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“麗娜模式”在職業經理人制度的發展
文/北京市海淀和諧社區發展中心
2015年9月25日，北京市海淀和諧社區發展中心（以下簡稱“和諧中心”）根據海淀區民政局老舊小區培訓項目的需要，組織赴天津對“麗娜模式”實施考察。北京市海淀區北下關街道、清河街道、昌平區回龍觀等地區街居干部及相關小區的業委會成員、物業經理等一行二十余人，暨北京市首一業主大會輔導中心負責人張大憲、童超參與同行。天津“麗娜模式”創始人崔麗娜、天津鼎德物業管理公司（以下簡稱“鼎德物業”）創辦人王海及物業經理十余人出席了交流會，會議由和諧中心主任陳幽泓教授主持。與會者就職業經理人制度、共有區分、小區項目進入程序、外包合同、物業費、糾紛處理、停車管理、電梯管理、隱患排查、老舊改造、違建拆除等十一個話題進行介紹和問答交流。
“麗娜模式”是由天津上谷商業街業委會崔麗娜在從事物業管理的實踐中逐步總結提出的物業管理模式，主要概括為“區分窮盡、物權自主、量化公開”，是指在住宅小區業主內部根據物的客觀性和使用特點兩個基本特性、將物的管理責任在全體業主、業主組團和業主個人層面做出區分、采取“使用者付費”原則實現的“物權自主”的管理機制。物權區分后的小區物業管理立足于社會化、專業化服務，通過招標實現專項外包。“麗娜模式”減少了業主內部的大鍋飯、立足于社會化專業服務、用足市場機制，利于達到透明公開、高水平低成本的管理效果。“麗娜模式”是職業經理人制度與專業外包管理相結合基礎上的新型物業管理制度，該制度對當前老舊、棄管小區面臨的問題具有借鑒意義。（對“麗娜模式”的公開報道首見于《現代物業》2011年第11期專題。）
王海介紹，鼎德物業通過推行職業經理人作為業主的管家，通過對物業賬目的公開，實現業主和物業公司之間的組織對等和信息對等，幫助業主當家作主。具體的物業服務途徑是采取專業合同外包的形式，職業經理人對外包業務進行監督，實現小區管理的有序化和專業化。鼎德物業公司于2012年成立，經過兩年的市場和社會實踐，從棄管和老舊小區開始，凡接手的小區，面貌都煥然一新、發生了本質的變化、走上了良性運作的秩序軌道。鼎德物業不僅得到了業主居民的熱情支持，而且得到了政府的信任，支持小區業主選擇鼎德物業進入；甚至也有開發商把經濟適用房的前期物業管理項目委托給鼎德物業，目前鼎德正開始向深圳等外地項目穩步發展。
共有區分
崔麗娜說明,共有區分是一個非常復雜的過程，簡而言之，小區物業需要進行專有和共有的區分，包括“外區分”和“內區分”。“外區分”是物業權利人與外部主體之間在物權關系上的區分。“內區分”是物業權利人之間就大共有和小共有進行的區分，區分的目的是明確邊界，確定責任人。區分不是一蹴而就的，區分要根據小區實地情況、建筑結構，具體一步一步進行解決。通過區分，建立起小區的物權管理服務制度和程序，“先秩序、后美好”。
職業經理人制度
崔麗娜對職業經理人制度作了進一步介紹。稱之為“職業經理人”而不是“項目經理”，主要是為了體現忠于職業、維護業主的物權。職業經理人行使的是對共同管理權的監理。因為每個小區建筑物的情況不同，所以每個小區具體的共同管理權范圍也是不一樣的，但都是對人的管理，對共有物權質量的管理。
崔麗娜說明，職業經理人與傳統的物業項目經理有著顯著的區別，麗娜模式下的職業經理人對業主負責，職業經理人作為專職的監工團隊，幫助業主監督外包供應商，督促其能夠按照合同約定的標準提供服務。通過職業經理人的監督，業主和業委會擺脫了對物業服務不知情的狀況。
王海說，他考察過深圳、青島、濟南等地實行業主自治的小區，很多都沒有“職業經理人”，都是由業委會主任或其他委員擔任職業經理人的角色。對于大部分沒有專職業委會主任的小區，請一個專職的監工甚至監工團隊，就非常有必要。目前這些經理人實際上擔任監理，幫助業主來監督外包供應商按照合同約定的標準提供服務。鼎德物業的職業經理人有一個平臺，叫議事會，所有相關事務，包括他們的福利、休假、工作等都由議事會來共同討論和決定。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業·新業主》2015年第10期/總第339期 |
