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南京市玄武區丹鳳街唱經樓小區，是上世紀90年代南京市首批建成使用的高層住宅小區，建成之時憑借良好的硬件條件、完善的配套設施和服務，曾被評為全國十大文明小區，獲得了多項榮譽。隨著小區公共部位的破損和設施設備的老化，尤其是電梯頻繁故障、環境衛生每況愈下、電動車或自行車頻繁被盜，唱經樓小區成了“臟亂差”老舊小區的代名詞。
六大難題
目前管理唱經樓小區的南京東來物業服務有限公司（以下簡稱“東來物業”）常務副總經理馬澤東向《現代物業》介紹，小區物業費一直維持著每月0.3元/平方米的標準，前期物管公司因虧損嚴重無法經營，已于2014年9月30日撤出小區，并留下了大額的水電費債務；隨后一家物業公司在服務17天之后，也選擇了自動撤出。在新街口街道和唱經樓社區居委會組織下，成立了小區管委會（記者注：南京市政府于2010年專門出臺文件，允許老舊小區成立由產權單位、業主代表、社區居委會和派出所組成的住宅區管理委員會來代替業主大會或業主委員會行使管理職能），聘請南京東來物業服務有限公司進行管理和服務。
馬澤東介紹，物業公司2014年10月份進場時，唱經樓小區難題和矛盾比較突出。
一是安防方面壓力大、漏洞多。唱經樓小區地處新街口地段，周邊是繁華商業區，小區門口就是鬧市區；人口密集，小區常住人口將近3,000人，人流量較大，小區里面沒有監控系統；非機動車頻繁失竊，基本上每天都有電動車或者自行車丟失的情況發生。
二是高空拋物，小區是高層住宅小區，高空拋物的現象時有發生。
三是設施設備故障頻發。東來物業接手的時候，共有六部電梯，都沒有年檢合格標志，電梯故障頻繁，業主撥打市民維權熱線，基本每天都有三四十個投訴電話。樓道燈、路燈不亮，導致業主出行難。
四是停車難，機動車車位不足，業主為了搶車位容易引發矛盾；小區道路狹窄，不利于會車；非機動車亂停亂放的情況突出。
五是觀景維護不佳，小區綠化區域黃土裸露，休閑椅子破爛不堪，常年沒有維護。
六是欠費嚴重，2014年10月公司進駐時發現，2014年8月到10月之間，自來水費欠費六萬多元，部分水表存在實際使用度數低于抄表度數、費用提前收取的情況。公共電費欠費三萬多元，供電、供水單位催交單貼在小區的宣傳欄里。
建立業主信任是關鍵
面對上述難題，馬澤東認為，最主要的問題就是業主不信任物業管理公司，認為物業管理公司收水電費不上交供水供電企業，還可能會攜款逃跑。物業公司想要接盤，減少業主的阻力，首先要建立起業主的信任感，讓業主知道物業公司不會攜款逃跑，不會只收錢不服務或者少服務。酬金制管理模式利于建立業主信任。酬金制模式，即業主交的錢全部用于小區，盈余屬于全體交費業主所有，物業公司僅收取管理酬金。為了建立起業主的信任感，馬澤東提出“小區的事情小區業主自己說了算，管理靠大家，要發揮業主的力量共同建設小區”，“所有費用不進物業公司賬戶，全部由管委會和業主代表自己保管和使用”，“管委會和業主代表可以全程參與物業管理事項”。
唱經樓小區共有80個左右的機動車停車位，根據《江蘇省物業管理條例》第六十五條規定：“業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。”馬澤東說，目前所有的停車費都上交管委會和業主代表，《江蘇省物業管理條例》中提到的70%應該納入專項維修資金、30%用于補貼物業服務費，現在還沒有區分，全部歸交費業主所有，然后進行統一使用和分配。有業主質疑，全部費用上交以后，如何保證物業公司工作積極性和工作動力？如何保證普通業主的利益不受侵害？馬澤東說：“我們首先要養活自己，物業公司是企業，如果東來物業進駐小區以后，不努力工作，物業公司甚至連基本的酬金都拿不到，如果收不到物業費，物業公司的員工都要下崗。酬金制就是需要大家關心自己的小區，參與到自己小區的管理之中來�，F在都提倡話語權，業主不需要到社會上去要話語權，先在家門口把話語權爭取到再說，這樣才能更民主、更自治。大家都要參與進來，讓各項收費和支出陽光、透明，也歡迎各位業主隨時到物業辦公室核查賬目，對物業公司的工作提出合理化建議。”
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原載于《現代物業·新業主》2015年第8期/總第333期
(責任編輯：現代物業) |
