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      物業管理社會組織的價值和作用

      時間:2015-11-20 15:34來源:現代物業 作者:曾滔 點擊:
      二十年時間里,物業管理行業組織在我國經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程,特別是 2003 年《物業管理條例》頒布實施后,隨著物業管理與房地產開發分業經營步伐的加快,全國各地迅速催生了大量的物業管理行業組織,奠定了物業管理行業自律管理的組織基礎。
       我國物業管理行業社會組織特點和職能
        
        二十年時間里,物業管理行業組織(協會和學會)在我國經歷了從無到有、不斷發展壯大的過程,特別是 2003 年《物業管理條例》頒布實施后,隨著物業管理與房地產開發分業經營步伐的加快,全國各地迅速催生了大量的物業管理行業組織,奠定了物業管理行業自律管理的組織基礎。各地物業管理行業組織在政府主管部門的領導和支持下,認真履行“提供服務、反映訴求、規范行為”的職責,開展了卓有成效的工作,可以概括為以下幾個方面:
        
        1、參與制訂政策與法規工作。物業管理行業組織積極參與地方條例和配套文件的論證、討論和修改工作,主動反映行業的心聲和訴求,努力為行業發展創造寬松的法制環境。
        
        2、加強行業自律,建設企業誠信系統。各地物業管理行業組織把行業自律工作作為團體工作的重點,先后制發了行業自律公約,為規范物業管理行業行為,增強企業誠信守法、公平競爭的意識,做出了積極努力和探索。
        
        3、強化維權,服務行業會員。針對困擾大多數企業多年的物業管理區域內水電費代收代繳問題,近些年來各地物業協會緊緊依靠政府有關主管部門,聯合會員單位為此做了大量工作。
        
        4、針對行業熱點、難點問題開展調研,提出對策,如物業管理費標準、安全護衛、停車場管理、勞動用工等方面。
        
        5、積極引導社會輿論,開展正面宣傳。近年各地物業協會針對一些媒體對物業管理糾紛“妖魔化”,使行業處于比較被動局面的狀況,加強了輿論宣傳引導工作。
        
        物業管理行業組織現階段存在的問題
        
        現階段我國物業管理行業組織工作還存在以下問題:
        
        1、組織發展不均衡。相對全國數百個地級市而言,行業組織的覆蓋率依然偏低,還有一些地方的物業管理行業組織是以專業委員會的形式依附于當地的房地產業協會。已經成立的地方行業組織,大多力量較為薄弱,不同程度存在著人員素質不高、機構不健全、經費短缺,辦公條件簡陋等現實問題。
        
        2、行業公信力不強。物業管理行業組織作為物業服務企業和從業者之家,理應帶有鮮明的行業色彩,代表全體會員的共同利益。然而現階段部分行業組織行政依附性過強,很多時候站在政府的角度考慮和處理問題,難以獲得物業服務企業和從業者足夠的信賴和支持。一些地方的物業管理行業組織對物業服務企業的威信更多地建立在政府行政職能上,基于行業代表性而產生的影響力和公信力大打折扣。
        
        3、組織工作能力不足。 部分物業協會沒有抓住行業組織主要職能開展工作,滿足于項目評優,熱衷于辦班創收,維權和自律的工作十分薄弱,在內部機構的設置、自律規則的完備、誠信檔案的建立、同業糾紛的調處、違規行為的懲處等諸多環節上存在著欠缺,使原本缺乏傳統文化根基的自律管理更是流于形式,行業自律更多地體現為一種口號和宣言。
        
        以上問題的原因主要可以歸納為以下五個方面:
        
        1、缺乏對行業組織作用的正確認識。隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善,政府多次強調發揮行業組織在市場經濟體系中的作用,但由于觀念偏差和思維慣性,社會各方對行業組織在行業自律管理中的作用依然認識不足,部分地方政府和相關主管部門依然對行業組織工作重視不夠,有的甚至對發揮行業組織作用可能導致行政權力的削弱存在顧慮。
        
        2、缺乏行業組織性質的準確定位。由于歷史的原因,多數物業協會是作為行政主管部門的派生而依附于相關行政部門,這就使得許多行業組織的政府色彩濃厚,缺乏自身應有的獨立地位,在行政監督管理和行業自律管理混同的情況下,物業管理行業組織的性質是模糊不清的。
        
        3、缺乏行業自律管理的必要手段。物業管理行業要實行自律管理,除了必須具備自律規則以外,還必須有能力對違反規則的行為實施處理,F階段,物業管理行規尚未建立,即使有的地方行業組織制訂了一些規則,但其權威性還不能體現,使行業組織對違規失信的物業服務企業缺乏必要的懲治手段,無法采取強制性的措施禁止市場準入和責令市場清出。這也是物業管理行業組織在行業管理中無法完全發揮應有作用的根本原因之一。
        
        4、缺乏行業組織運作的專業人才。物業管理行業組織的運作,既有別于行政管理部門,也不同于物業服務企業,具有自身的特殊規律,這就要求行業組織工作者既熟悉行業政策法律,同時了解企業和從業者的實際需求,還要有強烈的事業心和工作責任感。但是目前由于受體制、觀念、待遇等因素的制約,大多數行業組織的從業人員專業素質仍有待提高。
        
