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用“風云變幻”來形容香港物業管理行業的未來絕不過分——物管業發牌制度即將推出，有很多基建項目正在進行，新舊住宅及商廈等陸續落成、翻新或重建，而物業管理行業人才在現在甚至將來都會嚴重短缺。故此，明愛白英奇專業學校為了讓就讀物業管理的學生更能掌握物業管理行業的最新市場動態，安排了一次寶貴的講座，并邀請了三位從事物業管理行業多年的專家分享他們的心得，他們分別是康業服務有限公司人力資源及行政總監兼香港人才管理協會副會長蔣世源博士、鷹君物業管理有限公司董事兼大中華物業管理學會會長馮國雄博士、及富城集團物業資產管理高級集團經理廖永泰先生。
給年輕人的肺腑之言
被問到是否大部分年輕人都適合從事物業管理，三位專家不約而同地表示，由于物業管理所涉及的服務越來越多元化，加上客戶對物業管理服務要求不斷提升，由從前只專注保安和清潔服務，擴展到現在推行越來越多的先進硬件服務，例如計算機化的監察系統，故此就讀任何學科的年輕人只要喜歡與人溝通、有責任感及工作熱誠，便適合從事物業管理行業。
蔣世源博士更指出，除修讀物業管理專業的年輕人外，修讀其他課程如酒店管理、會所管理等的年輕人也可加入物業管理行業。蔣博士舉例，由于物管業競爭激烈，物業市場的發展漸趨成熟，樓宇設施更具規范及先進，業主/租戶對物業管理從業員服務水平的期望及要求日漸增加，行內從業員的專業水平亦相應地日漸提高，致使行業發展日趨專業化。很多新落成的高級屋苑/別墅的客戶及會所服務已達五星級酒店的服務水平，故此修讀酒店管理的年輕人也適合加入。年輕人若有興趣從事顧客服務，以及想選擇一個具挑戰性而有前景的專業行業，物業管理會是一個很好的選擇。但三位講者同時亦指出將來物管服務需要面對政府的監管肯定比酒店業多。
政府立法規管物業管理行業
廖永泰先生指出，過往物業管理是以自行監管的形式運作，故有良莠不齊的情況出現，更甚者曾出現了人命傷亡的事件，如添喜大廈及馬頭圍道等意外。為了保障住戶及途人的安全，政府正準備立法規管物業管理行業，成立物業管理業監管局負責物業管理界的發牌事宜，從而使行業規范化及專業化，情況有如律師和測量師一般。廖先生指將來物業管理行業的整體管理質素及形象將會大大提升，更受尊重。
香港物業管理行業多年來沒有一套劃一標準來規范物業管理公司及從業人員的基本資格。香港政府建議發牌制度的主要準則有：物業管理公司及從業員均需要強制發牌規管；同時設立一個獨立的法定機構作為物業管理行業的規管機構，并兼具監管業界紀律以及推動業界發展的職能。（編者注：有關內容詳見《現代物業》2013年第2-3期本專欄，目前發牌制度草案正在研擬中，擬于2014年上半年提交立法機構）是否所有與物業管理相關的公司及從業員均受發牌制度影響？廖永泰先生表示以下的情況可獲豁免，不受發牌制度影響：
1、只提供單一服務的公司，如只提供單一保安或清潔服務的公司。若涉及兩項或以上服務的公司，就必須取得牌照。而一般物業管理服務均涉及多項服務，所以必須取得牌照。
2、政府或業主立案法團。馮國雄博士表示由于政府或業主立案法團可獲豁免發牌，業主們可能因節省金錢而改由法團成員自行管理屋苑。但這種情況是不會普遍的，因物業管理涉及多項法例、守則需要遵循，如環保及小型工程等條例，對于外行人士來說自行管理屋苑或大廈會比較吃力，難以應付。
