隨著物業管理企業逐漸走向資本市場，企業并購、合資經營的方式越來越被行業所關注。2012年10月，日本永旺永樂株式會社獲得蘇州市蘇房物業管理有限公司51%的股份，后者更名永旺永樂蘇房(蘇州)物業服務有限公司(2015年3月10日起，由于經營規模擴大、雙方股東共同追加投資、現已正式更名為“永旺永樂(江蘇)物業服務有限公司”)，正式展開中日合作�！冬F代物業》專訪永旺永樂株式會社中國事業負責人、北京代表處首席代表、永旺永樂(中國)物業服務有限公司(以下稱“永旺永樂”)董事長四方基之，以及永旺永樂(江蘇)物業服務有限公司(以下稱“永旺永樂蘇房物業”或“蘇房物業”)副董事長兼總經理陳留杭，聽聽他們自己怎樣看待和評估雙方合資后帶來的變化與發展。
　　
　　永旺永樂：“源自日本，成在中國”是合資方針
　　
　　《現代物業》：中國的物業管理行業發展非常迅速，四方先生曾提到從2011年之后是永旺永樂在中國的一個規劃發展階段。那么從2012年到2015年這段時間當中永旺永樂在中國的發展情況如何?2012年初的時候在中國有16個物業管理項目，現在一共發展了多少項目?
　　
　　四方基之：您一上來就提了一個難的問題。我2011年10月赴任到北京，到今年的10月應該是四年整。我剛到北京時，對整個中國的印象和目前已經有了很大的改變。因為那時日本經濟狀況不是特別好，日本國內的工程建設基本上是停滯的，而中國到處都在開發基建項目，好像每個地方都是大型工程現場，特別是在北京。所以當時第一印象就覺得在中國去開拓物業管理的事業會有一個無限廣闊的市場。
　　
　　這兩年中國的GDP增長已經逐漸進入穩定期，中國國內的經濟發展形勢和發展速度足以讓我們感到驚訝，是一個新常態。我覺得目前中國國內對物業管理行業的要求有很大的變化，不僅是規模，而是向品質、質量的轉變。其實這個情況跟之前日本的發展狀態是完全一樣的，看日本之前幾十年的發展情況，特別是在發展速度進入穩定和遲緩狀態的時候，對品質和質量的追求就更明顯。
　　
　　我還記得2012年時第一次和您見面，并有幸參加了貴社舉辦的現代物業發展論壇，做了一個即興演講。當時我在演講中提到的日本物業管理發展的情況正好是現在中國物業管理發展所呈現的狀態。在日本的經濟泡沫發生之前，經濟形勢一片大好，所有的物業公司生意都很好，大家只要拼命把人招過來，不管是保潔員還是保安員，只要人招上來了，這個項目就可以上得去，大家并沒有特別關注項目的品質、服務的品質，只是說把人湊齊就可以了。當日本的經濟泡沫發生以后，市場的需求方向就發生了很大的轉變。因為在市場經濟比較好的時候，開發的項目不管是公寓還是住宅，只要開發出來馬上就可以賣出去，新的辦公樓建出來馬上就可以入駐。所以那個時候的物業管理公司去接管一個項目，是不用擔心回款和現金流的。但是經濟狀況轉變以后，新的住宅也越來越不好賣了，新的寫字樓建成以后空置率也越來越高，只有現金的流出，沒有現金的流入，對物業管理公司來講是一個發展的瓶頸。當時日本也是在這個時間點上對物業管理公司的訴求從量轉變到品質，包括當時永旺永樂也提出了LED燈的節能方案，之后是節能環保方案，在這個基礎上，能夠提供更多的解決方案和服務。為了應對這種形勢，我們在日本建造了大型的物業管理服務培訓中心，包括從之前單純的物業服務轉變成FMS綜合設施服務。通過市場的變化，物業管理行業重新進行洗牌，不能夠應對市場變化的，特別是有一批類似于“夫妻店”的企業，以及幾個人合伙開的小型的保潔公司或者保安公司，在這一輪中就被淘汰下去了。
　　
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　　原載于《現代物業·新業主》2015年第4期/總第321期