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有的業主對物業保安期望過高，以為交了物業服務費就像給物業上了保險。這種觀念是錯誤的。物業保安的權利和責任是非常有限的。不管是小區的保安管理或是治安秩序的維護，物業企業的職權來源于業主，只是業主自身權利的延伸，屬于小區居民自我管理的范疇，不得超越普通公民應有的權限。
據網上信息得知，到2007年底，我國居民住宅的物業服務費水平，大中城市一般在1.5~4元/㎡；小城鎮的多層住宅逼近1元/㎡，有電梯的小高層超過1元/㎡。由于居民收入差距較大，每月3位數的物業費，加重了許多經濟并不富裕、既是業主也是住戶的老百姓的經濟負擔，加上現行物業管理體制帶來的諸多弊端，使得他們對物業管理行業產生反感，甚至充滿敵意，也直接影響了業主跟物業服務企業的關系。這種小區內因服務費過高問題而產生的不和諧現象普遍存在，令人擔憂。如繼續不顧廣大業主、居民的收入水平和心理承受水平，打著把物業管理行業做大做強的口號，一味擴大成本投入，甚至作表面文章，提高物業服務收費標準，追求所謂高水平、高標準，如此發展下去，就是業主最終拋棄物業企業，實行自管。
那么，現在的物業服務費有下降的空間嗎？從當前物業費用構成來看，人工費總額在總成本中一般都超過一半。而人工費用中，保安費用最多。因為保安是24小時不間斷服務，保安員總人數至少是每班所需保安員數量的3~4倍。近年來，我國內地的物業管理實踐也顯示，在物業管理成本構成中，最大的成本項就是保安費用（現在應稱“秩序維護費用”），占總成本60%以上，有的小區高達80%以上，這還不包括小區發生意外安全事故后的相關賠償支出。因此，要大幅度降低物業服務費，就得先從降低保安費用上著眼。
現行的物業保安服務一般都是站崗放哨式的全天候守護模式，即由專門的物業保安24小時實施門衛加定次巡邏。保安員的人數是按照所需門崗、巡邏崗、監視崗等設置，物業公司一般都已將人數壓縮到最低限度。保安員工作超時、不能正常休假已屬“正常”現象。保安員的月薪多在800~1,500元左右，已經很低了，隨著物價上漲等因素也只能上調，難以再減。所以，不改變現行的物業保安模式而以減人、減薪來降低物業保安費用不是辦法。
那么，現行物業保安模式是小區物業管理所必須的嗎？其實不然。國家重要的部門、重要設施、特殊場所需要保安守護，但對于居住小區，除了特別高級或特殊的住宅區，一般小區大可不必又站崗又巡邏�，F在的住宅都設有防盜門，甚至單元防盜門，底層加裝防盜窗，有的小區還有各種智能安防設備。所以，只要公安派出所、居委會等能各負其責，發揮應有的作用，住宅小區相對還是比較安全的，并不一定需要專業的物業保安來防盜防竊、維持公共秩序。
當然，設置專門的保安在小區內站崗、巡邏有一定的作用，起碼歹徒、竊匪在作案時增加了顧忌，問題是物業保安服務對大多數小區的住戶而言過于昂貴。我們購買商品多講求性價比要高，服務產品也不例外。小區保安服務的性價比又怎樣呢？其一，人員與工作性質并不相稱。物業保安多為年輕男性，一般還要求身強力壯、形貌端莊�？晌覀儾⒉灰飿I保安真的去動粗，能嚇跑小偷就行。真正需要的是為業主服務的責任心，但這又恰恰是大多數年輕物業保安缺少的東西。平心而論，目前住宅小區的物業保安還是簡單勞動，工資很低，年輕人難以安心地長久做下去，要求愛崗敬業、積極主動、認真負責等實在有些勉強。實際上，我們可以讓社區居委會組織下崗職工、尚能發揮余熱的退休人員或義工戴上標志來看守小區大門、泛泛地巡視重點部位、照應一下小區秩序，效果可能會更好些，而人工費用卻可大大降下來。其二，保安的門面作用對用戶來說并不需要。要知道，不論是小區保安人員一年四季的統一著裝、還是筆直的站姿、甜美的微笑、標準的敬禮、親切的問候，實質上都是業主出錢購買服務的一部分�？梢话銟I主并不真正愿意把錢用在這些華而不實的面子工程上。倒是物業公司顯得其隊伍正規、專業、訓練有素，得到了一種面子上的虛榮。其三，小區規模不一，保安成本差異懸殊。我們知道，小區保安管理講求規模效益。規模大的小區保安費用分攤后相對較低，反之則較高。我們的城市住宅小區大小不一，大一點的10萬平方米以上，小的可能在2~6萬平方米左右。結果是住在小型住區的業主要享受同大型住區同樣的保安服務，必須承擔更多的保安費用。而5萬平方米以下的住宅小區在我國特別是中小城市最為常見。由此可以認為，物業公司小區保安服務對多數居民來說，性價比是很低的。如果某戶小區居民每月交納的100元物業服務費中，有80元的物業保安費，他可能更愿意拿這80元去買財產保險，而不是用來維護小區公共秩序。
需要注意的是，有的業主對物業保安期望過高，以為交了物業服務費就像給物業上了保險。這種觀念是錯誤的。物業保安的權利和責任是非常有限的。不管是小區的保安管理或是治安秩序的維護，物業企業的職權來源于業主，只是業主自身權利的延伸，屬于小區居民自我管理的范疇，不得超越普通公民應有的權限。物業企業只能按照相關合同、管理規約中的合法規定進行“制止”、“勸阻”、“調解”、“匯報”等，“協助”公安派出所、社區居委會、社會其他職能部門維護小區公共秩序。物業保安不能超越“協助”的界限。至于責任問題，小區如果發生安全事故，物業公司如自身沒有合同過錯，就不能對小區人、財、物的損失負責。即使有過錯，一般也并不擔負全部責任。所以，廣大住戶，包括社會各界對物業保安功能要有正確的認識，不能想當然地對小區保安服務期望過高。不能要求以小區物業保安的實施來替代相關職能部門應該履行的職責。更不能以為交了物業服務費后，物業企業就要承擔小區內所有人身、財產的安全責任。
另外，從目前我國物業管理相關法律來看，國家并沒有規定業主必須以什么具體方式管理物業，管理到什么程度。業主完全可以自行選擇物業管理模式，包括其中的物業保安模式。自從《物權法》實施后，相關行政部門已沒有必要對居住小區整齊劃一，一律要求實施所謂正規的保安服務。
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原載于《現代物業·新業主》2008年第6期總第89期
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