廖永泰先生補充，若發牌制度實施后，物業管理公司可能會出現挖角潮，以符合發牌的要求，屆時管理成本難免提高，而一些規模較小的物業管理公司可能會面對嚴峻的挑戰，汰弱留強的情況將難免出現。
被問到物業管理業監管局的組成問題時，馮國雄博士表示，物業管理業監管局將負責物業管理行業的發牌事宜，監管局成員包括政府官員、業界及非業界的代表。監管局有發牌及調查權力，所有特定職級或以上的物業管理從業員必須取得牌照，才可從事物業管理工作。若有從業員出現違規的情況，監管局將會進行調查；如情況屬實，會視乎違規情況向持牌人發警告信，更嚴重者會被譴責、停牌和除牌。
蔣世源博士補充說，從業員的牌照分為兩類：普通從業員及主管級從業員。在學歷要求方面，普通從業員的基本資格是在資歷架構中取得第四級（即專業文憑/高級文憑）的資格，而主管級從業員則需要取得學位資格�，F時大部分從業員，尤其普通從業員均未符合此學歷要求，故此預計市場上對第四級（即專業文憑/高級文憑）資格的課程需求將會很大。
廖永泰先生亦補充，發牌制度推出后將有3年過渡期，若從業員仍未獲得第四級（即專業文憑/高級文憑）的資格，可于過渡期內修讀物業管理等相關課程，從而符合牌照的基本要求，繼續在物業管理行業服務。
自我裝備以配合物業管理行業的發展
馮國雄博士表示，回顧2003年香港出現沙士（SARS）疫癥，很多行業因此而收縮甚至倒閉，但物業管理行業反而不斷增聘人手，故可見物業管理是一門頗穩定的行業。隨著新的樓宇不斷增加及樓宇設施不斷提升，物業管理行業的發展將會一日千里及越趨專業化，有志從事此行業者必須好好裝備自己，才能站得住腳。
怎樣裝備自己才能配合物業管理行業的發展？蔣世源博士指出，除了取得相關的學歷外，正確的心理素質也是很重要的，他們必須擁有愿意為別人服務的正確心態，不怕蝕底及被人責罵，才能在物業管理界立足！廖永泰先生補充到，年輕人的承擔力和獨立處理事情的能力也是不可缺少的一環，如留有“手尾”或需依靠他人提醒及協助才能完成工作，便不合格了！
對于新入行但仍未取得相關學歷的從業員，他們可考慮半工讀：一方面進修取得專業文憑的基本資格，另一方面累積工作經驗。因工作經驗在物業管理行業是非常重要的，從業員可從工作中學到怎樣與不同客戶及不同部門的同事溝通、建立人際關系等，這些都是物業管理從業員必須具備的技巧，缺少這些技巧只會事事碰釘，事倍功半，以致難以順利完成工作。
馮國雄博士亦建議新入行的從業員應嘗試在不同類型的物業工作，開闊自己視野，接觸不同的人物和事物，這對自身在行內的發展有莫大幫助！以住宅物業為例，由于從業員常常與業主或租客溝通，故此溝通技巧在住宅物業是非常重要的一環。優良的溝通技巧可增加業主對從業員的信任，辦事時便能事半功倍，順暢地完成工作。
筆者以商場管理為例說明，由于商場常有特別節目吸引人流，人潮管理及緊急應變計劃是負責商場管理的重要技能。良好的人潮管理及緊急應變計劃可為參加者帶來歡樂，為商戶帶來商機，為業主帶來收益；相反，若人潮管理及緊急應變計劃處理不善可能會引致意外發生，如人踏人事件等意外，屆時便會直接影響商場的名聲及收益了！
這些技巧及技能在書本上皆是難以學到的，只有從實際經驗不斷累積；而這些寶貴經驗正是物管行業所渴求的，故建議新入行的從業員應開闊自己視野，這對在業內的發展有很大的幫助。
(同文作者還有何慧敏、黃溢能)
原載于《現代物業•新業主》2014年第5期/總第289期
(責任編輯：現代物業) |
