宅區為例探討物業管理過程中面臨的難題和解決措施。
        
        老住宅區的居民特點和房屋特點
        
        老住宅區戶主年齡構成
        
        老住宅區主要以老年住戶為主。以團結小區為例,年齡在60歲以上的戶主比例最多,達到75%,40歲~60歲之間的戶主達到15%,40歲以下的年輕戶主接近10%。老年人的比例占絕大多數是老住宅區的顯著特征,在進行物業管理服務的過程中,有很多需要考慮到居民年齡大、眼神不好、行動不方便的針對性服務,對物業管理的工作提出了新的挑戰。
        
        
        
         老住宅區居住人口的收入結構
        
        由于大慶老住宅區很多老人都有離退休工資或家屬工資,收入水平普遍比較高,家庭月收入達到6,000元以上的家庭在整個小區中比重達到62%,也有34%左右的單職工家庭或雙職工家庭收入在3,000元~6,000元之間,還有接近4%的家庭收入每月不足3,000元。雖然老住宅區的居民家庭收入比較高,但消費一般以實惠消費為主。由于很多老人歲數大了之后醫療保健費用比較高,關注身體健康,所以一些推銷醫療醫藥用品的業務員和商家容易把此類小區作為目的地,這增加了物業管理中維護和治理小區秩序的難度。除此之外,由于很多老人生活節儉,物業管理單位特意聯合社區開展了每周兩次的集市活動,一方面方便居民購買蔬菜等日常用品,另一方面也要保證居民能夠享受到便利實惠的生活。
        
       
        
        老住宅區房屋的使用特點
        
        團結小區地理位置優越,位于大慶東城和西城交通必經之路,緊鄰大慶油田總醫院,位于中區核心地段,生活設施齊全,交通便利,所以房屋出租出售現象也比較多,未進行重新裝修改造的居多,自住比例相對于新住宅區而言比較低。這種使用特點造成小區流動人口過多。筆者2013年底曾以團結小區3-7、3-8兩棟樓為例作過統計,這兩棟樓中共有32戶租戶,占總戶數的1/3,其中多家租戶只是與房主簽訂了租房合同,并沒有到公安部門進行相關登記。流動人口的增多和未完全及時登記造成小區的安保工作面臨較大挑戰,而且很多租戶是個體經商戶和打工族,在小區秩序和環境維護上不能做到以小區為家,容易與物業管理單位和小區常住居民產生糾紛和矛盾。另外,一些老房子從未進行過裝修,形成窗框、玻璃等破損現象較多的現狀,造成了很大的安全隱患。
        
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       原載于《現代物業•新業主》2014年第10期/總第304期
      (責任編輯:現代物業)
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