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物業經理的煩惱與快樂（二十七）
數字告訴你多倫多的公寓大廈現狀
文/Joanna Yu
近十多年來，多倫多的共管公寓大廈蓬勃發展，在整個北美洲公寓大廈興建排行榜中獨占鰲頭，是美國和加拿大所有大都市中新建公寓大廈最多的城市。
世人眼中，加拿大獨立別墅大宅，屋前屋后大花園的典型加拿大民居模式似乎在這十多年間已悄然改變，不但是多倫多市中心，就連毗鄰的大多倫多地區（Greater Toronto Area），類似香港的“蚊型”公寓單位屢見不鮮，讓一貫以地大物博、人口稀少著稱的加拿大也真正開始和國際“接軌”，讓長期以來習慣在廣闊天地大有作為的加拿大人也大開眼界，見識這些“麻雀雖小，五臟俱全”的新興微型公寓單位。
多倫多住宅類型的蛻變
上世紀六十年代，多倫多99%的單一家庭住宅是獨立屋或半獨立屋。但時至今日，超過31%的家庭居住在公寓大廈，另外有6%居住在共管式的連排鎮屋（Townhouse）單位內。越來越多的人選擇居住面積更小的共管物業單位，除經濟因素外，更與現代人日趨緊張的生活節奏有關，因為居住共管物業，使大家省卻了許多打理家居的時間，毋須為剪草、鏟雪、維修等事宜煩惱。
自2000年起，多倫多超過四分之三的新購置單一家庭住宅為共管物業，76%是公寓大廈單位，8%是共管鎮屋；只有13%是傳統的獨立式房屋，3%是半獨立屋。
多倫多市中心公寓價錢也在過去逐年飆升，現時稍有緩和趨勢，預計2013年價格將會穩定，某些地區可能會稍微下降。以單身公寓（Bachelor）為例，平均售價約為24萬加元（約合人民幣151.7萬元），一睡房公寓為33萬加元，一睡房加太陽房（書房）為37萬加元，兩睡房53萬加元，三睡房大約120萬加元。
61%的公寓大廈銷售為一睡房或一睡房加太陽房（書房），多倫多市內大約20%的公寓大廈非業主自住，乃業主出租的投資物業，一睡房每月的租金大約1,650加元。
多倫多最小與最大的公寓單位
已落成的“麗晶公園”公寓單位為301平方英尺；將于2013年建成的“DNA3”最小的單位為270平方英尺；計劃于2015年建成的Karma大廈最小的單位為277平方英尺。
目前多倫多面積最大的公寓單位是2005年售出的Ritz-Carlton頂層單位，達10,820平方英尺；四季酒店于2011年售出的頂層單位也達9,038平方英尺；一山還比一山高，將于2014年竣工的Canderel's Aura樓盤頂樓復式單位更達11,370平方英尺。
最小的公寓單位可能等于最大單位的衣帽間的大小。“麗晶公園”301平方英尺公寓單位的售價是16萬6千加元，每年的地產物業稅是1,318加元，每月管理費約160加元，有一間房、一個廁所、一個淋浴間、一個陽臺、兩英尺寬的儲物間、一扇門。相比之下，四季酒店于9,038平方英尺的頂樓復式單位售價2,800萬加元，每年的地產物業稅超過23萬加元，每月管理費7,000加元，有11間房、6間浴室、4個淋浴間、4個陽臺、110英尺寬的儲物間、40扇門、3個壁火爐，并有4部電梯直達公寓單位。
居住空間大縮水
傳統家庭的三睡房家居在多倫多市郊比比皆是，但在多倫多市區似乎是一個遙不可及的夢想，這可是100萬加元的昂貴物業，一般家庭談何容易？
多倫多市政府考慮制訂新的政策，規定發展商新建的公寓大廈中必須有10%以上是三睡房單位，但其真正實施的可行性還是一個大問號。十年前，多倫多重售公寓平均面積為1,052平方英尺，十年后為893平方英尺，而新建的公寓單位平均為749平方英尺。新建的公寓單位中大約六成為一睡房單位，約三成是兩睡房單位，僅有1.2%是三睡房單位。
公寓大廈的物業管理費
公寓大廈業主每月繳付的物業管理費是大廈公共物業部分的支出。在安大略省，通常十年以上樓齡的舊大廈，物業管理費已包括天然氣、電費、水費，這些能源費用的開支動輒占整個大廈日常支出的四成以上。但現在新建的大廈已不包括這些費用，每個公寓單位均自設獨立分表，自行繳付天然氣及電費。
新建大廈的物業管理費通常包括以下：一般的公共部位維修保養，如洗窗、滅蟲服務、園藝鏟雪、清潔服務等；專業服務如物業管理、法律、核數師及工程師報告和服務；大廈保險；保安服務及大廈儲備基金等，水費通常也包含在內。
多倫多市平均管理費約為每平方英尺0.40-0.60加元，即每月約500加元，天然氣和電費將是額外再添100多加元了。
公寓大廈停車位及單車位
對寸土寸金的多倫多市中心來說，停車位已成為奢侈品。四季酒店公寓大廈的車位售價高達10萬加元，其他市中心地區豪華公寓的車位售價由6萬至7萬5千加元不等，普通車位大約叫價2萬多加元。
實際上，有極個別公寓大廈甚至不提供汽車停車位，只有單車位配置給業主。
為鼓勵市民使用公共交通工具，多倫多市政府更于2010年通過行政命令，所有發展商必須向各業主提供一年的公共交通年票，但此硬性規定已于2011年取消。
公寓大廈規定制約住戶
公寓大廈住戶享受大廈生活帶來的便利和優越的同時，也受到大廈各種條例的約束。聲浪管制，唱歌彈琴、小孩跳躍奔跑、裝修家居，甚至乎搬動家具等均可能招致投訴；陽臺擺放物品、單位大門裝飾、窗簾顏色及寵物飼養等均有嚴格規定。
由此可見，加拿大“地廣人稀”的定義絕對不適合多倫多，住宅不斷向高空和貼近公路發展，建筑密度和高度越來越挑戰國民的想象空間，這已引起不少人的關注和憂慮。我始終還是鐘情在多倫多郊區，享受傳統意義上擁有前后花園的獨立房屋和特大社區公園的加拿大生活，我承認我不是一個都市人。
�。ㄗⅲ�1萬加拿大元約合6萬3千人民幣元，1平方英尺約合0.093平方米）
原載于《現代物業·新業主》2013年第1期/總第246期
(責任編輯：現代物業) |
