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全球經濟中的中國企業不動產與設施管理
——第二屆全球企業不動產（中國）高峰論壇特別報道
《現代物業》戰略合作伙伴、特別供稿單位全球企業房地產資產與設施管理協會（CoreNet Global）舉辦的第二屆全球企業不動產（中國）高峰論壇于2014年9月5日在上海舉行。世邦魏理仕、歐司朗、匯豐銀行、山特維克、戴德梁行、西門子房地資產集團、思科、上海中心大廈、上海虹橋商務區、江森自控、微軟、仲量聯行、美國綠色建筑委員會、渣打銀行、英特爾、高力國際等企業的代表，以主題演講和圓桌會議的方式對企業不動產（CRE）的方方面面進行了研討。
馬克斯頓：世界及中國的未來走勢對CRE的影響
對于未來建筑使用的關鍵因素就是貿易，全球經濟、貿易前景，尤其中國的前景和發展中國家的前景如何影響企業的不動產投資行為？機器人、就業市場和氣候變化如何影響建筑的使用？
格雷姆·馬克斯頓（Graeme Maxton，全球知名經濟學家、羅馬俱樂部正式成員）：中國是全球經濟增長的引擎，尤其在過去20年間，它占據了乃至于50%的全球增長。從1990年到2014年，將全球經濟和中國經濟進行對比，會發現中國經濟的增長速度是全球經濟增長速度的四倍。在過去30年間中國經濟的增長，從任何經濟角度來講，都是非常了不起的，是創造歷史的。中國經濟增長在1990年只占美國經濟增長的7%，而如今中國經濟已經占到美國經濟增長的59%。
中國消費的前景是非常好的。但實際上中國在過去三十年間所享受的優勢很多都已經逐漸消失了。中國的勞動力人口數量下降，同時人口的成本在上升：在未來的五十年間，運輸和人工的成本在上升，這會使得中國作為一個勞動密集型國家的優勢下降。其中還包括自動化的問題�，F在中國機械自動化的程度是高于世界上任何其他國家的，這可以讓我們看到未來幾年間中國的發展格局會發生變化。
大約70%的美國增長來自于消費。而中國的消費率非常低，只有35%。所以中國最大的機遇來自于推動國內人口的消費。因此中國的未來仍然是非常積極的，這需要從生產型轉變為消費型國家。
使用機器人、在家工作，這將會對建筑產生影響。在美國和亞太，47%的工作可能面臨著在接下來的十年到二十年消失的風險。很多在辦公大樓里工作的職業，比如審計員、會計、法律事務所，這些工作可能都會消失。但是因為技術的革命，低技術的工作將會取代很多高技術的工作。你需要考慮哪些方式能夠改變我們的工作方式，這是很大的機會，同時也創造了新的產業。工作將會不斷地變化，體力勞動越來越少，比如服務員、郵遞員、出租車司機、建筑工地上的木工，這些很快都會由機器代替。像理發師、動物訓練員、主編、律師等，在接下去的二十年可能會成為多余的工作（不過律師仍可以從事把所有的報告整合在一起后的一些背景的研究工作），很多新聞報道、體育報道是由機器所寫的，這將是一個非常神奇的加工過程。
到2015年，中歐、西歐以及美洲等地區，天氣狀況將是非常惡劣的。如果在那邊營建房地產，會面臨極度的熱、雨水以及潮濕。要看長期的投資，就不能忽略這個問題。不管我們做什么，氣候變化都已經到來了。所以這意味著什么呢？從長期來看，商業取決于選址。如果在風、熱或者極端天氣頻發的地方選址，就需要更多的維護費，這是必須要考慮的�？偟膩碚f，我的答案是要具有靈活性，必須要保證靈活性才能有更好的生意、更好的未來。
提問：我非常喜歡您看未來的方式，有一些工作是多余的。我們企業不動產的行內人士，需要怎樣的技能才能生存下去，讓我們的工作不再變得多余？您有什么建議？
馬克斯頓：這是很難的問題。如果靈活性是技術的話，那么靈活性不是說把你放在一個困境里面讓你沒有辦法來改變投資環境，或不能夠改變你所建造的建筑，而是說思維要非常的迅速，要看到一個長期的愿景，比如世界在接下去的二十年會怎樣的變化。靈活性不是固有的思維，要不斷沉思，并且進行變化，不能停留在主流，而是要走在潮流的前面，一定要注意在接下去的十年、二十年中發現一種新的商業模式，有一些是好的，有一些是不好的，要甄別。這是我的建議。
山特維克、匯豐銀行、歐司朗：CRE在中國的困境
CRE在中國最大的挑戰是什么？是在使用者還是服務者的層面？是不是很難找到有才干的人？內地城市更難找到這樣的人士嗎？
弗雷德·張（Fred Zhang，山特維克大中華區不動產與行政負責人）：坦誠的講，根據個人經驗，我認為即便是外資企業，對于大多數的管理層來說，他們的合作伙伴也無法說是非常專業的，因此這些專業人士是非常有限的，這是我們總體的背景，給我們建立了非常困難的局面，我們沒有辦法吸引和雇傭到專業人士加入功能性的職務當中。大家如果看一下本土公司和國有公司，他們根本不了解（企業不動產）這種服務性的體系。
看一下這些雇主，有的時候工資支出是非常有限的，有的是僅給最重要的角色、職能本身。以我本人為例，如果說十年、二十年前我可能會選擇做銷售，但是我（今后）并沒有一個非常有價值的工作。對于應屆生來講，他們其實在自己的（第）一年當中并沒有非常清晰的定位。要吸引他們，讓他們進入到這個產業當中，這是非常富有挑戰的局面。
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(責任編輯：現代物業)原載于《現代物業•新業主》2014年第10期/總第304期 |
