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              產權式商鋪的四大管理難點和重點

              時間:2015-11-13 15:36來源:現代物業 作者:陳加國 點擊:
               “一鋪旺三代” 讓眾多投資者看好產權式商鋪投資的高回報并傾囊搶購,然而后期資產運營過程中諸多的開發遺留問題卻成了物業管理的“攔路虎”。
                “一鋪旺三代” 讓眾多投資者看好產權式商鋪投資的高回報并傾囊搶購,然而后期資產運營過程中諸多的開發遺留問題卻成了物業管理的“攔路虎”。
                
                產權式商鋪作為一種特定歷史條件下的物業,在各開發單位“一鋪旺三代”概念的大力宣傳下,讓眾多投資者看好商鋪投資的高回報,誘于“先售后租、售后包租”,傾囊搶購。然而經營不善造成承諾的投資回報不能兌現,同時產權式商鋪開發中遺留的大量工程、配套管理問題,亦成為后續物業管理的“攔路虎”。
                
                我們管理的購物中心坐落于南京仙林大學城CBD規劃區,項目總建筑面積2.9萬平方米,為單體商業垂直框架結構(地上四層地下兩層),集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體,現已成為向當地大專院校師生及居民提供“一站式消費”的最佳場所。但經過多年的運營,碰到四個管理難點:
                
                經營業態與動態變化之矛盾難以協調
                
                所有產權式商鋪在銷售之前都要進行業態定位,例如一樓是品牌服裝,二樓是小家電,三樓是網吧、電玩等。然而市場卻是無情的,一切的經營業態定位都必須要經過市場的檢驗,在一定時間的市場運營之后,一些經營不甚理想的店鋪怎么辦?只有經營轉向,大家的眼睛都瞄上本物業中賺錢的行當。前期業態定位的意識早已拋到九霄云外去了,服裝店可能變成了甜餅屋,也可能成為了美發店,小家電可能改變為大型中式餐飲。這種變化直接影響了按照業態定位經營的其他業主環境,由此帶來的一系列相鄰權的矛盾難以協調。物業管理有權禁止他經營轉型嗎?無權。強行讓其遵守業態規劃造成的經營后果物業管理企業能承擔嗎?還是不能。產權是私權,業主有處置權。
                
                業態的改變也引發了前期的工程配套問題,比如大家一窩蜂上網吧項目時才發現按規劃要求建設的變電所容量不夠了。紛紛要求物業管理公司解決,當大家再次轉型不做網吧時變電所又出現配電容量過大、空載浪費的現象。非規劃區域改作中餐后又會出現沒有上下水、油煙擾民、后場污染環境的弊端。
                
                營銷企劃難以統一
                
                作為一個整體的商業項目,整體對消費群體的行銷企劃工作是不可缺少的。任何一項營銷活動的目的是為了將商家、消費者、商業項目三個方面聯系在一起的一個整體互動。我們曾經舉辦過一次三對三籃球賽,所有商戶均可以以提供獎品的形式參與活動,對外則是以購物中心的名義進行宣傳,這樣的話,既可以考慮到了項目的整體利益,同時對于各經營戶也進行了宣傳。
                
                但大多數情況是有很多小業主會認為和自己有關系的就參與,與己無關的就干預。例如:我們管理公司為吸引人氣而搞的一次促銷特賣會,卻因為小業主們認為同他們搶生意而擾亂活動的事件。
                
                總而言之,以購物中心的名義營銷企劃方案眾口難調,難能讓每一位業主滿意。造成業主抵觸繳納企劃推介費用,認為自己沒有受益。而管理公司感到每次的營銷活動是吃力不討好的行為,久而久之而不愿主動參與,形成惡性循環。
                
                管理經費不足難以持續
                
                目前產權式商業地產的物業管理費用僅僅比小區物業管理費用稍高一些,而物業管理公司需要承擔的運營成本和管理風險是不相對等的,大部分管理公司是在開發商的持續輸血中堅持的,但開發單位不可能無休止地繼續輸血。它在管理費用方面的補貼是因為其對業主收益回報的承諾,它必須確保市場有物業管理公司的管理才有可能持續經營下去。一旦它的責任完成后,物業管理公司該如何面對呢?為此物業管理公司常常在不影響其他業主經營的前提下將部分公共區域用于商業出租,以彌補管理經費的不足,同時也可吸引人氣。
                
