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      “麗娜模式”是如何計算物業費的

      時間:2015-11-21 11:33來源:現代物業 作者:記者/益清 點擊:
       天津上谷商業街業委會主任崔麗娜,長期致力于業主維權,在實踐中創立了“麗娜模式”,以其“區分窮盡、物權自主、量化公開”的獨特物業管理模式引起了業內人士的關注。
        天津上谷商業街業委會主任崔麗娜,長期致力于業主維權,在實踐中創立了“麗娜模式”,以其“區分窮盡、物權自主、量化公開”的獨特物業管理模式引起了業內人士的關注。經過一段時間的積累,“麗娜模式”在實踐中不斷完善,從上谷商業街的業主自主管理開始,逐步向其他小區拓展,并引入了職業經理人制度。2015年9月,《現代物業》就“麗娜模式”實踐中遇到的具體問題,以及新建立的職業經理人制度如何發揮作用,再次專訪崔麗娜及其職業經理人團隊。
        
        “區分窮盡,量化公開,物權自主”是“麗娜模式”的基本內容,是指在住宅小區內根據物的客觀性和使用特點,將物的管理責任在全體業主、業主個人層面作出區分,采用“使用者付費”原則實現的“物權自主”的管理機制(詳見于《現代物業》2011年第11期)。就語義而言,“區分窮盡”,就是明確小區內物權,將能夠劃分為某一部分業主共有的部分一層一層劃分出去(例如某一單元的門禁和電梯的管理權只劃分給這一單元的所有業主,而不涉及同一棟樓其他單元或同一小區其他樓棟的業主),區分到不能再區分,直到一物無法按照面積數分攤、達到使之用在任意地方都無法分攤、足夠公平的地步為止。
        
        《現代物業》:在實踐的過程當中是不是區分得越細或越小就越好?細分之后,涉及到物權糾紛時,怎樣通知分散的業主,比如在國外的業主?
        
        崔麗娜:區分不但要細,而且要分到點、分到線。主要有這幾個方面:一個是專有和共有區分;一個是共有和共有區分。共有和共有的區分中,又有兩個層面:一是要區分出“小共有”和“大共有”之間的邊界,例如小區樓棟單元門的對講門鈴,可以按照單元門區分使用者,屬于小共有,而保安、保潔、綠化,對小區公共區域進行維護,屬于大共有;二是小共有和小共有之間的區分。如果不分,邊界不清責任就不清,義務也不清,權利也不清。
        
        區分完以后就要“物權自主”——誰的物誰做主,有權利同時也要承擔義務。享受權利同時也要承擔義務。比如樓上漏水到樓下的問題,首先要區分好法律關系,明確是哪些主體的責任,有可能涉及樓上住戶、開發商、物業公司,還有可能涉及建設小區時的建材供貨商和施工方。厘清責任主體之后再找出法律主體是誰,否則漏水給樓下造成損失的問題就永遠解決不了,按照傳統的思想業主們會以此為由不交物業費。在問題中區分是被“逼出來的”,如果不進行細分,具體的問題就永遠在互相推諉、互相扯皮的狀態下。這種區分實際上是被動的,有了問題、糾紛,職業經理人再根據具體情況來細分、來厘清。
        
        業主在不在國外關系不大,區分之后,如果是其要承擔的責任他也必須承擔,因為權利和義務是對等的。關鍵在于確定責任的法律主體:如果業主的房子已經租出去,由租戶首先來承擔;如果沒有租出去,屬于空房,由其他戶來承擔。比如公共管道漏水,涉及“小共有”的問題,如果六戶里有一戶業主在國外,就由其他五戶給他分擔?紤]問題的出發點是“止損是第一位的”,先由其他幾戶分擔,等這戶回國以后要求其把該承擔的費用交上,再把錢給其他幾戶退回去,止損的問題就解決了。原則是一切圍繞損失而定,分清問題當中的主次矛盾,先后解決。
        
        《現代物業》:職業經理人這一概念的具體含義是什么,引入職業經理人是出于什么考慮?目前鼎德物業公司大概有多少職業經理人?
        
        崔麗娜:職業經理人的主要職責是對物業服務進行監理。實際上職業經理人也是一個服務供應商,只不過提供的是監理服務,幫助業主來監督這些外包供應商能夠履行合同,按照合同提供的標準履行服務。根據小區建筑物的不同,每個小區共同管理的內容是不一樣的,有的小區比較大,專業供應商就比較多。
        
        《現代物業》:職業經理人是如何來管理小區?是一位職業經理人負責某個或幾個項目,還是負責幾棟樓?
        
        崔麗娜:所有職業經理人統稱為管理團隊,目前其團隊當中共有職業經理60余人。每個小區的職業經理人規模,由最初進入小區時,和業委會/管委會、開發商通過對價過程確定,根據小區建筑物的規模大小、難易程度設計管理團隊的人數,1,000平方米以下的小區一般是配備3個人,1,000平方米以上的約4~5個人,最多5個人。
        
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       原載于《現代物業·新業主》2015年第10期/總第339期
      (責任編輯:現代物業)
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