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最近幾年，部分省、直轄市、省會城市等，陸續開展了地方性物業管理規定（條例、辦法）的修訂工作。首先應該肯定的是，隨著《中華人民共和國民法典》的實施，結合國務院《物業管理條例》，以及本地物業管理行業發展的需要，及時更新、修訂、制定地方性行政法規，對現實工作具有積極的意義。但與此同時，有幾個問題需要加以注意。 首先，長期以來困擾行業發展的一些特殊問題，似乎很難從地方法規修訂中得到澄清。特別是上位法中沒有解釋、解釋不清或者留待地方法規加以明確的地方，地方法規卻沒有發揮應有的作用，而是語焉不詳,繼續模糊。 第二，隨著行業的發展，一些過去在行業中沒有出現過的新問題，涉及范圍已經不斷突破現有的國家級或者地方級的所有法規，出現了無規可循、無法可依的情況。 第三，過去一些歷史時期的階段性、局部性的問題，當歷史條件已經基本改變，行業規律清晰明朗的時候，應該直面發展的必然，而不應繼續糾結在過去的歷史偶然，使得專業概念和專業術語繼續保持模棱兩可，似是而非。 本文嘗試對以上問題做個清理，心之所愿，期望能對各地方修訂制定辦法時發揮一點參考價值。 一、關于“物業管理”和“物業服務” “物業管理”作為一個專有名詞，已經形成了從定義到理解，從使用到交流，從行業到社會，從國內到國際，從實踐到理論等方面的基本共識。盡管在完整的描述上，不同的人和不同的地區，尚有些微觀的區別，但是在表述和運用上已經深入人心，沒有歧義。 而“物業服務”尚且屬于沒有定義的俗語，甚至連普通名詞都算不上。無論《民法典》、原《物權法》還是各類條例等，均沒有任何定義和解釋。尤其是，在許多的法律法規表述中，都出現了“物業服務”與“物業管理”的混用、套用、同時在一個事實表述中交叉使用的情況。 特別需要說明的是，“物業服務”一詞最早竟然是出自早期業主對物業管理人員的不滿而創造的——“你們是來做服務的而不是來做管理的”，一種尋求心理平衡的情緒，產生了一個不明不白的含混名詞“物業服務”。 到了當下，由幾個著名的城市帶頭，字面意思上不再維護以上涵義，而是把縣級人民政府住建主管部門、（鄉）鎮人民政府、街道辦、有時還包括（村）居委會等“官方參與”的叫做“物業管理”，而把真正發生在小區里面的事實和對象叫做“物業服務”。勞心者管理，勞力者服務，意思雖然用心良苦，卻在指導實踐過程中，詞不達意，隨性解釋，極不嚴謹。 因此個人建議，除非是表述物業管理單位中的基層工作人員具體的操作事項，需要強調其服務內容、要求、條件等，其他地方，都盡量采用“物業管理”而不要采用“物業服務”作為專有名詞和動詞使用，以免概念模糊、意思含混。 二、關于“物業服務人” 2003年施行、2007年修訂的國務院《物業管理條例》定義的“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”，在2010年的《北京市物業管理辦法》中被大尺度改變為“本辦法所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。” 從立法的進程來看，顯然原《物權法》和《民法典》都支持了“不僅僅是物業管理企業，其他人也可以從事物業管理”的意思表達。 那么，到底是誰來做物業管理？ 在住宅物業中，物業管理屬于業主對建筑物及其附屬設施實施共同管理權和履行共同管理義務的活動，具體從業者可以是業主自己或者業主認為合適的其他人。如果說2003年的《物業管理條例》過于強調從業者主體是物業管理企業的話，隨后從北京的《辦法》開始，一系列的法規都在這個問題上鉆牛角尖。 因為，特別說明誰都夠格從事物業管理事務，和特別說明誰都可以開一家餐館一樣，有意思嗎？沒有意思為什么執念如此？原來，業主們并不是真心在意誰在管自己的物業，而是那個自己不想再留用的開發建設單位選聘的物業管理公司卻很難讓它離開，以便實現自管或者其他托管，這才是核心。 