                偽劣產品難以監管,質量投訴難以解決
                
                由于是獨立經營的業主,其經營活動不受管理公司的任何約束,同時因為物業管理公司的企業屬性也是服務行業,同經營戶的法律地位是相等的。管理企業沒有執法權,因而在出現顧客投訴經營戶銷售偽劣產品、質次價高產品時,管理公司卻無從下手。顧客認為是管理公司不作為。物業管理公司只能作為和事佬從中協調,還要看經營戶心情好壞,局面非常被動。物業管理公司如將經營戶舉報到工商等職能部門后,后果可能是你永遠也別想收該戶費用了。產權式商鋪常常會演變為偽劣產品的集散地。
                
                我們針對這種可能存在的經營風險提出了相應的對策,與工商部門、當地派出所溝通協商,爭取能在本項目派駐一定工作人員協助管理公司管理,這些相關職能部門的進駐既可起到相應的管理作用,也可提升本項目的信譽度,可謂一舉兩得。
                
                綜上所述,產權式商鋪存在的難點是難以調和的,物業管理公司的管理工作更應有重點,以降低企業風險,筆者認為工作重點應放在如下幾項:
                
                規避資金泥潭,注重能耗費用,確保運行風險可控
                
                能耗費用是目前各個管理公司的資金泥潭,據統計,一個2-3萬平方米的商業物業每月的能源費用在30-50萬元之間,超過3萬平米的Mall(編者注:Mall全稱Shopping Mall,音譯“摩爾”或“銷品貿”,意為大型購物中心或大型商業廣場,屬于一種新型的復合型商業業態。)更高達50-100萬元。繳付方式上,一般供電、供水職能部門采取整體費用托收,業主先用后繳。由于能耗費用龐大,一旦業主拖欠立即就會造成物業管理企業的流動資金困難,因此產權式商鋪的管理中搞好服務的同時需要加強對費用收繳的力度和頻度,建議采取以下幾種措施:
                
                ■管理合同條款中必須加入有明確的對能源支付方式及發生拖欠后果的處理方式,做到有理有據并嚴格執行。
                
                ■如有客戶拖欠建議及時追索,要有足夠的手段應對沖突的能力和準備。
                
                ■如物業公司介入較早,建議開發公司的計量設備選型應盡量采用預付費形式的計量器具,先付款后使用就可以有效地避免能耗費用的矛盾。
                
                ■條件允許的項目建議采取預收一個月的業主能源費用周轉金的方式,此費用僅為周轉金,不得沖抵業主當月使用能耗費,業主依舊實用實付,以減少企業資金壓力。
                
                因承擔不起拖欠的巨額能源費而撤出管理的事例已屢見不鮮了,后續追訴費用又相當的繁瑣和困難,還望同行對待能耗收取更加慎重,不可掉以輕心。
                
                加強設備維保、提高設備運行的可靠性
                
                產權式商鋪公共配套設備設施眾多,有消防自控系統、扶手梯、垂直梯、安全秩序監控、中央空調、給排水泵房等,系統龐大、技術復雜。設備投入的成本一般占項目建設成本的1/3,管好設備是確保物業保值增值的一個重要途徑,也可以有效降低設備大修的幾率和維修成本。
                
                ■建立完善的巡查保養制度體系、有效的設備臺帳和保養記錄。制度貴在執行,設備可靠完好率是保養完成的而不是維修得來的。
                
                ■配備實用型設備專家。產權商鋪的業主最注重維修的及時性和解決問題的速度,實操型專家可以在最短的時間內快速解決突發性故障,贏得時間和口碑。
                
                ■保證定期的準實戰狀態下的演練。重要消防設施、升降機械甚至會影響到人身安全,定期的準實戰演習可以提高大家的共同安全意識,同時也可檢驗安全設施長期處于待機狀態下的可靠性。
                
