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物業服務收費糾紛是當前國內物業管理服務糾紛中的一種典型與普遍的糾紛形式。此類糾紛成因復雜，影響面廣，涉及廣大業主及物業服務公司根本利益，在處理此類糾紛時，應注意區分不同類型物業服務收費糾紛，分析該類糾紛產生的具體原因，針對不同情形，做好相應調解或裁決。
典型案例[1]
1999年6月，被告劉某某從世紀房產公司處購得建筑面積80.60平方米的房屋一套并獲交付使用，該房屋所屬世紀廣場物管區域先后涉及二份物業服務合同：（1）由世紀房產公司于1999年4月24日與原告世紀物業公司簽訂的委托管理協議，委托原告管理世紀廣場，委托期限自1999年6月30日至2002年6月30日，管理費以某市物價局審批標準為準等等，但該協議未約定逾期支付管理費須支付滯納金。（2）由世紀廣場業委會與原告于2003年1月13日簽訂的物業管理委托合同，委托期限自2002年7月1日至2005年6月30日，物業管理費住宅按1.8元/平方米收費，業主和物業使用人逾期繳納物業管理費的，從逾期之日起按每日應交管理費的千分之一交納滯納金；對物業管理服務質量約定，原告必須按下列約定實現目標管理：清潔衛生、綠化、保安等九項內容，其中保安方面約定：實行24小時保安的義務，每天巡查12次，固定崗設15個并對電梯、大堂等監控。
原告于1998年4月領取工商部門頒發的企業法人營業執照，2001年經房管部門核準資質等級為四級。物價局于2000年核定世紀廣場物管費為2.4元/平方米，2001年核定世紀廣場高層住宅物業管理費為2.1元/平方米。被告欠繳2002年1月至2004年1月的物管費，由原告代墊公攤電費、公攤水費、水費及垃圾處理費若干。2003年8月31日至11月8日期間，被告因其房屋被盜，共5次向某市公安局某區分局報警。
原告向法院訴求被告償還上述欠繳款項并支付相應滯納金。被告認為自己向開發商世紀房產公司購買房產后，該公司向其收取有關稅費2萬多元，因開發商原因未幫業主辦成有關證明文件，開發商本應將這些稅費退還但未退還，1999年開發商與世紀物業公司、世紀廣場業委會三方達成協議，將原應由開發商退還給各業主的稅費，轉由世紀物業公司代還，逐月在業主應交水電費、管理費等費用中扣除，并形成書面協議存放于開發商和世紀物業公司，但世紀物業公司從未向業主公布，剝奪了業主知情權，請求法院調查取證上述協議；同時，世紀物業公司未盡管理職責，治安疏于管理，使賊有機可乘，更有該公司個別保安人員與賊串通，致被告住房多次被盜竊；故被告認為因世紀物業公司違約在先，自己依據合同法有關抗辯權規定，有權不向世紀物業公司交付管理費用。
原因分析
�。ㄒ唬┰媸兰o物業公司可能存在的違約行為引發了被告業主劉某某拒交物業服務費
被告主張原告依物業管理委托合同約定應當擔負保安義務，但其對世紀廣場內自己房屋所在區域內的治安疏于管理，致其住房多次被盜，故以原告違反保安義務在先為由，主張自己依合同法有關抗辯權規定，有權不向原告交付管理費用。但被告需要提供證據證明其房屋多次失竊是由于世紀物業公司的失職造成，否則其抗辯理由不能成立。
�。ǘ╅_發商世紀房產公司遺留的未歸還業主多收錢款問題，也導致了被告拒交物業服務費及其他相關費用
本來此問題與原告世紀物業公司無關，但被告主張的三方協議若真實存在且合法有效，則類似于我國合同法中的債務抵銷，此時被告以其對開發商享有的稅費債權，沖抵原告對其享有的物業費、水電費等債權，符合上述三方協議中的債務抵銷約定。
原載于《現代物業·新業主》2009年第2期總第106期
(責任編輯：現代物業) |
