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      資產管理的價值與關鍵點

      時間:2015-11-21 11:31來源:現代物業 作者:方舟 點擊:
      由國際建筑業主與管理者協會(中國)主辦的BOMA中國2015全球年會暨“國際商業地產資產管理最佳實踐論壇”,于2015年9月17日-18日在上海金茂君悅酒店舉辦,《現代物業》雜志受邀出席,F推薦論壇部分發言以呈讀者。
        資產管理的價值與關鍵點——BOMA中國2015年會暨國際商業地產最佳實踐論壇
       
            由國際建筑業主與管理者協會(中國)主辦的BOMA中國2015全球年會暨“國際商業地產資產管理最佳實踐論壇”,于2015年9月17日-18日在上海金茂君悅酒店舉辦,《現代物業》雜志受邀出席,F推薦論壇部分發言以呈讀者。
        
        唐·亨利(Don Henry,羅斯蒙特首席運營官和首席投資官、現任BOMA國際資產管理委員會主席):資產經理的工作職責是什么?
        
        對于資產管理,首先我們要清楚資產管理者的職責是什么?資產經理的日常工作非常多,但有六件事非常重要。這六件事其實定義了資產經理的工作職責:
        
        第一,打造一個商業計劃;
        
        第二,制訂直接租賃策略;
        
        第三,監督物業管理;
        
        第四,監測投資的績效;
        
        第五,提供并購和支持;
        
        第六,要成為本地市場的領導者。
        
        資產經理與物業經理的角色有諸多不同。物業經理在現場工作,一般是在樓宇里有辦公室。資產經理通常是在公司的總部或者在區域辦事處辦公,進行遠程監控。物業經理管理的資產數有限,也許只有一處資產或兩三處資產,資產經理所管理資產的數量則更多。物業經理主要負責戰略的具體實施,資產經理主要進行戰略投資和戰略管理。物業經理一般要向資產經理和租戶匯報,資產經理通常向投資組合經理或者直接向業主進行匯報。物業經理的主要職責是關注年度預算、租戶關系、現場供應商管理等物業的環境和與物業直接相關的因素。資產經理更關注投資管理,以此作為金融工具管理。物業經理直接進入現場工作,資產經理經常對財務、金融方面進行有效的管理,很多的資產經理都是由物業經理升上來的。
        
        第一,打造一個商業計劃。
        
        商業計劃包括很多內容,有幾點非常關鍵:分析、債務結構、市場營銷策略、租戶的關系。
        
        首先是分析。資產經理要負責現金流,能夠報告業主短期之內產生的現金流的數目。資產經理還要能估值,以支持決策的制訂。還能對物業經理提出一些建議,比如改造大廳,資產經理要做出相關的預算,使業主看到報告之后,愿意撥出一部分資金做這些事情。資產是不是應該繼續持有或者出售,也是商業計劃當中的一部分。其次是債務結構。債務本身的特征之一是限制,資產經理必須要了解債務的限制是什么,其中包括出租者的流程和條款,這些正是租戶必須要了解的信息。制定商業計劃,要注重市場營銷與租戶的關系。不光是把地皮租給租戶,還要能告知租戶這塊地皮為什么能夠吸引他們和幫助他們保留住客戶。
        
        第二,制訂直接租賃策略。
        
        資產經理在選擇租賃中介之前就要設定相應的租賃策略,要讓租賃中介知道這是產生價值的一部分。然后是監督績效和業績。最好的方法是,每周或者每兩周和租賃中介開一次會,要讓他們報告出與前臺客戶會議的要點,要知道他們是否非常積極地參與了物業租賃工作。
        
        資產經理不能把所有業務都交給中介,而要和代表租戶的經紀人發展長遠的關系。租戶如果對你的物業感興趣,應該制訂相關的原則,這個原則對于發展關系是非常重要的。
        
        第三,監督物業管理。
        
        慎重選擇物業管理公司,確保物業管理公司有非常強的經驗,能夠保證他們的業績。物業經理是現場辦公人員,直接監測運營樓宇。資產經理必須定期訪問物業管理公司或物業經理,每周或者每兩周跟他們會晤,了解物業經理的工作情況,掌握物業管理公司的績效。這是非常好的監督手段。
        
        第四,監測投資的績效。
        
        要能夠監測投資運營的成本和資本,包括比對現金流、實際產生的花費和預算,這是非常重要的,要向業主進行報告。
        
        第五,提供并購和支持。
        
        在審查并購過程當中,資產經理會扮演非常重要的角色。在交流中,他們了解市場機會,可以完成交易,可以成為投資的聯絡人,從而把這些報告給中央管理中心。資產經理對整個投資組合負責,要能夠審視之前和進行中的并購。他們要對并購做預估,看是否合適,要預知在并購當中是否會產生相應的變更,并進行分析、識別和量化。
        
        第六,成為當地市場的領導者。
        
        資產經理應該是一個年長而有經驗的人,掌握所有工作。他們非常有能力支持并購決策,能和本地政府建立良好的關系,發起一些引起政府關注的倡議,花時間和本地政府進行會晤。還有一點非常重要,資產經理應該能夠和本地的行業組織進行良好合作。讓事情朝著預期發展,讓樓宇以良好的模式運營,這正是資產經理的能力所在。
        
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      原載于《現代物業·新業主》2015年第10期/總第339期
      (責任編輯:現代物業)
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