|
物業管理公司并不具備把義烏的商品送到北京業主手里這種能力，它們具備的是把社區周圍的社區商業和業主互動起來的能力。物業公司可以根據自己擁有的大數據判斷出小區業主的消費習慣和對業態的需求，這樣的數據可以幫助商戶確定他們是否在這里開店，開什么規模、什么檔次、多少范圍的店。——崔崇彥
互聯網的興起已讓很多中國企業感受到了前所未有的機遇，以及墨守成規將要付出的代價，物業管理企業也在探索如何與互聯網相結合。而隨著智慧城市、智慧社區的話題越來越熱，物業管理企業成了創業者和互聯網企業眼中掌控社區資源的最佳“合伙人”，這一來也讓物業管理企業看到了利用互聯網重新建立社區管理和服務的美好前景。RET睿意德策略顧問部副總經理崔崇彥同樣認為，這樣的機遇對于物業管理企業而言非常寶貴，物業公司對社區資源的把控能力幾乎可以形成壟斷的趨勢，搭建社區商圈，重新建立社區服務模式的好時機來臨了。
《現代物業》：社區商業和社區人口之間存在怎樣的關系？
崔崇彥：應該說是社區商業體量和人口之間的關聯。一般我們說的社區商業，主要是滿足周邊居民和周邊活動人群的日常消費需求。在國外的案例中，從消費的次數和金額上看，社區商業消費量通常占日常消費量的50%左右。在這種情況下，社區商業的體量由其周圍的人群以及人群的特點來決定，而非單一地靠人數來決定。例如一個大規模的住宅區有兩萬人或者三萬人入住的計劃，這些人是城市白領或城市改善型家庭，那么商業通常會按人均0.7到0.9平方米的面積去配套。但如果是別墅，我們不會按照這個比例去配，因為別墅業主對這種日常社區型的商業消費的次數和金額要比改善型家庭和城市白領少。所以，社區商業體量是要依據人群日常消費的業態總量來確定，而不是靠人群的數量來決定，這是別墅業主和核心家庭不太一樣的地方。我們首先以商業屬性把人群分為高檔別墅人群、中端、剛需這三類，在不同的人群中，因為不同的需求，最后體現出的社區氛圍也不一樣。通常別墅區的常住人口入住率只有10%到30%左右，但是核心家庭和剛需家庭入住率高很多，基本上能到50%到70%的水平，這樣導致了整個社區商業的活力以及規模的不同。
《現代物業》：根據不同的人群，如何定位社區商圈？應該投放多大的體量？
崔崇彥：例如有些社區可能偏度假型，就是我們說的“5+2”的生活（5天在城里上班，2天周末在郊區田園生活——編者注）。這樣的社區可能周末人很多，但平時人又很少，所以未來預計的居住人口就不能按照目前的居住人口來配置商業。通常來說，商業體量需要考慮多個維度的事，包括基本的人群消費特征、居住習慣、人群數量、消費檔次和需求以及商戶業態這五個維度。
《現代物業》：在社區商業里，應該如何營造體驗感？
崔崇彥：第一，我認為社區商業和電商可以更好地結合，這和區域商業或城市商圈不太一樣，通常來說區域商業或城市商圈目的性更強，而社區商業剛需因素偏多。無論我們需要多大的城市商業或區域商業，50%的消費其實都在社區商業里解決了。例如吃飯、買油鹽醬醋等消費，很多時候不會去賣場里集中購買，這樣電商能夠拉近消費者和產品的距離。而社區商業和我們的距離并沒有那么遠，所以電商與社區商業之間并沒有什么競爭，電商對社區商業的沖擊之說我反而認為不當。
第二，社區商業對生活方式的改變。由于電商興起，人的生活方式有非常大的變化，大家在消費習慣和品味上有了根本性的改變，我們追求更快、成本更低的消費。而傳統的社區商業發展比較緩慢，進化也比較緩慢，所以電商對其主要的影響在于，社區商業需要面臨快速的調整�，F在我們看到很多社區商業做得非常好，提供了更多鄰里交流和帶有文化屬性的空間，例如萬科“2049”這樣的商業項目，讓更多孩子擁有好的教育空間，讓大人能夠彼此了解。我們現在看到更多的社區商業偏向于為大家營造一個日常匯集的空間。
另外，實際上我們日常的生活必需品、快消品都在依靠社區商業解決，而現在我們利用電商形成的購物習慣，其實大部分購買的是非必需品，例如有特色的文藝物品、電子產品等，是耐耗品，用于提升生活品質。這樣看來，電商給我們太多物質性的消費，而社區商業帶來了情感消費。
《現代物業》：現在順豐“嘿客”或京東自提站都在跟社區進行合作，它們對社區商業最大的沖擊是什么？
崔崇彥：我覺得最大的沖擊不是針對社區商業，反而是三公里范圍內的購物中心、大型商場。原因在于：例如我們買油鹽醬醋，不可能去“嘿客”店掃一個二維碼，下一個訂單，等著配送，這是實現不了的。
�。ㄎ赐辏�
原載于《現代物業·新業主》2015年第1期/總第313期
(責任編輯：現代物業) |
