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      物管行業漲價的應知應會

      時間:2015-11-20 15:15來源:現代物業 作者:陳劍軍 點擊:
       漲價不是真正出路;變革體制,由站在業主長期利益基礎上的、長期服務業主的物業管理勞動者,與業主一起,基于業主自治來創設制度,才是真正的發展之道。
        漲價不是真正出路;變革體制,由站在業主長期利益基礎上的、長期服務業主的物業管理勞動者,與業主一起,基于業主自治來創設制度,才是真正的發展之道。
       
        單獨地、孤立地看待一家只有一個項目陷入困境的物管企業,那么,它發出要求漲物業費的聲音,可以理解。但是,我們是否支持漲價呢?我看舉手反對的很多,讓我們聽聽質疑漲價的聲音,兼聽則明,更何況這聲音很有力,很洪亮,很大眾。
        
        業主:自己擁有哪些權益
        
        首先聽聽業主的聲音:“我們不是不可以漲價,但是,漲價之前,總要先把一些事情說清楚吧——”
        
        第一,共有部分到底是哪些?業主們聘請物管企業就是為了管理好維護好小區業主們的“共有部分”。絕大部分小區,共有部分不清晰。特別是那些存在經營價值的資產,比如車庫、會所、地下人防、教育單位,以及共有部分的私搭亂建等等。如果占用它們的是業主,他們也應繳納物業費;如果他們不是業主,那么這些資產應該都是業主的共有資產,應接受業主的共同管理,共有收益屬于全體業主。但是現實是,建設單位、前期物管、行政單位以及一些關聯單位與個人都在占據這些資產,享受巨大經營好處的同時,給小區帶來大量設施設備、環境的超額使用損耗,卻長期拒不繳納小區物業費,也不繳納公共維修資金,賺錢有你,維修不見蹤影,這公平合理嗎?如果這些群體把物業費繳納了,或者這些資產歸屬業主共有后,業主們從共有收益中回補小區物業管理支出,物業費還需要漲價?很多小區證明,不僅不需要,還有結余吧!
        
        其次就是業主的共有收益。且不說歷史上的共有收益是否應披露出來、是否歸還、如何歸還、歸還多少,未來的小區共有收益,早已成為許許多多小區的爭議焦點。這個問題沒有共識,漲價的理由充分嗎?
        
        要漲價就需要再次簽署物業管理合同。新的物業管理合同責任該如何劃分?還是包干制?還是賬目不透明?還是業主知情權得不到保護?還是業主如果要起訴物業服務還得面對艱難的取證?
        
        除了這些體制問題,具體到物管企業的管理,有多少物管企業切實能保障業主的物業費發揮作用?一個城市幾百上幾千家大大小小的物管企業,有幾家的成本賬都做清楚了?有幾家的管理實現ISO9000了?有幾家崗位職責明確了?又有幾家的項目經理們實現了規范的激勵機制?
        
        這些問題不說清楚,漲價豈不是亂花錢?問題還有很多,比如物業管理行業,業主主導的政策地位,要說清楚。業主大會成立難,怎么解決?《物權法》說了,業委會委員由業主們共同決定,這已經明確了業主們具有“業主委員會”的人事任免權,為什么街道、建委、還有同樣是民間自治組織的居委會以及其他相關部門,總是慌不擇路地要設法干預這個法定的人事任免權呢?無利不起早,這些部門的利可以陽光嗎?如果他們的利益不陽光,我們的漲價會不會被騙呢?
        
        沒有搞明白上述問題,要漲價幾乎就等于欺詐!
       
      原載于《現代物業·新業主》2013年第1期/總第246期
      (責任編輯:現代物業)
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