|
不“保修”的泰瑞安保修公司
——加拿大安大略共管物業和業主利益的法律保護
安大略省物業保修規定和操作方法
《安大略省新屋保修法》(以下簡稱為《保修法》，英文為Ontario New Home Warranties Plan Act， 簡稱為ONHWPA)于1976年12月31日正式生效。此法案是專為保護消費者利益而制定的。法案中還列出了新屋及共管公寓物業（以下簡稱“公寓”）的開發商必須向購屋人提供規定的保修和相關的賠償，進而保護新屋業主的個人利益和公寓的公共利益，主要包括以下幾個方面：
1、對完工并交付業主的新建房屋，要求開發商保證三項保修，即一年期內、二年期內和七年期內發現的缺陷或疵點。這三項修復也適用于公寓的共有部位物業。
2、對購屋者的定金和首期款的保護額可達2萬加元及其利息。
3、新建房屋或樓群在設計或所采用的材料方面有重大改變時，購屋者可有權終止購銷合同，并收回定金以及由此造成的損失，最高賠付限額2萬加元。
4、開發商應通知購屋者新屋的完工日期。如未能如期交付新屋，開發商應對購屋者賠償租房及生活費用，一般為每天100加元，或賠付總額不超過5,000加元。
5、開發商未能在規定時間內履行保修職責，對新屋業主的最高賠償額為30萬加元（2006年7月1日前為15萬加元，2004年9月1日前為10萬加元），而公寓的共有部位物業的賠償額為每個物業單位乘以5萬加元，最高可達250萬加元。
為了更好地達到《保修法》中提出的目標，成立了“泰瑞安保修公司”（Tarion Warranty Corporation, 即《現代物業》2010年11期《一個最佳公寓的艱難誕生》一文中的“塔龍保修公司”）。這是一家非贏利的私營機構，在安大略省消費者服務廳的指導下，負責監督《保修法》的貫徹和執行。根據法規，該公司的運營費用來源于新項目開發商的登記費和新屋（家庭）注冊費——每個項目的登記費為600加元，而每個新屋的注冊費是按房屋的銷售價格確定，具體如下：
房屋售價（加元） 注冊收費（加元/每個房屋）
10萬元或以下 380
10萬以上至15萬（包括15萬） 405
15萬以上至20萬（包括20萬） 455
20萬以上至25萬（包括25萬） 505
25萬以上至30萬（包括30萬） 555
30萬以上至35萬（包括35萬） 605
35萬以上至40萬（包括40萬） 655
40萬以上至45萬（包括45萬） 705
45萬以上至50萬（包括50萬） 755
50萬以上 805
如果是公寓的物業單位，每個物業單位還需再加100加元（六層以下的公寓樓）或150加元（高于六層的公寓樓）。
由于泰瑞安公司的所有收費均用于監督《保修法》的貫徹和執行，因而是免于稅收計算的。除了交付登記費和注冊費外，開發商還要在新項目開工前向泰瑞安公司提交一定數額的保證金，通常是以信用證或保險證書的形式，保證金額以樓盤建筑面積而定，但是起點要求為1,000萬加元。此項保證金由泰瑞安公司監管，如果開發商未能履行其“保修”職責，這筆保證金將用于支付新屋業主或公寓的索賠。
實際上，泰瑞安公司相當于一家保險公司。一方面要負責受理新屋業主和新注冊的公寓的索賠申請，安排檢驗和評估，依法進行理賠，同時也需要小心其本身的風險管理。雖然《保修法》和泰瑞安公司為新屋業主和新注冊的公寓提供了某種安慰，但是它也意味著在界定索賠申請的性質及范圍的合法性過程中會存在些“不情愿”的因素，因為泰瑞安公司畢竟是由開發商資助和控制的機構，而且《保修法》中也存在著很多的漏洞和拒賠條件，這些漏洞和拒賠條件都是對開發商有利的。
泰瑞安公司為新屋業主和公寓的共有部位物業提供三個不同時間段的保修期，其范圍如下：
一年保修期內容
建設施工粗糙或使用的材料有缺陷；
由于上述的缺陷，致使新屋不適于居��；
違反了安省建筑標準；
主要的結構性缺陷。
二年保修期內容
地庫或地基出現滲水；
建筑材料方面的缺陷，包括門窗及門窗密封，施工中的缺陷導致水滲透建筑物的外包層；
施工或材料方面的缺陷，包括供電系統、給排水系統、冷暖系統及大廈的配電系統；
