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天津上谷商業街業委會主任崔麗娜，長期致力于業主維權，在實踐中創立了“麗娜模式”，以其“區分窮盡、物權自主、量化公開”的獨特物業管理模式引起了業內人士的關注。經過一段時間的積累，“麗娜模式”在實踐中不斷完善，從上谷商業街的業主自主管理開始，逐步向其他小區拓展，并引入了職業經理人制度。2015年9月，《現代物業》就“麗娜模式”實踐中遇到的具體問題，以及新建立的職業經理人制度如何發揮作用，再次專訪崔麗娜及其職業經理人團隊。
“區分窮盡，量化公開，物權自主”是“麗娜模式”的基本內容，是指在住宅小區內根據物的客觀性和使用特點，將物的管理責任在全體業主、業主個人層面作出區分，采用“使用者付費”原則實現的“物權自主”的管理機制（詳見于《現代物業》2011年第11期）。就語義而言，“區分窮盡”，就是明確小區內物權，將能夠劃分為某一部分業主共有的部分一層一層劃分出去（例如某一單元的門禁和電梯的管理權只劃分給這一單元的所有業主，而不涉及同一棟樓其他單元或同一小區其他樓棟的業主），區分到不能再區分，直到一物無法按照面積數分攤、達到使之用在任意地方都無法分攤、足夠公平的地步為止。
《現代物業》：在實踐的過程當中是不是區分得越細或越小就越好？細分之后，涉及到物權糾紛時，怎樣通知分散的業主，比如在國外的業主？
崔麗娜：區分不但要細，而且要分到點、分到線。主要有這幾個方面：一個是專有和共有區分；一個是共有和共有區分。共有和共有的區分中，又有兩個層面：一是要區分出“小共有”和“大共有”之間的邊界，例如小區樓棟單元門的對講門鈴，可以按照單元門區分使用者，屬于小共有，而保安、保潔、綠化，對小區公共區域進行維護，屬于大共有；二是小共有和小共有之間的區分。如果不分，邊界不清責任就不清，義務也不清，權利也不清。
區分完以后就要“物權自主”——誰的物誰做主，有權利同時也要承擔義務。享受權利同時也要承擔義務。比如樓上漏水到樓下的問題，首先要區分好法律關系，明確是哪些主體的責任，有可能涉及樓上住戶、開發商、物業公司，還有可能涉及建設小區時的建材供貨商和施工方。厘清責任主體之后再找出法律主體是誰，否則漏水給樓下造成損失的問題就永遠解決不了，按照傳統的思想業主們會以此為由不交物業費。在問題中區分是被“逼出來的”，如果不進行細分，具體的問題就永遠在互相推諉、互相扯皮的狀態下。這種區分實際上是被動的，有了問題、糾紛，職業經理人再根據具體情況來細分、來厘清。
業主在不在國外關系不大，區分之后，如果是其要承擔的責任他也必須承擔，因為權利和義務是對等的。關鍵在于確定責任的法律主體：如果業主的房子已經租出去，由租戶首先來承擔；如果沒有租出去，屬于空房，由其他戶來承擔。比如公共管道漏水，涉及“小共有”的問題，如果六戶里有一戶業主在國外，就由其他五戶給他分擔�？紤]問題的出發點是“止損是第一位的”，先由其他幾戶分擔，等這戶回國以后要求其把該承擔的費用交上，再把錢給其他幾戶退回去，止損的問題就解決了。原則是一切圍繞損失而定，分清問題當中的主次矛盾，先后解決。
《現代物業》：職業經理人這一概念的具體含義是什么，引入職業經理人是出于什么考慮？目前鼎德物業公司大概有多少職業經理人？
崔麗娜：職業經理人的主要職責是對物業服務進行監理。實際上職業經理人也是一個服務供應商，只不過提供的是監理服務，幫助業主來監督這些外包供應商能夠履行合同，按照合同提供的標準履行服務。根據小區建筑物的不同，每個小區共同管理的內容是不一樣的，有的小區比較大，專業供應商就比較多。
《現代物業》：職業經理人是如何來管理小區？是一位職業經理人負責某個或幾個項目，還是負責幾棟樓？
崔麗娜：所有職業經理人統稱為管理團隊，目前其團隊當中共有職業經理60余人。每個小區的職業經理人規模，由最初進入小區時，和業委會/管委會、開發商通過對價過程確定，根據小區建筑物的規模大小、難易程度設計管理團隊的人數，1,000平方米以下的小區一般是配備3個人，1,000平方米以上的約4~5個人，最多5個人。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業·新業主》2015年第10期/總第339期 |
