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電梯使用維護的困境在于，業主由于對行政的慣性依賴，沒有成為共有共享共治的主體，也沒有參與擬訂使用付費規則并實施有效監督和懲罰。其出路則是《物權法》所強調的：共有權人須形成約定，依約定治理；無約定按共有份額承擔義務。
中國城鎮住宅電梯增長迅速，同時安全事故隱患頻現，使用狀態惡化。普遍呈現的狀況是在住宅小區物業管理制度下，業主們用得不愛惜、電費交不齊、修換沒有錢。
例如，截至2008年12月，沈陽市共有住宅電梯6,020臺，占全市電梯總數的39%。1998年以前投入使用的有234臺；1999年至2002年的有902臺，2003年至2008年的有5,989臺。[1]十年以后，將有電梯進入大修更新階段，每年都需要更新1,000臺左右。該市質監局特種設備安全監察處副處長指出，目前從住宅小區的電梯投訴情況分析來看，管理方出于節約成本考慮不愿意在電梯保養、更新上做過多投入，而維保公司拿多少錢干多少活，使故障率提前上升。一些2000年以前的住宅，由于沒有專項維修資金，電梯的維保與改造資金都成了問題。2007年開始，鐵西區政府、皇姑區政府已經采取政府補貼的方式幫助解決棄管小區電梯資金的困難。[2]
2012年9月15日《法制日報》的歸納是：“由于電梯巨額維修費承擔主體不明確，多數住宅電梯都出現維保惡性循環,即業主不滿意物業公司服務不繳納相關費用，物業公司無法收繳相關費用對‘有病’電梯進行維修,致使電梯陷入無人管理、無費用維保的困境。”
由此引出問題：小區電梯困境，在理論上究竟能不能找出規律，解答原因？
奧斯特羅姆理論的八項條件
多學科關注的住宅小區治理，實際上屬于非市場、非政府的“共享事務問題（The Problem of the Commons）”，奧斯特羅姆夫婦將此稱為“CPRs（中文翻譯為公共池塘資源，本文認為，有必要區別于政府治理的‘公共’一詞，故稱為‘共享’）”。
圍繞個體相互關聯的共享事物的自主治理，奧斯特羅姆提出制度分析與發展框架（IAD）,就自主治理能否成功，提出了經典的八項條件（奧斯特羅姆稱為治理機制的設計原則）。治理機制是否能成功的判斷，可以列出八項條件。理解這八項條件的基本思路，可以從邏輯上梳理為圖1。下面逐一簡單說明：
插入圖1
>>>① “客體-主體邊界”清不清？能否清晰劃分資源的物理邊界；劃分使用者群體內外的界限。特別是，究竟能否明確所有者-使用者-（資金費用和時間精力）付出者-維修養護操作者。區分排除群體外的享用者。
>>>②“使用-維護-付出方式的規則”是否適應當地傳統習慣？一般人們共同使用的資源，在使用中被個體過度占用或耗費，而對維護盡量規避出錢出力，是非常普遍的搭便車現象，所以，維系資源系統的使用維護規則的必要性是顯而易見的。不過這些規則，要與當地情況、當地傳統習慣相適應，是治理成功的第二條件。
>>>③“使用-維護-付出規則”是否由“所有者-使用者-出錢人”共同參與擬訂？奧氏指出，絕大多數受使用-付出規則影響的個人，應該能夠參與對規則的修改，這是不可或缺的。
>>>④“使用維護過程的實施”是否設置有效監督？有效的監督是必須的，最好監督者本人就是資源使用群體的成員或者是對使用者負有責任的人。
>>>⑤對“違背多邊約定規則的行為”有沒有分級懲罰？所謂分級懲罰，是指違背“使用-付出”規則的人，受到群體內其他用戶的、有關行政或司法的，或兩者組合的制裁。
>>>⑥“利益有沖突，規則不清有爭議”，是否有協調機制？“使用-付出”利益沖突不可避免，由利益爭執往往升級為規則爭議。沖突可能是使用者之間的，也可能是用戶與官員之間的，調解的平臺可以是當地民間的形式。沖突解決機制應該花費不多，且易于啟動進入程序。
>>>⑦“業主組織”是否被合法認可？使用者們自己設置制度，自己組織的權利能得到最低限度的認可，例如不會被定性為非法取締等。
>>>⑧是否多層級分權制？在規模大的CPRs范圍里，要有嵌套的多層級分權制的企業組織，其基礎是各個小規模的當地的CPRs組織，以協調大范圍的使用、監督、強制執行、沖突解決等治理活動。
原載于《現代物業·新業主》2013年第2-3期/總第249期
(責任編輯：現代物業) |
