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      一角錢的意義

      時間:2015-11-20 15:24來源:現代物業 作者:記者/成忻 王正 點擊:
      杭州市財政局、杭州市住房保障和房產管理局2014年7月25日下發《杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》),對符合條件的小區實行0.1元/(平方米·月)的財政補貼。
       一角錢的意義
       
        ——杭州政府對老舊社區物管發補貼
       
        杭州市財政局、杭州市住房保障和房產管理局2014年7月25日下發《杭州市保障性住房和老舊普通住宅小區物業管理財政扶持資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》),對符合條件的小區實行0.1元/(平方米·月)的財政補貼!掇k法》中規定,申請物業管理財政扶持資金的物業服務企業需同時滿足以下條件:
        
        1、服務項目為經濟適用住房、農轉居公寓或2002年12月31日前交付使用的普通住宅小區;
        
        2、正式簽訂物業服務合同實行專業化物業管理;
        
        3、物業服務費標準在前期物業服務政府指導價最高限價標準(含)以內;
        
        4、申請補貼前一年度該項目物業管理項目主任(經理)考核扣分少于5分(含)。
        
        老舊小區管理難是全國性的問題,管理這些小區的企業常常入不敷出。杭州市的這次“一角錢”究竟能在多大程度上緩解老舊小區物業管理企業的困難處境?對于不同的企業這一補貼標準是否都適用?想獲得補貼物管企業要如何申請?企業在手續申報的過程中又會遇到哪些預想不到的問題呢?
        
        杭州市西湖區住房和城鄉建設局物業科科長史金潮負責該行政區本次補貼材料的審核工作,他向《現代物業》介紹了申請補貼的過程:首先由企業按照文件要求,向申報項目所在地的住建部門遞交材料,區住建部門進行項目申報材料的審核,審核通過后再由企業將不同的項目審核材料匯總后送至企業注冊地所在的住建部門進行二次審核,之后交由同區財政部門審核,最后由各區財政部門報至市財政局審核,最后由區財政下發給相應的企業。
        
        由于項目所在行政區和企業注冊所在行政區往往不同,因此這個過程中企業需要前后前往不同行政區劃的住建部門申報。之所以這樣設置,史金潮解釋說,補貼資格是按照項目來審核的,但最后發放補貼的過程是由各區財政部門直接發放在企業手中。
        
        為做到補貼的公正客觀,初審的審核面積數以項目的規劃許可證和規劃面積合格證的記載為準,而不以物業管理合同的記載為準。但由于行政區劃的歷史沿革問題,部分老舊小區的申報材料很難查找,有些必須到區檔案館、市檔案館,甚至是規劃局或測繪單位處找到證明材料。史金潮表示,鑒于這種情況,只要能夠提供材料予以證明的,他們在初審時都會予以認可。但是,在提取檔案的各個單位間缺乏統籌,也為各檔案管理單位和審核單位增添了不少工作量。史金潮認為,相比2012年之前為物業公司實行退稅優惠政策時的手續,這次補貼的審核繁瑣很多。對退稅的審核只需根據企業的稅收情況確定就行,而本次審定老舊小區需要申請者提供項目的竣工驗收報告,因歷史原因遺失的不在少數,如果市房管局測繪公司能夠積極參與查檔,工作難度將會有所降低。他希望下一次在程序上能有所改進。
        
        據史金潮介紹,目前由各區住建局主持的項目初審工作已經基本結束。西湖區符合《辦法》條件可以獲得補貼的物業小區有90余個,管理面積有500多萬平方米,申請企業(注冊地為西湖區)有33家。西湖區已申報的90余個小區中,物業費最低收費為0.2元/(平方米·月),平均水平在0.7元/(平方米·月)~0.8元/(平方米·月),預計符合條件的企業本次一年最高可以補貼80多萬元。從其他區送到史金潮這里的材料來看,整個杭州市的普遍情況也與西湖區相近。
        
        史金潮說,目前杭州市老舊小區的管理問題主要不是企業不愿接管。一些收費低的小區也會吸引企業進入,在小區內收取停車費可以成為物業公司收入的主要來源。但是企業接盤后通過減少人員數量或雇傭大齡人員等方式降低成本,導致服務質量降低,是引起居民不滿的主要原因。他預計,杭州市新的補貼政策將會刺激物業管理公司重新考慮爭奪符合條件的小區的管理業務,也會促使企業對過去因管理費用偏低而被迫撤出的項目重新投標。
        
        綠城物業服務集團有限公司在西湖區6個項目進行補貼申報,均為2002年之前建成的老小區。綠城物業區域經理余國偉對《現代物業》說,這6個小區是綠城集團在杭州開發的最早一批住宅小區,分別為杭州桂花城、杭州蘭桂花園、杭州紫桂花園、杭州云桂花園、杭州丹桂公寓以及杭州月桂花園。6小區目前平均物業費水平在1.45元/(平方米·月),最高不超過1.5元/(平方米·月)。本次申請的總補貼額為33萬元,目前(《現代物業》采訪之時)正等待市財政的最后審核。
        
        余國偉說,在本次申報的過程中,查找檔案是非常困難的。因為2002年之前的法律法規對項目檔案的管理所做的要求很少或模糊不清,導致當時的檔案管理較為混亂。又由于過去余杭區的一部分劃歸西湖區,余國偉也遇到了史金潮提到的行政區劃變更帶來的麻煩,使他們在兩個區的檔案館之間奔波,但結果也查不到完整的資料。
        
        余國偉表示,物業費提價比較困難是這些老舊小區面臨的主要問題。雖然6個小區于2007年從0.8元/(平方米·月)調高到1元/(平方米·月),隨后又在2011年調高到1.45元/(平方米·月),但依然趕不上成本的上漲速度。這些年中杭州最低工資標準從每月400多元調整到1,670元。其次,目前杭州市的物業管理用水用電計費按商業水電費計算,比按民用計算高出不少。此外,隨著年份的增長,這些小區的配套設施設備逐漸老化,維修、維保費用加大,導致目前的管理費收入難以為繼,企業在這6個小區上處于虧損經營的狀態,需要通過其他小區的盈利補貼運營。
        
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      原載于《現代物業•新業主》2014年第11期/總第307期
      (責任編輯:現代物業)
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