        5、對《物權法》中的“其他管理人”缺少響應,也缺少對“注冊物業管理師事務所”這一新型的物業管理機構的研究和支持。這就導致物業管理行業的“創新”囿于自身的局限,而缺乏開放的心態和格局。此外,目前行業組織更忽略對業主群體的正面響應和主動對話,這種主觀服務意識的缺失對推動企業和業主相互信任極為不利。
        
        2012年7月,廣東省出臺《關于進一步培育發展和規范管理社會組織的方案》,提出創新社會組織管理體制機制的一系列重大改革措施。其中受社會廣泛歡迎的是:1、放寬準入門檻,打破行業壟斷,允許行業組織“一業多會”;2、制定政府職能轉移和購買服務“三個目錄”,分別由相關部門編制政府向社會組織轉移職能目錄、政府向社會組織購買服務目錄、具備承接政府轉移職能和購買服務資質的社會組織目錄,明確轉移職能和購買服務的部門、職能、項目、基本原則、實施范圍和主體、承接對象和條件、購買形式、操作流程、支付方式和職責分工等;3、建立新型管理模式。提出登記與管理分離,民政部門負責準入登記,政府相關職能部門負責業務指導和行業管理,引導同類型、同性質、同行業、同領域的社會組織建立樞紐(聯合)型社會組織,實現“以會帶會、以會促會、以會服務會”。這一系列舉措,直接推動了目前舊有行業組織管理模式的迅速升級轉型,大大有利于民生問題的解決和政府職能的根本轉變。
        
        社會組織的管理中,引入行業組織競爭機制,允許按國民經濟行業分類的小類標準設立行業協會,允許按產業鏈各個環節、經營方式和服務類型設立行業協會,允許跨地域組建等,打破了現有各行業組織的壟斷地位,徹底改變沒有競爭壓力,沒有第二個類似行業組織與之競爭的不良格局。此次廣東省改革借鑒部分發達國家和地區的先進經驗,推行“一業多會”,引入競爭機制,F有行業組織管理不規范、公信力不高、發揮作用較差的,應該再設立新的行業組織,激發行業組織通過提升服務水平和服務質量吸引會員,承接政府轉移的職能。學會組織實際上就是這一政策的必然產物。
        
        物業管理行業組織應負的社會責任
        
        改革和發展行業組織,就要理順政府行政監督管理與物業管理行業組織自律管理之間的關系。政府監管主要是為了保障公共利益,平衡公共利益和物業管理行業利益之間的矛盾,行業組織的管理主要是維護行業的整體利益。從近期來看,政府監督管理和行業組織自律管理應相互結合、缺一不可。
        
        調查基礎數據,研究物業管理行業學術理論
        
        行業的實踐離不開科學理論的指導。我國物業管理行業正處在矛盾與問題的多發期,有些問題的出現與物業管理自身運作的不規范以及社會上對物業管理的偏見和認識誤區有直接的關系。
        
        我國物業管理技術的發展在一定程度上超前于城市化、工業化進程以及整個國家民主與法制建設的進程,而物業管理基礎理論研究遠遠滯后于物業管理實踐的發展,使得社會各界對物業管理的發展環境、發展階段、制約因素等還缺乏十分清晰的認識,面對整個社會經濟的變革發展,行業準備不充分,應對能力較弱,這是需要行業學會組織積極介入的主要原因。
        
        建立自律機制,規范企業和從業者經營行為
        
        1、抓緊行規建設,借鑒國外的先進經驗,結合我國實際情況,探索適合的行業自律機制,包括行業準入、誠信監管、違規懲戒。2、強化行業誠信建設工作,逐步形成上下連通的行業信用檔案信息系統。3、行業組織應當在推動公平競爭、協調業內利益沖突上發揮作用,禁止違規失信企業參與競爭,維護公平的市場秩序。規范企業經營行為。
        
        反映行業訴求,維護企業和業主雙方的合法權益
        
        1、行業組織應發揮專業優勢,反映行業企業、從業者和業主的合理訴求,正面促進相關政策法規的制訂和修改,防患于未然,對行業合理合法維權就能起到事半功倍的作用。
        
        2、物業管理行業組織的維權工作,應發揮資源優勢,聯合各方力量采取各種手段維權,從以下幾方面開展工作:(1)行業組織應該站在公正的立場上依法認真分析事件責任,確屬責任,督促其賠償和糾正或者積極組織力量與有關方面深入溝通,據理力爭,為問題的妥善解決尋求和提供幫助;(2)維權行動應加強與專業法律服務機構合作,發動骨干企業的力量,形成合力以努力提高維權工作的水平和效率,要逐步摸索行業維權范圍和維權程序;(3)在維權行動中要采取多種形式展開宣傳攻勢,引起社會關注,產生行業影響。對于一些會員企業或從業者合法權益受到重大侵害以及對行業發展有重大影響的事件,行業組織應積極介入,以適當的形式組織剖析和評議,與行業自律進行結合,主張行業組織客觀公正的立場,表達行業組織先進科學的觀點,維護行業的整體利益。
        
        原載于《現代物業·新業主》2014年第2-3期/總第283期
      (責任編輯:現代物業)
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