施工或材料方面的缺陷導致外包層的脫落、位移和變質，主要包括外墻表層防水用的裝飾磚，鋁合金折疊板或乙烯基折疊板；
違反安省建筑標準進而影響人身的健康和安全，包括（但并不只限于）消防安全和新屋的結構可靠性；
主要的結構性缺陷。
七年保修期內容
由于施工或材料方面的缺陷，從而使建筑物結構的承重部分失效或相當大地影響其承重功能，包括由于地基土壤移動造成重大的沉陷損壞、地庫墻壁較大的裂紋、框架節點的扭曲或屋頂結構的倒塌及所使用的材料發生化學變質；
任何施工或材料方面的缺陷嚴重地違背了該建筑物的使用初衷。
公寓的單位業主享受上述的三個階段的保修期，保修期的起始日期為業主從法律上擁有該物業單位，也就是業主拿到鑰匙之日，有效期直至保修期的結束，即便在此期間會更換業主�！侗Ｐ薹ā分忻鞔_規定共管公寓（法人）是共有部位物業的業主。共有部位物業保修期的起始日期為公寓（法人）注冊之日，并于第一年、第二年和第七年前一天的午夜為止。物業經理必須知曉這些十分重要的日期，如果公寓沒有在規定的保修期限內對發現的問題和缺陷遞交書面報告，泰瑞安公司將不可能處理存在的保修問題。
值得強調的是，在保修期限內對上報泰瑞安公司的所有發現的問題，公寓絕對不能自行安排任何的修理工作，必須給開發商或泰瑞安公司對上報的問題進行評估和采取改正措施的機會，否則會影響其保修資格及賠償金額。
在遞交保修索賠和法定保修表格的使用上，泰瑞安公司有著極其嚴格的規定。第一年期間只有兩次機會向泰瑞安公司遞交法定保修表格：一是30天的法定表格——（新屋業主或物業單位業主）應在成為業主之日的30天內填好并遞交到泰瑞安公司；二是30天內未能遞交保修表格，另一個機會是在成為業主或公寓注冊第一年內的最后30天，也就是說年終法定保修表格的最后遞交期限是成為業主或公寓注冊的第一年內的最后30天期間。第二年法定保修表格可以在第二年期間的任何時間遞交。同樣，主要結構缺陷(七年保修期)的法定表格可以在第二年后和第七周年前遞交給泰瑞安公司。
工程質量審計的必要性
盡管可以提供工程質量指南，以幫助建立哪些缺陷可視為保修的和哪些不可保修，泰瑞安公司仍建議公寓要聘用有資格的工程師或有資格的工程咨詢人員提供協助，以確定是否在工程質量上存在可保修的缺陷并向泰瑞安公司提交保修表格。這種表格通常是指由公寓聘用的工程師向泰瑞安遞交工程質量審計報告。
由于物業單位內的各種施工和材料方面的缺陷是由業主負責檢驗和遞交法定保修表格，物業經理只是代表公寓負責共有部位物業。因此，這里著重介紹公寓的“工程質量審計報告”的相關事宜。
除了上述原因，安省《共管公寓法》要求公寓必須完成工程質量審計報告，以確保共有部位物業是否存在工程質量方面的缺陷，特別是根據《保修法》將來可向泰瑞安要求索賠的工程質量上的缺陷。
泰瑞安公司要求開發商提供完備的工程進度及質量報告，也可稱為“十九號工程報告”。報告是由第三方或工程設計人員在公寓建設期間進行階段性的現場檢查，以保證施工和質量與設計相符。定期的現場檢查報告必須上報泰瑞安公司，并在建設結束時由報告制作人代表開發商提供完備的報告。但是開發商的報告決不能代替《共管公寓法》所要求的“工程質量審計”。明智之舉是公寓聘用有資格的人員進行獨立的驗查。更重要的是，為避免潛在的利益沖突，公寓不應聘用曾為開發商準備“十九號工程報告”的工程技術公司或工程咨詢人員為公寓完成工程質量審計報告。
《共管公寓法》還要求工程質量審計報告不應在公寓注冊后的第六個月之前進行，但又不應在第十個月之后進行。然而公寓業主董事會的控制權一直掌握在開發商的手中，直到移交大會的召開。如果移交大會是在公寓注冊后的較長時間才舉行，審計人員可能沒有足夠的時間完成工程質量審計報告。
工程質量審計的全過程
《共管物業管理法》要求工程質量審計報告必須由行業認證的專業工程師或建筑設計師來完成，同時還要求“工程質量審計”必須包括下列事項：
復閱“十九號工程報告”；
向全體業主發放問卷調查，包括物業單位的損壞可能是由共有部位物業的缺陷所造成的，和共有部位物業的缺陷將會導致對物業單位的損壞；
