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      臺灣業主自營式物業管理

      時間:2015-11-20 15:46來源:現代物業 作者:林國強 點擊:
      臺灣規范物業管理的法律主要是“公寓大廈管理條例”。其主要內容類似于大陸《物權法》第六章建筑物區分所有權的規定。
        我去了臺灣一次,出于對物業管理的關心,我向一名臺灣導游問起關于住宅小區管理的事情。他說,他們社區(臺灣地區稱住宅小區為社區)的管理,是業主成立管理委員會,委托專業公司管的,不是什么“物業管理公司”管的。我曾上物業管理課,看了一些資料,知道臺灣有一種“業主自營式物業管理”,就是住宅小區既不由房地產開發公司負責,也不通過招投標聘請社會上專門的物業管理公司負責,而是由住宅小區的業主“自營”。他說的大概就是這個吧!我即請教他關于“自營”的問題;販笥址喠艘恍┵Y料,于是有了本文。
        
        臺灣規范物業管理的法律主要是“公寓大廈管理條例”。其主要內容類似于大陸《物權法》第六章建筑物區分所有權的規定。它是一種以建筑物區分所有權人為主導的立法,不同于大陸《物業管理條例》的立法主線,是以物業管理公司為主。具體來說,作為臺灣地區的“居家憲法”,主要內容是業主自用部分與公共部分的區分、業主大會與業主管理委員會的運作、對業主違法的處理等,對物業管理公司如何管理的條文甚少。因為,如何服務是業主管理委員會與業主約定的事情,無須法律作出太多的規定。
        
        正是這一立法模式,導致了臺灣物業管理的多樣化和自主化。物業管理公司管理小區在臺灣也有,但更多的小區實行了“業主自營式物業管理”。整個小區的建筑物分為兩部分:一部分是私產(即居民自用部分),由業主自己打理;另一部分是公產,包括小區業主全體成員所有的共有部分,由他們“自營”,即自行管理。業主自己選出一個比較精干的管理委員會,自行聘用所需的人員,全權負責對公共建筑物包括各種公共場所、共用部位和臨街的配套建筑物的管理。委員會一般任期一年,每月開一次會,討論決定社區物業管理的重大事項。“自營”管理純屬義務,沒有任何報酬。由于臺灣的各類專業公司比較發達,所以專項服務都是外聘專業公司的。這種方式在臺灣地區的城市中比較普遍。
        
        臺灣地區的物業管理隊伍非常精干,小區內專職人員一般只有兩位,一位是干事,另一位是守門員兼監控員,他們的房間有對公產部分監控的電子設備,進行24小時錄像并保留兩周。另外有少量的臨時工,如保潔員、修理工等,由干事根據需要聘請,他們的工資以及維修資金等從出租房收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業,加上文明程度較高,設備先進,通訊發達,所以其物業管理成本不算高,水平和效率卻很高。
        
        “業主自營式物業管理”的最大好處是,可以從出租的房屋中收取物業管理費,所收的管理費在支付了人頭費、設備維修費、保安保潔費以及其他費用(如6年1次的樓面清洗費等)的公共開支后,一般還有節余,無需再向住戶收取費用,從而減輕了業主的經濟負擔,也避免了不少我們大陸常見的糾紛,保障了社區生活的安定和有序。
        
        此外,住戶實行公約制度。公約中明確規定,所有住戶要愛護使用房屋及設施,維護環境衛生和整潔。如有人違反,就會受到本樓其他住戶的譴責,從而為搞好“業主自營式物業管理”創造了有利條件。我們大陸也有類似公約,要求每個住戶自覺遵守,但建立后沒有當回事來做,有點搞形式。
        
        臺灣的物業管理公司難以稱為一個行業,也沒有像大陸一樣所謂的管理商務樓、辦公樓、住宅、公眾物業的分工或是側重,也即沒有根據不同業態形成的專業性物業公司。由于專業的保安、保潔、綠化等均成為一個行業,而社會分工的細化導致了物業管理公司一定程度的邊緣化,物業管理服務行業的規模小、利潤低,對臺灣經濟或社會影響不大,甚至可以忽略不計。多樣化、自主化的物業管理模式導致整個行業活動主體散亂,而不同于大陸以物業管理公司為中心的物業管理模式。
        
        臺灣地區各城市的經濟發展與居民收入和消費水平,均比大陸很多城市高出許多,在此條件下尚能普遍推行“業主自營式物業管理”。而大陸在大多數居民收入較低的條件下,卻普遍推行物業管理公司經營式的物業管理,其結果是許多中低收入者不交管理費,拒絕物業管理公司的管理而實際上又接受管理;物業管理公司由于收入減少,出現經營困難,或減少服務,使小區物業管理難以正常開展。面對業主權利意識的提高、專業公司的發展成熟、企業運作成本的增加,物業管理模式的多樣化和自主化一定是大勢所趨,準確找到企業的市場定位并取得企業利潤,是必須思考的問題。
        
        為此,我們應對現行的物業管理體制進行改革,借鑒“業主自營式”的做法,改為物業管理公司管理與“業主自營式”兩種模式并用。
       
      原載于《現代物業•新業主》2014年第12期/總第310期
      (責任編輯:現代物業)
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