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物業經理的煩惱與快樂（十五）
大廈公共保險二三事
文/Joanna Yu
Joanna是加拿大注冊物業經理，在加拿大從事物業管理十余年，現任加拿大XTERA物業管理公司總裁，加拿大華人物業管理協會創會會長及永久名譽會長，同時也是安大略省共管物業經理協會會員，加拿大共管公寓大廈經理協會會員，安大略省共管公寓大廈經理協會投票權會員，安大略省約克區警政委員會委員，本刊專欄撰稿人。從2010年10期開始Joanna的連載故事將為讀者講述物業經理的煩惱與快樂。
車主汽車保險負責損毀賠償
諾拉凡事都極度小心翼翼，任何事情即使小至買一件家常用品、是否要赴某個普通中午茶聚，她都如做畢業論文般反復斟酌研究，往往就是這種過分認真、執著和神經質，才最容易生出禍端。
諾拉如常從寫字樓下班回家，正準備駛車進入大廈的地下停車場，此時前面有一輛汽車正駛入停車場，只見諾拉戰戰兢兢地在停車場入口邊上，向前一步，又猶豫停頓下來，忽然間卻又加速沖向前，在諾拉的車沖至車房門下方時，車房門剛好在每次設定21秒的開啟時間后正徐徐落下，與她的汽車碰個正著，車房門隨即反彈升起，但諾拉的汽車已造成損壞。更嚴重的是，慌亂之際她意圖在車房門落下之前，全線加速闖關。碰撞的威力非同小可，車房門底部的鐵皮被撞至變形，連接的金屬鏈條和皮帶也即時脫落，車房門安全升回頂部，便再不能動彈。
當值保安員即時呼叫大廈管理員，把車房門電源切斷，讓車房門處于安全開啟狀態，并隨即致電修理車房門的合約商要求緊急修理服務。
不到兩小時，車房門緊急修理完成，重新安全啟用，再加上之后的跟進修理，以謹小慎微見稱的諾拉，這次無厘頭“勇舉”為她闖下1,800加元的車房門修理費用單。不僅如此，諾拉還要支付近800加元修理她僅兩年新的本田思域車，根據大廈的保險規定，諾拉必須向她的汽車保險公司申請賠償，大廈購買的公共保險恕不負責。
得知諾拉并不打算申報汽車保險賠償，因為不久前她才卷入一宗小型車禍，據說也是因為諾拉“太小心謹慎”駕車所致，當時對方司機已及時向汽車保險公司申報理賠，若這次再申報保險，保險費勢必飆升至天文數字。多倫多的汽車保險費不但是加拿大之冠，在全世界也是以昂貴著稱的。
雖然諾拉有一份穩定且收入不菲的工作，但一下子要拿出2,600加元，也顯然不算是一個小數目。向來寡言內斂的諾拉似乎要力保在眾人眼中的高貴矜持形象，討價還價非她的強項，更不是她愿意做的事情，于是派能說會道的妹妹來管理處“談判”。
大家對諾拉的“不幸”深表同情，可是大廈條例及保險規定寫得一清二楚，管理處對減免諾拉修理車房門的責任款項確實無能為力。諾拉駕車撞壞車房門的事實在閉路電視監控鏡頭里一覽無余，證據確鑿。諾拉妹妹欲以車房門可能失靈為借口，但每月的車房門例行保養檢修報告并未發現任何不妥，且事故發生前長達至少一星期，尤其是事故當天，數以百計的車輛進出車房，均正常無誤。
諾拉妹妹又質疑管理處應正確指導住戶如何使用遙控，駕車安全駛入地下停車場。她說此話時，剛好有另一住戶在場，該住戶略帶調侃地說，這可是常識哦，手按遙控，讓車房門安全打開才駛入，而且永遠不可以有僥幸心理，和車房門比賽看誰快。正如管理處不可能教大家如何乘搭電梯一樣，也無需教大家怎樣使用車房門的遙控。
諾拉和她的妹妹最后只好無奈接受這無法改變的事實。事故發生后三年多以來，諾拉每天都駕車安全進出大廈的地下停車場，保安鏡頭所見，諾拉總是認真地在車房門前，用遙控對準車房門，待大門完全打開，才小心駛入。即使前面有車，車房門大開，諾拉也會再按動遙控，確保車房門安全開啟才前行。
家居財物裝修不在大廈保險范圍
多倫多一場特大雷暴雨后，安迪匆忙趕回家，赫然發現他和太太精心布置的溫馨雅致的主人睡房已變得一片狼藉。窗臺頂上天花板掉下一塊塊白灰，兩邊墻壁因雨水滲入起了不少大小不一的水泡，墻上掛著的全家福照片也不幸被雨水弄濕，窗前書桌上擺放的鐳射打印機、傳真機和數碼相機等亦難逃一劫，最讓他痛心的是，新裝修才半年的木地板泡在水里。
安迪隨即致電大廈管理處，大廈清潔員馬上趕到，迅速用吸水機把木地板上的水吸清，抹干凈地板，再擦去窗臺上的水。安迪被告知大廈將會通知防水補漏工程公司在天氣許可的情況下，修理窗外的漏水地方，在確保不再漏水后，大廈會負責修復室內損壞的天花板，維修墻壁和刷油漆，保證基本上恢復原狀。
安迪感謝管理處迅速的補救行動，但卻非常納悶大廈只負責天花板和墻壁部分的維修，對其他諸如木地板更換、打印機等賠償卻不受理。
大廈保險證書清楚列明，大廈公共保險恕不包含任何家居單位內業主自行使用或擁有的物品，諸如家私、各種電器產品、衣物等。向來較多讓業主微言，甚至極度不滿的則是關于“標準住宅單位”的條款，即如單位遭遇水浸、火災等導致的損毀，大廈只負責復原最原始“標準單位”的裝修標準，業主單位內自行付款的升級裝修，如墻紙、高級木地板、地毯、櫥柜以及水晶燈飾等等，概不負責。
大廈每年保險續保后均發給每戶業主當年有效的大廈保險證書，證書的另一面均清楚列明大廈和業主需要負責的保險范圍及注意事項。保險公司更強烈呼吁各大廈業主必須購買家居保險，不但保障自身住宅單位的不時之需，如有不慎漏水等原因引致樓下單位受損，已購買的家居保險也能及時緩解以度過困境。
顯然，安迪并沒有購買任何家居保險，他對木地板、鐳射打印機、傳真機、數碼相機和珍貴全家福照片等等的索償要求也是徒然。雖然對安迪的遭遇予以無限同情，但白紙黑字的保險條文，大廈管理處只能按本子辦事。
根據不同的個案，有時大廈業主董事會象征性地給付二三百加元以示友好及補償（Goodwill Gesture）；若該單位已購買家居保險，大廈管理處可能也考慮代為支付保險賠償的墊底費（Deductibles）。
大廈有一住戶自行安裝軟水系統卻不合規格，導致水管爆裂，致樓下連續三個單位水淹受損，加上本身單位的損毀，總維修費用高達近五千加元。鑒于大廈水險的墊底費是五千加元，申報保險顯然毫無意義，通常牽涉維修費用是墊底費的兩倍或以上，才建議申報保險。該住戶并沒有購買家居保險，最后難逃自掏腰包，破財近五千加元的厄運。
有鑒于此，保險公司因應公寓大廈的特殊要求，向業主推出“公寓大廈單位金牌保險”（Condominium Gold），向公寓大廈單位業主提供度身定做家居保險， 讓公寓大廈業主住得安心、放心。
原載于《現代物業·新業主》2011年第12期/總第208期
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