                變維修為預防,可以有效降低故障減少維修成本,同時也做到了為業主提供優良經營環境的承諾,一舉兩得。
                
                提高危機意識,注重公共安全的維護
                
                只要是商業項目,一個重要經營考核指標就是人流量。好的經營環境必然會帶來巨大的人流量,流動人員結構復雜,作為項目的管理機構應有足夠的危機管理意識。
                
                ■要做好消防安全,注重消防設施的完好性,以及人員對消防器材使用的熟練性的控制,有成熟的應急預案并經常演練,做到人人皆是義務消防監督員。
                
                ■要做好治安環境安全,創造一個良好的經營環境,有針對性地對經營戶和消費者進行防盜意識的培養。
                
                ■為了形成良好的警民合作關系,同所屬派出所建立聯動關系是非常必要的,可大為降低屬地的打架滋事行為。
                
                ■購買公共財產意外和人身意外保險,有效轉移分擔不可預見風險發生后的履約賠償問題,以較少的投入來規避經營戶、消費者受到意外傷害時所帶來的種種麻煩。
                
                效益為先,經營管理相結合
                
                產權式商鋪的管理是建立在有良好經營效益基礎上的,對于管理公司來說,效益與管理是兩條交叉運行的主線,和諧的管理平衡是產權式商鋪管理的另一個重點。
                
                ■定期有效的營銷企劃活動。要與各經營戶簽訂統一的促銷計劃,保證每次活動對經營戶的銷售有明顯的提高。
                
                ■做好經營的大環境,做到業態豐富,經營種類不重復,娛樂和休閑類比例合理,讓消費者流連忘返。
                
                ■做好對消費者和經營業主的服務工作,管理公司客服部門的職能外延要擴展到經營戶和消費者,涵蓋管理學中定義的內部關系和外部關系。
                
                本文以我司管理某購物中心多年運營經驗同大家交流產權式商鋪的管理難點和重點,以求拋磚引玉,同時也請大家給我們一個指點。
                
                名詞鏈接
                
                ■ 產權式商鋪
                
                所謂產權式商鋪,即所有權與經營權分離的房地產證券化概念,這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式,最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家,近年才開始出現在國內一些發達城市。主要表現為商鋪業主出于投資目的,將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營,商鋪業主獲得定期定額的投資回報和物業增值。
                
                房地產開發商通過將其開發的商場分割成不同面積單位出售獲取開發利潤,同時保證小業主購買商鋪后每年一定收益率的前提下,要求小業主與發展商簽訂與商家租期一致的承包經營合同,為開發商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。
                
                開發商通常會有兩種方案提供給投資者以供選擇:一是由開發商指定的商場經營管理公司提供一定年限固定回報率;另一種方案是投資者自行經營,但必須服從公司的統一經營管理,尤其是在業態上必須服從規劃要求。
                
                ■ 售后返租
                
                售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售后返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。
                
                ■ Shopping Mall
                
                Mall全稱Shopping Mall,在中國一般音譯“摩爾”或“銷品貿”,意為超大型購物中心,屬于一種新興的復合型商業業態。西方國家也稱Shopping Center,即“購物中心”。Shopping Mall作為一種新興的商業形態從20世紀50年代就開始盛行于歐美等發達國家,近年來,Mall開始席卷中國,迅速刮遍了北京、上海、深圳、廣州等地。
                
                Shopping Mall其英文原意為“散步道式的商店街”。Mall的原意是林蔭道,Shopping Mall意為超大型購物中心,即購物猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適愜意。Shopping Mall其實就是集美食、娛樂、購物于一體的超大規模的購物中心,大體包括主力百貨店、大型超市、專賣店、美食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場、大柵欄的茶館、酒吧、游泳館、主題公園,另外還配有停車場等,由若干個主力店、眾多專業店和商業走廊形成封閉式商業集合體,一個Shopping Mall其實是一個小型社區,這種商業地產投資巨大,對發展商及管理公司的資金、管理、招商提出了很高的要求。
                
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