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      撤出與續管的風險預防

      時間:2015-11-20 15:20來源:現代物業 作者:沈光方 點擊:
      合同,又稱為契約、協議,是平等的當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,是兩個以上當事人的意思表示相一致的協議。既然合同是平等當事人協商一致的結果,那么當事人當然也有變更或終止合同的權利。
       合同,又稱為契約、協議,是平等的當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,是兩個以上當事人的意思表示相一致的協議。既然合同是平等當事人協商一致的結果,那么當事人當然也有變更或終止合同的權利。然而筆者卻遇到一起因合同無法終止導致物業公司想撤出卻無法撤出的怪事。
        
        該項目位于無錫的郊區,由于位置較偏遠,入住率一直不高,自然物業費收取成問題,多種經營也無法開展,導致物管連續幾年都是虧損運行。公司實在無法支撐下去了,決定撤出該小區。但在準備撤出時問題來了!翻閱公司與開發商簽訂的該小區《前期物業服務合同》:“本合同期限自2009年6月15日起至業主大會召開,業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時,本合同自動終止。”
        
        前期物業服務合同是物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議,是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。根據《物業管理條例》第二十六條規定,前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。根據物業管理的實踐,前期物業服務合同一般在以下三種情況下終止:一、前期物業服務合同約定的合同終止時間屆滿;二、前期物業服務合同約定的合同期尚未屆滿,業主委員會另行選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同;三、前期物業服務合同約定的合同期限屆滿,業主大會尚未成立,或尚未選聘任何物業服務企業,原物業服務企業可以不再進行管理,也可以與開發商繼續簽訂前期物業服務合同,繼續對物業進行管理。
        
        從以上合同終止的條件來看,必須是小區成立業主大會,業主委員會重新選擇新的物業公司接管后前期物業服務合同才能結束。再看看本案例小區的情況,實際入住率不足30%,很多業主是投資客,辦理入住手續后就再沒有露過面,要想按照法律程序成立業主大會真可謂天方夜譚。
        
        解鈴還需系鈴人,想與合同的甲方開發商協商終止合同,由開發商組織另選物業服務企業。但一查,才發現開發商早于2011月1月份就把公司注銷了,作為合同主體之一早已不存在。對照上面所說合同終止的相關法律要求和條件,筆者所在公司無法終止合同,在小區成立業主大會之前只能單方堅守,虧損經營。找主管部門協調處理,主管部門從社會和諧穩定的角度出發,要求在沒有新的物業公司接管之前,不得擅自撤出,否則就可能面臨接受行政處罰的局面,公司陷入進退兩難的困境。
        
        造成這種尷尬局面的原因其實很簡單:在物業管理市場競爭日益激烈的現狀下,很多物業公司在拿項目和簽訂物業服務合同(尤其是前期物業服務合同)時,都存在著這樣一個誤區——一般認為,合同簽訂的期限越長就越好,這樣就不容易丟失項目,沒有多考慮在管理服務過程中可能存在的履行風險,在合同里也沒有把可能存在的風險以及雙方的責任和權利進一步明確。
        
        通過此次撤盤,筆者認為,在簽訂前期物業服務合同時應注意以下幾個方面:
        
        合同服務期限應根據項目評估作出合理的判斷
        
        對如何正確處理管理服務期限的問題,筆者認為,在簽訂合同前一定要對項目進行充分的調研,綜合評估。上述項目位于無錫的太湖風景區,離市區較遠,生活各方面都不太方便,入住率短期肯定不會高,交付后靠收物業費維持運營是很難的。類似的項目,大多數物業公司都是由開發商補貼才能生存下去(其實大多數物業公司本身也是開發商屬下公司,開發商為自身品牌和以后銷售考慮,不得不承擔起這部分費用,而通過社會招標的企業的就沒有這么幸運了)。因此,在簽訂合同前,要考慮項目的一些因素,如:
        
        一、項目地理位置。住宅小區的入住率是物業服務收費率重要影響因素之一,而住宅小區地理位置決定著入住率的高低。
        
        二、客戶群體特征。了解購房客戶群體的類別,分析是自住客多、還是投資客多,掌握二次物業服務費收取率高低。
        
        三、確實了解項目的物業類型和觀察項目周邊的公共配套設施是否完善。項目周邊公共配套設施決定著項目入住率,如公共交通、購物中心、農貿菜市場、中小學校、醫院、娛樂場所等都是前期物業服務合同簽訂時應考慮的重要因素。
        
        建議一般住宅小區項目簽約年限為兩年較妥;別墅項目可以適當放寬一定的簽約年限。
        
        約定的服務標準和收費標準應遵循“質價相符”的原則
        
        服務合同應本著雙方權利和義務對等,以及“質價相符”的原則,明確物業服務企業所提供服務標準和對應收費標準,這是物業服務合同的核心條款之一。一定要注意,在合同的收費條款中需考慮約定收費標準是否能夠通過政府物價主管部門的批準。
        
        例如筆者公司服務的泰州某小區就是因為《前期物業服務合同》所約定的收費價格未通過物價部門審批,造成該項目目前經營困難。公司測算的費用是小區多層住宅為0.8元/(平方米·月)、別墅為2元/(平方米·月),在前期物業服務合同中也是與開發商這樣約定的,但是因當地政府指導價的上限沒有這么高(收費標準規定:無電梯多層收費分5個等級,最低為每月0.15元/平方米,最高為每月0.5元/平方米;有電梯高層收費分4個等級,最低為每月0.55元/平方米,最高為每月0.9元/平方米),導致物價部門的收費批文一直下不來,很多業主也以此為由拒不交物業費。
        
        因此,筆者建議合同中應加入如下條款:“如經甲乙雙方共同努力,而本合同約定的物業服務收費標準未能通過當地物價主管部門審核通過,開發商(甲方)應根據政府許可的收費標準同意物業服務企業(乙方)提供與獲得核準的收費標準相對應的服務標準;或相應增加補貼物業服務費用,保證物業服務企業按本合同約定的服務標準實施物業管理服務。”
       
      原載于《現代物業·新業主》2014年第1期/總第281期
      (責任編輯:現代物業)
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