原載于《現代物業•新業主》2019年8期/總第467期
 

　　2019年9月4日，深圳市頒布了《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱“新條例”)，并將于2020年3月1日施行。比較2007年10月17日頒布的同名文件(2008年1月1日施行，以下簡稱“舊條例”)，以及(中國內地)2003年施行、2007年修訂的國務院《物業管理條例》，內容都有了很大不同，網絡評論中有人稱之為“史上最細”的條例。作為中國物業管理的發祥地，深圳此次重新頒布新條例，應對業內產生重要影響。
 

　　條例全文22,676字，共10章14節，通過詞匯檢索(含標題和目錄。名詞羅列中沒有排序)得到如下發現。
 

　　一、物業管理(169次)
 

　　與“物業管理”關聯的詞匯是區域、政府、社區、街道、法規、住建、黨委黨支部、政府、業主等，沒有一個與從業者，即企業、業主自治和其他從業者、合同要素等相關聯。
 

　　二、物業服務(167次)
 

　　1、與“物業服務”關聯的詞匯是企業、合同以及合同約定事項中涉及的要素，如物業服務費、物業服務用房等。同時，“物業服務”與前述“區域、政府、社區、街道、法規、住建、黨委黨支部、政府、業主”等名詞沒有關聯。
 

　　2、盡管第一章第三條寫明“物業管理實行業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則”，全文中，業主執行的依然是“物業管理”，企業執行的是“物業服務”。
 

　　3、對“物業管理”的名詞解釋是“前款所稱物業管理，是指對物業管理區域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查以及其他日常管理，維護環境衛生和相關秩序的活動”。
 

　　4、對執行人的解釋是：“經業主共同決定，可以委托物業服務企業或者其他管理人管理，也可以由業主自行管理。”——字面意思是，物業服務企業同樣做的是管理。其他管理人依然不叫服務人，業主也不是服務人，只有企業是服務企業。
 

　　5、對“物業服務”沒有解釋。
 

　　6、“物業管理”內容的執行主體，基本上是“物業服務企業”——詞頻98次。
 

　　三、業主(485次)
 

　　1、涉人名詞中的“業主”，詞頻遠超涉人名詞中的物業總和，如物業服務企業，和與“物業管理”關聯的涉人名詞等。
 

　　2、全文“物業”詞頻517次，但約一半是關聯涉物名詞，即物業管理活動中針對的對象，如建筑物、物業區域和范圍、物業合同、物業條件等。
 

　　3、就人的因素來看，新條例中“業主”的出現頻次也超過老條例，以及國務院的《物業管理條例》。
 

　　四、業主大會(140次)和業主委員會(126次)
 

　　1、第二十條
 

　　籌備組由街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會、建設單位派員和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助籌備組開展籌備工作。
 

　　籌備組由七至十名成員組成，其中街道辦事處代表一名、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表一名、業主代表三至五名、轄區公安派出所代表一名、社區居民委員會代表一名、建設單位代表一名，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
 

　　籌備組中的業主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示，業主代表資格應當符合本條例有關業主委員會委員候選人資格的規定。
 

　　籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。
 

　　——仔細數了幾遍，籌備組成員是由八至十名成員組成，寫作七至十名，可能是其中建設單位可以缺席，為什么缺席?什么條件下可以缺席?沒有解釋。
 

　　——籌備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員�；I備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員�；I備組業主代表不得擔任首屆業主委員會委員。(說三遍)
 

　　2、第三十五條
 

　　業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：
 

　　(一)具有完全民事行為能力;
 

　　(二)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職;
 

　　(三)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。
 

　　——把第二十條第四款和第三十五條第一款第三項聯系起來讀，字面意思只能理解為，當你是一個業主，那么如果你希望積極籌備業主大會并選舉業委會，法規規定你就不能成為首屆業委會委員。要想成為首屆委員，至少你不能參加籌備組工作。
 

　　3、第三十六條
 

　　業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。……
 

　　除了第三十五條中的三項條件，籌備組對業委會委員和候補委員還有什么依據進行資格審查，沒有解釋。
 

　　五、黨委(15次)，社區(20次)
 

　　1、第五條
 

　　業主大會、業主委員會、物業服務企業等在中國共產黨社區委員會(以下簡稱社區黨委)的領導下依法依規開展物業管理活動。
 

　　業主委員會、物業服務企業應當依照中國共產黨章程的規定設立中國共產黨的基層組織，開展黨的活動。
 

　　2、第六條中，市、區住建部門及住建部門委托的組織，公安、規劃和自然資源、城管和綜合執法等相關部門、街道辦事處、社區居委會，都有相應的指導和監督管理工作。
 

　　六、物業管理區域(97次)
 

　　1、第二章第八條
 

　　物業管理區域由市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定。
 

　　確定物業管理區域應當考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循相對集中、資源共享、便于管理的原則。
 

　　已經形成獨立物業管理區域的，不再重新調整，但物業管理區域業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。
 

　　物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。
 

　　——相對集中、資源共享，是否會導致傾向于組建物業更大、業主更多的住宅小區?是加劇還是緩解業主大會成立的難度?便于誰的管理?沒有解釋。
 

　　——業主共同決定分割或者合并物業管理區域，其合法程序是什么?如何形成有效法律結果?沒有解釋。與“市規劃和自然資源部門在土地出讓合同中予以確定”的內容發生沖突時以哪個為準，沒有解釋。
 

　　2、第十一條
 

　　物業管理區域的道路屬于業主共有，但屬于城市公共道路的除外。物業管理區域的綠地屬于業主共有，但屬于城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外。物業管理區域的其他公共場所和公共設施，屬于業主共有。
 

　　物業管理區域物業的以下部分屬于業主共有：
 

　　(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等;
 

　　(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;
 

　　(三)房地產買賣合同約定屬于業主共有的物業;
 

　　(四)法律、法規規定的其他共有部分。
 

　　建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業產權登記申請，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。
 

　　——架空層直接建成了停車場，或者“地下”小商店，產權如何歸屬?沒有解釋。
 

　　七、法律責任
 

　　1、涉及業主(包括業主、業主大會、業主委員會)的法律責任有11項。
 

　　2、涉及建設單位的法律責任有8項。
 

　　3、涉及物業服務單位的法律責任有15項。
 

　　4、涉及物業管理區域內的建設者、使用者、管理者等責任人身份不確定的法律責任有6項。
 

　　5、涉及公共事業服務領域的專營單位的法律責任有1項。
 

　　6、涉及參與物業管理的除業主以外的其他主體(企業是物業服務的主體不是物業管理的主體)，即“市、區住房和建設部門、街道辦事處、其他相關行政管理部門及其工作人員”沒有解釋法律責任，有1項(第一百二十一條)文字表達為“按照有關規定追究主要負責人和其他直接責任人的責任”。
 

　　7、其他任何人都可能適用的法律責任有1項。
 

　　八、住宅(12次)
 

　　全文除了出現“住宅”及關聯詞匯建設項目、物業區域、業主等，沒有一次觸及寫字樓和辦公樓、商業樓宇、工業大廈和園區等常見物業類型。新條例名為《深圳經濟特區物業管理條例》，但這是針對住宅物業的物業管理條例，還是可以用在所有物業的物業管理條例，沒有解釋。對應到現實中大量存在的集團辦公物業、商業和寫字樓物業、產業園區物業、公共事業和基礎設施物業，許多條款無法實現。
 

　　分析
 

　　沒有分析。請讀者自去通讀，理解，評價，運用。
 

　　(條例全文見本期雜志第68頁)