所以我的建議是，既然說清楚那些從業者的身份如此重要，那就直接稱作“物業管理團隊”好了，管它是公司、事務所、合伙人，也不論是外聘、自己組建，或者外聘加自己組建，但就是不要稱作“物業服務人”。試想一下，當我們必須要規定“一個物業管理區域只能有一個物業服務人”的時候——正如已經出現在一些省份的規定那樣，心態是多么的尷尬和凌亂。 癥結所在，住宅物業內業主是一個聚少成多的過程，所謂業主共同決定必須首先滿足有一定的業主數量，且他們愿意并能夠達成共同決定。那么，從交房開始到能夠形成共同決定，必定會有一個進程，在這個進程中，業主的物業管理相關權益和責任就注定得由開發建設單位代理。這不是一個問題，更不是一個錯誤。 于是，在購房者接房之前，由開發建設單位選聘或者組建物業管理團隊，就是一個順理成章，自然而又合理的事情。 業主們要改變這個預設，目前最合適的辦法就是趕快成立業主大會選舉業委會，然后重新組建“自己的”物業管理團隊。 那么，業主們成立業主大會的主要障礙在哪里？ 三、關于物業管理區域 “物業管理區域”是確定業主履行共同權利和承擔共同責任的以建筑物區分所有權的基本單元；同時也是物業管理單位履行管理責任的邊界。截至目前，尚未發現有成文清晰的劃分辦法和劃定規則。但是當前我國大部分城市中的住宅物業管理區域劃分過大，業主戶數過多，面積過大，成為了業主形成共同決定的最主要障礙。 1、1994年以后，根據我國深化城鎮住房制度改革的要求，住宅建設為了更好更快地滿足群眾住房需要，小區規模和安置業主數量都自然遵循了大而多的主導思想。隨后，在公改房、農民進城、搬遷扶貧等相關政策影響下，普通住宅規模、安置房規模、人多地大的趨勢依然沒有改變。 2、我國住宅建設水平以及住房和城鄉建設水平已經得到飛速發展。由此帶來的技術和設施設備也得到了空前提高，過去難以解決的分戶、分表、分管、分線等區分所有權問題，現在已經得到了解決。但是，較大和很大的“物業管理區域”劃分指導思想卻沒有與時俱進。 3、以上兩點，對“成立業主大會選舉業主委員會”造成了主觀上的妨礙，再加上業主先天帶有的搭便車習性，住宅物業管理所依賴的“業主共同決定”這一基石極難建立，由此給業主、社區、政府、物業管理單位，帶來了很大的治理難度和很高的治理成本。經過多年的實地走訪和調研，我國的臺灣省、香港特區，以及國外社區治理相對做得好的地方，并不是業主自覺和參與意識比我們中國內地積極很多，而是我們的“物業管理區域”過大，無法讓業主自己承擔義務，形成共同決定。 因此作者強烈建議，既然目前許多建設條件已經成熟，應盡量通過條例規范，把物業管理區域，按照從小原則，進行劃分劃定。 四、關于“物業管理”權利的讓渡 物業管理從業人員應該獲得有尊嚴的報酬和社會地位不是靠簡單的動員和宣傳。所以我們主張，要同時提高前期物業管理階段物業管理費政府指導價和政府定價標準（普通住宅），同時對物業管理單位使用業主共有設施設備開展經營進行合法限制，消除灰色收入，鼓勵全程透明。 在以前所有地方法規沒有涉及到的地方，還包括物業管理單位主業不專，追求副業收益；有固定工作量、固定編員、固定薪酬的物業管理從業人員，卻變相占用物業管理資金從事與物業管理不相關的活動；一些公司資本交易達到了可以私下買賣本來只有業主才擁有決定權的物業管理項目的程度，少數公司在項目轉手交接過程中的極端行為也引發業主和社會各界對行業的強烈不滿。對這些擾亂物業管理秩序的行為，有關立法應增加相應限制條款。 地方立法還應包括界定物業管理單位的職責范圍，避免他們把本應投入物業管理活動的人力和成本消耗到其他經營活動上，避免出現將業主共有房屋和設施設備直接和變相用作生產資料投放到經營活動中，造成額外的消耗和毀損。 （原載于《現代物業》下旬刊2022年2-3期/總第555期） (責任編輯：django) |
