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      延伸物業產業鏈開拓發展新空間

      時間:2015-11-20 15:22來源:現代物業 作者:徐永平 點擊:
      三十年前,物業管理行業在深圳特區應運而生,伴隨著我國市場經濟,特別是房地產業的蓬勃發展,物業管理也取得了長足的發展空間。
        三十年前,物業管理行業在深圳特區應運而生,伴隨著我國市場經濟,特別是房地產業的蓬勃發展,物業管理也取得了長足的發展空間。然而,從目前的現實情況來看,物業管理行業仍然屬于一個微利行業,大部分物業管理企業長期以來重視的只是管理與服務,把自己的職責局限于衛生保潔、消防治安、基礎設施維護保養及維修、收費等,而對物業經營的問題考慮較少。物業行業準入門檻較低,不斷涌入新進者,導致行業競爭日益激烈;加之收費過低,物業行業長期秉持低成本、單一化的經營模式,導致整個物業行業呈現收入單一、利潤萎縮、人員流動頻繁的發展現狀。
        
        根據行業生命周期理論分析,目前絕大多數地區的物業行業處在成長期階段,而北京、長三角、珠三角等經濟發達地區的物業管理企業已逐步走向成熟期。處于成熟期的企業往往表現為:產業鏈在企業經營和發展上缺乏延伸性和長期性,服務趨于同質化,缺乏專業化,贏利能力降低,營運成本不斷上升,市場份額萎縮等?紤]到物業行業的長久持續發展,若不予以創新變革,物業管理企業將難以在激烈的行業競爭中得到長足發展。因此,改變原有的贏利模式,開發延伸物業管理產業鏈,培育企業新的經濟增長點將會是物業企業現階段發展的關鍵。
        
        延伸產業鏈,挖掘物業贏利新空間
        
        縱觀整個物業行業的發展,我國物業服務企業的經營規模小、技術含量低、贏利能力差,經營主要還是依賴于傳統物業服務業務,企業抗風險能力較差。而房地產發展迅猛,物業管理又是房地產開發過程的延續,房地產產業鏈主要由處于上游的房地產開發商、處于核心部分的業主和物業使用者以及處于下游的服務商組成。因此,物業服務企業可以利用自身的資源優勢,在提供基本的物業服務的同時,向產業鏈增值的環節延伸,開發商業社區,從而達到整合經營、獲取利潤的目的。
        
        從傳統物業管理轉為資產經營管理,實現物業保值增值
        
        根據麥肯錫全球研究院發布的報告顯示,中國城市人口將從2005年的5.7億增至2025年的9.25億。很明顯,我國城市化進程速度快,而城市現有房屋建筑日益老齡化,必然會不斷增加新的房屋建筑,物業管理作為一種專業化、社會化、企業化的不動產管理模式,它巨大的社會作用、強大的生命力和廣闊的發展前景必將充分表現出來。但現實問題是我國企業資產經營的水平很低,尚未形成理念,也未體會到資產統籌經營的實惠,當然更談不上為資產保值增值投資了。加上買方市場和賣方市場的關注焦點轉變,傳統的物業管理已無法滿足業主及企業的需求。因此,物業管理企業需要將資產管理的管理方式、經營理念及服務手段等運用到服務過程當中,使資產經營管理成為物業企業新的贏利模式。
        
        所謂資產經營管理是指為了滿足區分建筑物所有權置業者目標,綜合利用物業服務、設施管理、房地產組合投資管理的技術、手段和模式,以資產保值增值為目標,貫穿于物業整個生命周期的綜合性管理服務。資產管理一般由管理和經營兩大部分組成,其中管理重在對資產明示的質量特征進行有效控制;經營則根據資產作為收益性資產的性質,通過專業化、市場化操作達到保值增值的目的。物業資產運營管理的內容包括:日常管理、策略管理、融資、資產維修與保養、資產升級與改造以及租賃相關管理。
        
        物業管理企業首先要做好基礎物業管理,依托物業管理主業開辟新的收入增長點,構成企業新利潤,改變企業收入結構,從微利、傳統的物業管理升級到房地產物業定位、營銷策劃、運營管理、租務管理、投資咨詢評價等活動,逐步開展資產代理經營,獲得租售溢價分成、經營收益分成、代理費用收入等,提高企業創富能力,讓物業管理在更高的層面上收獲經濟效益和社會效益。對未開發的項目提供前期顧問,包括提供項目發展咨詢、物業市場研究、銷售策略策劃、整體商業規劃等服務以及代為選用設備設施、代理尾盤銷售等。另外,客戶資源是一個企業賴以生存發展的重要條件,擁有了客戶資源,企業就擁有市場競爭力。物業管理公司有與業主、租戶最短距離的先天優勢,如果加上資產經營能力,可以成為業主經營資產的最佳合作伙伴。物業管理方式應該從傳統的被動式轉變為主動式管理,更多地注重與業主之間的互動,從專業角度指導業主,使自己真正成為資產的經營管理者,才能在未來巨大的物業資產經營管理利潤爭奪中占據有利的位置。
        
        構想:建立社區房屋租賃中心,提供房屋租賃買賣中介服務。以深圳為例,作為經濟特區,深圳吸引了大量的外來人口。根據國家人口計生委發布的《中國流動人口發展報告2012》的數據統計,深圳外來人口數量約1,300萬,占總人口比例達80%以上。巨大的外來人口數量也使得深圳的房屋租賃行業發展蓬勃。目前大多數人的租房途徑僅局限于房屋中介、房屋銀行和個人發布信息。房屋中介費過高、房屋銀行風險較高、個人渠道缺乏安全性等問題的存在,給物業管理企業向房屋租賃托管服務延伸提供了良好的契機。物業管理企業有著獨特的社區資源優勢,與業主關系良好,更容易得到業主的信任。通過物業管理企業的租賃中介服務,租客可以直接到希望租住的小區物業租賃中心了解房源信息,并實地考察房源,在租住過程中物業管理企業對房屋進行日常管理,減少了房屋租賃過程中的信息不對稱風險,也降低了租客的中介費,實現業主、租客、物業管理企業“三贏”的局面。
       
      原載于《現代物業·新業主》2014年第2-3期/總第283期
      (責任編輯:現代物業)
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