檢驗大廈建筑的主要部位，包括：大廈的承重墻和地基、地下停車場、墻壁的建設、防蒸汽隔層、窗戶、房門、電梯、屋頂、機器設備系統、供電系統、消防系統（包括自動噴水消防系統）；
檢驗電信系統，包括任何信號、影像、聲音、數據的發射、傳輸及接收；
檢驗外部區域，包括綠化區和室外地面停車場。
復閱設計圖紙
在進行工程質量審計過程中需要使用由開發商移交的設計圖紙和技術規范手冊。設計圖紙主要包括建筑設計圖、結構設計圖、機械設備圖、給排水系統圖、電力供應系統圖、樓層平面圖和綠化區設計圖。技術規范手冊主要包括關鍵設備的技術資料，如應急發電機、自動融雪系統、地下停車場道閘、不同區域所使用的燈泡、冷卻機、供暖鍋爐、生活用熱水鍋爐及儲存罐以及所有的水泵等等。一個合格的專業人員應該復閱相關圖紙，比如機械工程師應當復閱機械設備圖。
作為工程質量審計報告的一部分，復閱圖紙和技術規范手冊的目的為以下幾點：
可使工程師在實地考察前對其公寓的總體設計和布置有所了解；
有助于工程師建立一個清單，列出將要檢驗的主要部分；
有助于工程師在實地考察前識別潛在的問題區域。
復閱圖紙還可發現開發商應該提供卻沒有移交的圖紙。如果發生此類事件，工程師應當提供一份缺少的圖紙清單，交由物業經理向開發商索取。
復閱相關的文件和記錄
在完成“工程質量審計”過程中，工程師必須復閱三個文件：“十九號工程報告”、該公寓的章程和細則，以及共享互惠協議書。
最終的“十九號工程報告”包括和該項目有關的所有極為關鍵的注明。復閱這些注明可為工程師指出在公寓建設期間出現潛在問題的地方。
由于“工程質量審計”只涉及共有部位物業，工程師必須清楚共有部位物業的界限。因為每個公寓對共有部位物業的界限有所不同，所以工程師應當首先參照該公寓的章程和設計圖紙，其次也會參照該公寓的細則來確定。最好的途徑是通過物業經理獲得更全面的信息。
如果該公寓與其他公寓之間有共享互惠設施，如娛樂中心，工程師需要復閱共享互惠協議書以便評估每個公寓的職責。一般情況下，每個公寓需要各自的審計報告，但是費用是由兩家公寓分擔費用。
與主要人員交談
在審計過程中，工程師應與公寓的人員交談，特別是對公寓的近期狀況和歷史問題有較細致了解的人員。這些人員包括物業經理、大廈清潔員或業主董事會成員。物業經理應當能夠幫助提供合適的人員。工程師應向這些人員詢問他們所關心的事宜以及他們對現存問題的發現，這些情況對實地考察會很有幫助。
各物業單位業主的問卷調查
《共管公寓法》要求進行業主問卷調查，以便確認業主是否注意到任何跡象——包括物業單位的損壞可能是由共有部位物業的缺陷所造成的，和共有部位物業的缺陷將會導致對物業單位的損壞；
工程質量審計報告應包括將書面問卷分發到每個物業單位的業主手中。問卷調查的目的是識別問題區域，以便在實地考察期間能更集中地檢驗，有的放矢。問卷由工程師準備和制成表格，但是物業經理將負責問卷的分發和收集。
實地檢驗
“工程質量審計”過程中的實地檢驗主要是視覺評估，審定該公寓的狀況并識別潛在的保修項目。合格的和有實地經驗的專業人員應對先前列出的建筑物組成部分進行復閱。比如，電梯專家應該檢驗公寓的電梯。首席工程師會聘用各行專家進行單項檢驗。
理想地講，所有的建筑物組成部分都應該進行視覺檢驗。但是由于“工程質量審計”的預算金額的限制，全面的視覺檢驗幾乎是不切合實際的。因而，大多數情況下只對建筑物的組成部分進行抽查。比如，抽查門和窗是符合防火規定，樓梯扶手的高度是否符合標準。
實際的施工和設計圖紙相比較可以檢驗出兩者之間是否有偏差。如有經設計人員審核的變更,卻沒有在圖紙上做出相應的標識，那就說明此設計圖紙不是終審的圖紙。這也可視為“工程質量審計”中的“缺陷”。
在完成“工程質量審計”的過程中，《共管公寓法》明確地授予工程師下列的權利：
在任何合理的時間進入公寓的領地，獨自一人或有其他專業人員一起進行工程質量審計工作；
要求有關人員提供與審計報告相關的任何圖紙、技術規范手冊和資料；
進行與審計報告相關的任何檢驗和測試以及合理的詢問；
召集相關的專業人員協助完成《工程質量審計報告》。
原載于《現代物業·新業主》2011年1期
(責任編輯：現代物業) |
