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      物業管理的營業稅與重復征稅

      時間:2015-11-13 16:32來源:現代物業 作者:魯德榮 點擊:
      論是緊張的工作,還是悠閑的生活,我們都在不知不覺中無時無刻地享受著溫馨而舒適的物業服務。這不僅凝結著廣大業主的付出,而且傾注了物業服務企業的心血。然而,享受生活之余,思考節約資費與合理避稅,是個值得業主和物業服務企業共同關注的問題。
       
        無論是緊張的工作,還是悠閑的生活,我們都在不知不覺中無時無刻地享受著溫馨而舒適的物業服務。這不僅凝結著廣大業主的付出,而且傾注了物業服務企業的心血。然而,享受生活之余,思考節約資費與合理避稅,是個值得業主和物業服務企業共同關注的問題。
        
        對照我國社會產業部門的劃分標準,物業管理當屬第三產業,即服務業。2007年修訂《物業管理條例》時,旗幟鮮明地將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,雖然只是變動了兩個字,但意義卻全然不同,后者明確了物業服務企業的職能定位——為業主服務,擺正了物業服務企業與業主之間的關系。
        
        營業稅,屬流轉稅制中的一個稅種!稜I業稅暫行條例》規定,在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,為營業稅的納稅人,應當依照本條例繳納營業稅。納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產,按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。所謂應稅勞務是指,建筑業、交通運輸業、郵電通訊業、文化體育業、金融保險業、娛樂業、服務業。營業稅的應納稅額等于營業額乘以稅率。
        
        《營業稅暫行條例》還規定,納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。但是,下列情形除外:(一)納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的,以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業額;(二)納稅人從事旅游業務的,以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業額;(三)納稅人將建筑工程分包給其他單位的,以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額;(四)外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務,以賣出價減去買入價后的余額為營業額;(五)國務院財政、稅務主管部門規定的其他情形。
        
        從上述規定中可以看到,在排除納稅人分包業務的扣除項目中“物業服務”沒有被明確地列入其中。所以,物業服務企業作為納稅人,其營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。也就是說,物業服務企業應以服務性營業收入額(包括主營業務收入和其他業務收入)為征稅對象和計稅依據,向稅務機關繳納一定量的營業稅金及附加,包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。物業服務企業為房屋業主及租住戶提供服務而收取的物業管理費(包括向房產開發商收取的尚未租、售的有關空房產的管理費)、服務費(包括保潔費、保安費、公共設施養護費、停車費等各種名目的收費)、維修費(包括維修材料費及人工費)、租賃費(包括居民租住公有住宅的租金收入)等為其服務性營業收入,應繳納5%的營業稅。
        
        包干制與酬金制的稅負比較
        
        《物業服務收費管理辦法》規定,物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。實行物業服務費用包干制的,物業服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
        
        包干制下,業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用(含管理費、服務費、維修費等),全部都被視為物業服務企業的收入而全額作為計稅依據,且不適用分包業務的扣除項。酬金制下,作為預收的物業服務資金中用于物業服務合同約定的支出,被視為物業服務企業替業主代管的資金不作計稅依據,只有約定付給物業服務企業的酬金才作為計稅依據。
        
        其實,無論是包干制還是酬金制,用于物業維修養護的費用占全部物業服務費的90%,真正付給物業服務企業的服務費只占10%左右。由此可見,包干制下90%的所謂物業服務費其實都是業主的維修養護費,然而“冤枉”地被視為物業服務企業的營業收入而全額納稅。只有在酬金制下,90%的所謂物業服務費作為物業服務合同約定的支出時方可避免這種情況發生,且既不增加物業服務企業的負擔,又可為業主節約相當大一筆資金免繳不必要的稅金。
        
        如,一個年物業服務費100萬元的物業項目,法定營業稅稅率為5%。在包干制下,整個100萬元都被視為物業服務企業的收入而全額作為計稅依據,故會計年度內需繳納營業稅5萬元(100萬元×5%)。若該項目在酬金制下,約定預收的100萬元物業服務資金的10%作為付給物業服務企業的酬金,90%用于物業服務合同約定的支出,則只需繳納營業稅0.5萬元(10萬元×5%)。同樣都在合法范圍內,包干制比酬金制多繳營業稅4.5萬元(5萬元~0.5萬元),反之就是酬金制比包干制避免多繳營業稅而為業主節約資金4.5萬元。
        
        所以,在約定物業服務費計費方式時,業主與物業服務企業必須認真斟酌慎重選擇。筆者認為,在物業管理活動的合理避稅中,酬金制明顯優于包干制,能夠選擇酬金制的應盡量選擇酬金制,多為業主考慮,減少不必要的負擔。
        
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       原載于《現代物業·新業主》2015年第10期/總第339期
        

      (責任編輯:現代物業)
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