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      綠化改車位面臨的難題及解決方法

      時間:2015-11-20 15:44來源:現代物業 作者:陸善輝 點擊:
      揚州市自今年3月23日保集半島火災事故經新聞媒體曝光后,消防部門、社區居委會、物業管理企業等相關單位已充分認識到消防通道暢通的重要性,社區居委會、物業管理企業、業主委員會都希望通過減少和改造綠化增加車位,解決消防通道不暢的難題。
        揚州市自今年3月23日保集半島火災事故經新聞媒體曝光后,消防部門、社區居委會、物業管理企業等相關單位已充分認識到消防通道暢通的重要性,社區居委會、物業管理企業、業主委員會都希望通過減少和改造綠化增加車位,解決消防通道不暢的難題。但在實施過程中,由于沒有結合小區實際情況,沒有做好業主意見征詢、方案論證與公示等方面的工作,業主與物業管理企業之間矛盾糾紛不斷,像筆者居住的小區,物業管理企業擅自鏟除綠化改建停車位,被媒體曝光、業主強行制止施工,就是最典型的例子。下面筆者就結合案例,談談物業服務企業怎樣做好綠化改車位,解決消防通道堵塞的難題。
        
        案例:
        
        翠崗小區是揚州市政府早期規劃的安居房小區,建筑面積30萬平方米,業主32,815戶,共有紅梅苑、白蘭苑、翠竹苑、金菊苑、紫薇苑五個組團,東西向的翠崗路將小區分為南北二區,其中北區只有紫薇苑一個組團。由于小區沒有規劃設計固定的停車場和地下停車庫,隨著近幾年業主生活水平的提高,私家車輛數量猛增,小區內能停放機動車的主、支干道的兩邊,物業管理公司均已劃設車位,但仍然遠遠不能滿足小區現有車輛的停放。長期以來,小區內車輛隨意停放,消防通道嚴重堵塞,去年9月份,紫薇苑12幢506室發生火災,正是由于消防通道被業主車輛堵塞,延誤了火災的施救,造成了嚴重的財產損失,使物管成了業主起訴索賠的對象,為此,今年年初,翠崗社區居委會、物業管理公司、業主委員會聯合行動,在征得轄區消防部門支持、紫薇苑業主同意的前提下,對紫薇苑成功地實施了增加停車位、拓寬消防通道的改造工程,徹底根除了消防安全隱患。有了紫薇苑的成功經驗,加上今年3月23日保集半島火災事故的警示,翠崗社區居委會、物業管理公司、業主委員會下決心要徹底解決翠崗小區車輛停放與消防通道堵塞的問題。
        
        5月13日,翠崗社區居委會、物業管理公司、業主委員會聯合張貼了一份關于綠化改車位的公示海報。在公示中明確規定,如果十天內反對車位改造的業主未達到半數,綠化改車位改造將先從金菊苑開始,并公布了金菊苑改造平面圖。截止5月23日只有7戶業主到物業管理中心登記反對,根據公示規定未超過半數,于是物業管理公司安排施工人員首先在金菊苑17#、18#兩幢樓之間鏟除綠化實施改造,但施工當天就與兩幢業主發生嚴重沖突,在新聞媒體介入、事情曝光后,社區居委會、物業管理公司、業主委員會主動與業主們溝通并公開道歉,最終以物業管理公司恢復綠化,停止施工告終。
        
        值得深思的問題:
        
        一、社區居委會、物業管理公司、業主委員會在聯合張貼的公示中強調,公示在公布后十天內沒有超過半數的業主到物業管理公司登記反對,公示的改造方案就視為正式通過。我們都知道,根據《物權法》規定,類似綠化改建停車位這樣的配套設施改造,必須征得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。顯然這一方案是采用書面征求意見的形式,那么就可以是業主委員會,或物業管理公司在業委會授權下上門逐一征求業主意見,而不是有不同意見的業主到物業管理公司登記(除非本小區《業主大會議事規則》中有明確規定)。如果公示規定凡同意改造方案的業主都到物業管理公司登記,那我們可以肯定就是十年的時間,也不會有超過三分之二的業主到物業管理公司登記表示同意。因此規定十天之內,沒有超過半數的業主簽字表示不同意就視為改造方案通過,同意實施改造,是不符合《物權法》、《業主大會和業主委員會指導規則》及相關法規政策的。
        
        二、小區內絕大多數業主都不清楚規范車輛管理與確保消防通道暢通的關系,更不知道車輛亂停亂放導致消防通道堵塞,一旦發生火災其后果的嚴重性。部分沒有停車位卻天天隨意停放的機動車主坦然地告訴筆者,在他們所住的苑區這么多年都沒有發生火災,所謂的消防通道也只是擺設而已,像保集半島的火災發生概率是很低很低的。
        
        三、去年9月份,紫薇苑12幢506室發生火災,正是由于消防通道被業主車輛堵塞,延誤了火災的施救,造成了嚴重的財產損失,使物業管理公司成了業主起訴索賠的對象,但作為同一物業管理公司管理的只有一路(市區交通主干道)之隔的其他四個苑區,問及此事時絕大多數業主都不知道這個火災事故的原由。
        
        事后筆者分別到社區居委會、物業管理公司、業主委員會和參與此次制止綠化改車位的17#、18#兩幢樓部分業主以及其他樓幢業主家中了解對此事的看法、建議。目前像翠崗小區這樣因小區沒有建設配套的固定停車位、地下停車庫,車輛隨意停放導致消防通道堵塞、存在嚴重消防安全隱患的老小區,在揚州超過半數。通過改造綠化增加停車位,解決消防通道堵塞的問題,是一條值得推廣的好途徑,但如何讓業主積極配合綠化改車位工作,解決消防通道堵塞的難題,筆者認為可以從以下四方面著手:
        
        一、可以把近幾年本市發生的因消防通道堵塞,導致火災施救不及時而造成的人員傷亡與財產損失的典型火災事故案例,制作成文字、圖片宣傳資料,張貼公示在小區主要出入口、宣傳窗,通過宣傳讓業主充分認識到規范車輛管理,確保消防通道暢通的重要性,從而積極配合和支持物業管理公司綠化改建車位工作。
        
        二、把《物權法》、《物業管理條例》、《消防法》等與物業管理企業和業主自身息息相關的法律、法規、條例等制作成小冊子,發到每戶業主家中,讓每個業主明白自己應該承擔的義務、責任和可以行使、享受的權利。
        
        三、把小區現有車輛、車位、存在的消防案例隱患等情況以及近幾年可增加的車輛數量、總體改造方案、小區綠化現狀、改建車位后的綠化面積變化等集中制作成大的公示牌,在小區主要出入口、中心公園等醒目位置公示,征詢業主意見。改造方案要多多征詢業主的意見,在確保消防通道暢通、滿足現有車輛停放需要的前提下,必須為以后私家車輛增加,留有足夠多的停車位,以確保方案的合理與可持續性。
        
        四、制作專門的業主意見征詢表格,分別由業委會人員逐家逐戶上門征詢、簽填意見,在征得雙三分之二以上業主簽字認可后,委托物業管理公司實施。
        
        總之,對于沒有配套建設固定、地下停車位的老舊小區來講,要徹底解決車輛管理混亂的局面,確保消防通道的暢通,必須充分發揮社區居委會、業主委員會在日常物業管理、服務中的作用,物業管理公司聯合社區居委會、業主委員會組成“三位一體”服務協調機制,通過三方的共同努力,達到規范車輛管理,確保消防通道暢通的目的。
       
       原載于《現代物業·新業主》2011年第8期
      (責任編輯:現代物業)
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