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沒有想到，物管企業是以這樣的姿態出現在國家重要刊物上（編者注：此處指《人民日報》2015年6月16日20版刊載的署名“趙婀娜”的文章《物業公司不要站在業主對立面》），而且醒目的容易讓人誤解的標題及內容還被其他媒體轉載、轉登。認真看了文章，內容泛泛而談，反而標題太聳人聽聞。誠然，言論自由，但容易引起誤解的言論不免心生唏噓，忍不住做一點思索。
首先，物業管理是一項市場行為。物管企業本身沒有太多資產，它需要通過項目管理去獲利，以此增強自身的實力。媒體今年也報道了某企業履約不到位遭遇被迫退場的事件，如果因為得不到業主的支持失去項目而無法繼續獲利，這對于物管企業來說是非常不理智的事情。試問有多少物管企業愿意站在業主的對立面，去自斷自己的生存之源？
之所以出現這個讓物管企業尷尬的標題，筆者認為，根本原因在于業主與物管企業的關系錯位。中國的物業管理歷史不過三十余年，還在不斷探索和發展。這個事物出生就被烙上準社會公共管理的印記。物管企業沒有行政執法權力，但往往面臨很多社會管理的問題。物管企業管理的項目，絕大多數為住宅項目，面對的業主絕大多數是住宅居民。“衣食住行”中的“住”，人之根本，使得物管行為涉及民生，三十年來，還沒有辦法做到完全市場化。這就給雙方的關系錯位埋下隱患。
筆者認為，物管企業和業主之間存在著兩種平等的關系：一是勞動關系層面的服務與被服務的關系；二是經濟層面的合同當事人之間的民事權利義務關系。
2007年，國務院504號令將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，突出企業的服務性、業主對物的所有權。當然，物管企業與業主是平等關系，但作為服務性企業，在多數時候會表現得謙和、給足業主面子。在筆者對住宅小區物業管理現狀的了解中，業主在對物的所有權的認識上，往往容易產生錯誤。從行業的普遍認識而言，物業管理行為中業主對物的所有權應包括三個方面的內容，即建筑物的區分所有權、相鄰權和共有權。物管企業是受全體業主委托對物的共有部位和共有設施設備進行管理，換言之，共有的所有權就該共有人共同作出決定，而不是單個業主。被人們經常提及的“服務與被服務”關系，在業主嘴邊上就是“我們花了錢請你們來，你們就該……”儼然主人與管家的“雇傭與被雇傭”關系，這就是對所有權的錯誤認識，把自己對專有部位的所有權放大到了整個物，沒有考慮共有權，也沒有考慮雙方勞動關系中的平等問題。
物管企業和業主之間的另一種關系，就是平等的民事主體關系。這是建立在物業服務合同基礎上的平等法律主體之間的關系。業主單位或業主大會通過市場競爭機制合法流程選聘物管企業，并與物管企業簽訂服務合同，將物業管理項目委托給物業管理企業。物業管理企業按照合同的約定為業主提供服務，所提供的服務就是一種有價值的商品，業主要為占有和消費物業管理服務支付一定的費用。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業·新業主》2015年第8期/總第333期 |
