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《住宅專項維修資金管理辦法》（原建設部、財政部165號令）就住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）續交問題，僅僅原則性規定：“業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。”到目前（2012年4月）為止，住建部尚未出臺配套的實施辦法，各地也甚少出臺維修資金續交的具體規定。
當前，維修資金不足或相對不足，已經成為老舊住宅區普遍面臨的問題。已經使用維修資金的老舊住宅區，有的已經達到續交條件，亟待建立維修資金續交機制，實現職工住宅維修、更新、改造規范有序、長效持續的目標。尚未使用維修資金的老舊住宅區，其沒有使用的重要原因在于，維修資金代管單位考慮到維修資金缺乏具體的續交辦法和措施，不愿輕易使用。建立實事求是、措施明確、切實可行的維修資金續交機制，由業主承擔住宅共有部位共有設施設備維修的主要責任，是順應住房制度改革要求、培養職工住房消費意識的重要途徑，是實現維修資金長效有序使用的必然要求。
建立維修資金的續交機制，制定一部具有可操作性的維修資金續交管理辦法，需要著力解決好以下幾個問題：
正確處理業主自治與政府介入的關系問題
把握業主自治與政府介入的各自維度，實現業主自治與政府介入的有機結合，是建立維修資金續交機制的基本原則。
建筑物區分所有權的法律構造決定了業主應當對共有部位共有設施設備的維護維修等進行財產自治，即原則上由業主共同決定物業管理方式、物業服務標準、物業服務費用支付方式、維修資金項目確定以及續交措施等。據此，要按照業主是產權主體以及物業管理責任主體的精神，在實踐中積極發揮業主自治的作用，引導業主通過制訂管理規約和作出業主大會決議等方式，就住宅專項維修資金的續交條件、續交標準、續交方式等進行具體約定，并可就無正當理由拒不履行續交義務的業主，約定諸如限制公共參與權利的行使以及責令繳納滯納金等相應的民事制裁手段。
業主自治并不允許業主濫用權利或怠于履行理應承擔的義務。尤其是共有部位共有設施設備的維護維修，其具有準公共服務的特性，更需要政府權力的必要介入。另外，我國當前業主自治的整體環境不佳，相當一部分業主，特別是老舊住宅區業主，缺乏健全的業主責任意識，進行自治、實施決策、承擔義務的意愿不強，在今后相當長的過渡期內還需要政府介入，對業主自治進行扶持和必要的矯正。
應當指出，政府介入主要體現在政策制定和指導方面。比如，通過規定維修資金的續交標準低限，可以限制業主自行決定過低的續交標準。通過規定維修資金的續交方式，引導業主結合住宅區的實際情況和業主意愿，決定并采用易于操作的續交方式。需要注意的是，應貫徹依法行政的要求，妥善把握政府介入的度。比如，有的地方直接規定，對拒不履行維修資金續交義務的業主，有關主管部門可以限制其轉讓甚至出租住房。這種強制性措施缺乏相應的法律依據，就有了侵犯私權、過度干涉的嫌疑。
合理分配維修資金的續交責任
劃分業主與政府的續交責任，實現業主義務與政府責任的合理分配，是建立維修資金續交機制的核心內容。
以業主為維修資金續交的主要責任主體
按照“誰所有、誰受益、誰負擔”的原則，應當把業主作為維修資金續交的主要責任主體。至于具體的續交方式，從便于管理的角度出發，提倡業主續交維修資金時原則上采取一次性集中交存的方式。從利于業主接受、便于實施的角度，也可借鑒深圳“化整為零”的做法，經管理規約約定或業主大會決定，業主可以委托物業服務單位收取物業服務費用時分期收取維修資金。受托的物業服務單位應當設立維修資金代收代付結算專戶，定期將代收的資金存入專戶管理銀行維修資金專戶。
在此，為了做好業主的續交工作，應當考慮解除住房公積金不得用于續交維修資金的政策限制�！蹲》抗e金管理條例》第五條規定：住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。第二十四條則列舉了提取住房公積金存儲余額的具體情形，其中與住房有關的如下：購買、建造、翻建、大修自住住房的；房租超出家庭工資收入的規定比例的。從實踐看，有的地方允許職工提取公積金存儲余額，用于續交維修資金或支付物業服務費等。但從建設主管部門把握的尺度來看，似乎把“自住住房”理解為業主專有部位和專有設施設備，而傾向于否定這種做法�？紤]到住宅區已經成為大中城市解決人民群眾居住問題的主導方式，我們應從建筑物區分所有權的角度理解“自住住房”的涵義，其不僅包括業主專有部位和專有設施設備，也應包括業主共有部位和共有設施設備。據此，應盡快抓住修改《住房公積金管理條例》的機遇，積極利用住房金融工具，允許提取住房公積金存儲余額，用于業主共有部位和共有設施設備的大修、中修、更新和改造，甚至可以用于建立、續交維修資金。同時，鑒于住房使用消費不僅包括房租，還包括物業服務、采暖等后續消費，對確有困難的業主，也應允許其提取住房公積金存儲余額，用于支付物業服務費、采暖費等項的住房消費支出。
以政府為維修資金續交的補充責任主體
業主共有部位和共有設施設備的維護維修，屬于住宅區單個業主無法選擇的基本生活條件的范疇。為了保障少數業主的居住權利，并間接維護其他業主的正當利益，可結合當地經濟發展水平、財政負擔能力、維護維修成本等因素，由政府承擔補充保障的責任。即在繼續采用老舊住宅區綜合或專項整治的方式，由政府暫時提供普惠制的財政投入的基礎上，以住房消費支付能力不足、無力負擔維護維修費用的困難業主為對象，實行定向的財政補助，承擔維修資金續交的補充責任。
推動把無正當理由拒絕履行維修資金續交義務的業主納入個人征信系統
制定切實可行的制裁制度，引導業主及時履行維修資金續交義務，是建立維修資金續交機制的根本保障。
需要指出的是，美、日等發達國家往往把拒絕履行交納物業管理費（維修資金作為物業管理費用的組成部分）等業主義務的行為，視為對住宅區共同生活秩序的破壞和全體業主利益的侵犯，并通過強制拍賣拒不履行義務業主的住宅或對住宅物業服務欠費設立依附于該住宅的優先權等制度，強制業主履行相應的義務，保障其他業主的正當權利。由于擁有強有力的法律政策及配套政策，美、日等發達國家住宅區業主拒絕續交維修資金的現象受到了較為有效的控制。
我國尚無國外強有力的配套法律制度，在司法起訴和執行上也受到多方面的限制，同時存在業主共同管理意識欠缺或自治能力不強等類的“公有地管理”問題。綜合考慮我國現在的法律政策環境，把無正當理由拒絕履行維修資金續交義務的業主納入個人征信系統是當下較為可取的一項選擇。
從目前看，把拒絕履行民事義務的業主納入個人誠信系統，使其在日常生活和工作中受到相應的限制，是督促民事主體重視和履行義務的一項成本較低、效果較好的措施。如果能夠征得金融主管部門的同意，把維修資金的續交問題納入個人征信系統予以考慮，可以區分以下不同情況予以處理：對于個別業主，無正當理由又未及時按照有關規定或約定續交維修資金的，經過維修資金專戶管理銀行催交后，仍不履行續交義務的，其行為由專戶管理銀行記入個人征信系統。對于業主大會或相關業主為了避免部分業主通過制造自治僵局的方式（即就續交方案的表決無法達到物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主的同意要求）達到不履行續交義務的目的，自維修資金專戶管理銀行發出續交通知書一定期限內仍未形成并通過續交方案的，業主應當按照有關規定標準一次性續交；業主未按照有關規定標準續交的，經過專戶管理銀行催交后，仍不履行續交義務的，其行為由專戶管理銀行記入個人征信系統。
原載于《現代物業·新業主》2012年2--3期
(責任編輯：現代物業) |
