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現代物業發展十年志：
中國VS加拿大
文/Joanna Yu
三年前有幸經中國社會科學院的李國慶博士穿針引線，拜讀了《現代物業》雜志，頓有“驚為天人”的感覺，從專業知識，深度內容，到版面設計等各方面，《現代物業》雜志毫無疑問是一本相當出色的專業類雜志。
事實上本人移居加拿大近二十年，在彼邦從事物業管理逾十六載，平時閱讀的“CM（Condominium Manager）”《共管公寓大廈經理》季刊及“ Condominium Life”《共管公寓大廈生活》雜志雖然也是相當專業，篇篇文章都堪稱精品，但可能礙于資金人手或稿源等關系，只是季刊，且雜志的內容厚度也只是《現代物業》雜志的一半，對于物業管理歷史60多年的加拿大來說，似乎是個遺憾吧。
筆者于2009年11月應邀參加了《現代物業》雜志在北京舉行的物業管理論壇，有幸與來自全國各地的物業管理精英交流中國和加拿大兩地的物業管理經驗和心得。宋有興社長以及他帶領的團隊，對工作的高度熱情，沖勁和高效率，給我留下十分深刻的印象。
自2009年10月開始為《現代物業》雜志撰寫專欄，介紹加拿大物業管理的理論體系制度，以及實踐經驗故事，同時亦探討中國現有的物業管理制度。要比較中國和加拿大兩地的物業管理制度是一個龐大的論文題目，筆者僅從以下三方面探討兩地制度之異同。
第一回合：公寓大廈業主董事會
加拿大的業主董事會是一個相當成熟的組織，其組成運作及功能等方面均是非常值得借鑒的成功公寓大廈管理模式。
在安大略省，共管物業法例（Condominium Act）規定，每個注冊的共管業權于注冊十天內，必須任命一個業主董事會，因為此階段通常物業單位尚未全部出售，故此董事會有大廈發展商的影子，新的業主董事會于發展商完全轉手業權的大會（Turn-over Meeting）上產生，通俗地說， 這個轉折點標志大廈業主們真正當家作主、權利轉移的開始。
業主董事會成員完全是義務性質，不支付任何酬勞。但加拿大人十分熱衷這些義務工作，正兒八經地向“選民” (大廈業主)競選拉票。這與加拿大長期的社會文化有關， 小孩子從小就有當義務工作者、服務社會的強烈意識和榮譽感，而且政府規定，如果當義工的時間不夠，學生將拿不到中學畢業證書。
業主董事會成員與其他義工也頗相似，共管大廈條例列出董事的出任條件相當簡單，幾乎人人可以成為候選人：必須年滿18歲，沒有未解除的破產記錄，具備正常行為能力即可申請。
如果大廈沒有特別條款規定，一個與大廈毫無關系的外人也可以有權參加業主董事會選舉，成為某一大廈的業主董事會成員。在2001年修正的安大略省共管大廈條例實施前，非業主擔任業主董事會成員的現象并不少見，尤其是一些房地產經紀熟悉了一幢大廈后，便有興趣競選成為該大廈的董事。不過，新共管大廈條例實施后，為保障大廈及業主的最佳利益，大多數大廈已加入特別條款，規定業主董事會成員必須是現任業主。
雖然共管大廈條例對業主董事會成員的資格要求相當寬松，但是，當我們真正挑選董事時，必須要慎重考慮以下兩點：
(一)至少擁有某一方面的管理才能；
(二)凡事以大廈利益為先，絕對不可以有私心，全心全意服務大廈業主，這點至為關鍵。
近十年來，加拿大尤其是大多倫多及大溫哥華地區的公寓大廈如雨后春筍般涌現，多倫多更是整個北美洲最火爆的建筑市場，有些業主董事會出現良莠不齊的現象，直接影響到大廈的運作，威脅到業主的切身利益。有鑒于此，修改業主董事會資格的呼聲已越來越高，希望通過提高門檻，保證業主董事會成員的素質。提議的其中一項是所有業主董事會成員必須在任職兩年內參加有關物業管理的基本專業培訓。
此回合，加拿大勝。
第二回合：公寓大廈是否牟利機構
加拿大的共管公寓大廈均是獨立注冊的公司，通常的法律名稱為Metropolitan Condominium Corporation No.XXX（MTCC）。2001 年5月5日新的安大略省共管大廈法例實施后于大多倫多地區注冊成立的大廈命名為Toronto Standard Condominium Corporation（TSCC）；類似的情況適用于其他地區，多倫多以北的約克區，其共管物業名為York Condominium Corporation （YCC），新例后改名為York Region Standard Condominium Corporation （YRSCC）。每個規定名稱后面是按申請順序排列的號碼，如TSCC1118就比TSCC1234成立更早，樓齡亦相對稍長，業主買賣樓宇時一目了然。
加拿大法律規定，所有的共管公寓大廈都是非牟利公司（Not-for-Profit Corporation）， 因此，加拿大的物業小區內不會出現中國小區的現象，廣告牌在小區的停車場、大堂、電梯等隨處可見，付費停車場及場地出租等生意，五花八門商機無限。
筆者認為，加拿大在這方面似乎太過保守，只要符合全體業主的利益，在私人擁有的物業內進行一些不會損壞物業形象，不會降低物業價值的商業行為，并無不妥。
筆者管理的一幢大廈在周圍十幢大廈中鶴立雞群，手提電話及網絡公司看中區內龐大的用戶市場，經過測試后證實該大廈在這個公寓大廈群中最適合安裝訊號接收及發射系統，于是登門提出租用大廈樓頂作為小型發射站，大廈業主董事會經研究討論接受了電話公司的合約。短短幾年間，大廈樓頂的租戶增加了四家，業主直接受惠的結果是連續兩年，管理費為零增加。
必須強調的是，大廈的這些額外收入與物業管理公司的收益完全無關，每年可觀的租金直接進入大廈業主的日常開支戶口（Operating Account）。相反物業管理公司卻因此多了不少額外的工作，與各租戶公司聯絡，追收每月租金，協調上門安裝的不同公司員工等。
如果大廈每年的租金收入超過五萬加元，共管大廈公司必須向政府申請稅務號碼，并每年或每季每月報稅。
雖然，目前加拿大公寓大廈作為非牟利公司賺取收入的現象并不普遍，但相信將會是一個受不少業主歡迎及接受的趨勢。事實上，一些新建的公寓大廈物業，在首層商鋪位置設有餐廳、小型便利店等，還有大廈內設有日托中心，這些都是一舉兩得的明智之舉，既方便大廈業主，又能增加收入，補貼業主的管理費，絕對是兩全齊美。
此回合，中國勝。
第三回合：物業管理公司的職能和角色
加拿大物業管理公司與中國的經營模式截然不同，中國通常采用專屬于某一小區自給自足封閉式的服務模式，基于杜絕利益沖突，加拿大沒有這類“巨無霸”包攬式的物業管理模式。
中國的物業管理公司旗下通常包括有保安、清潔、電梯、機械設備維修、電腦系統維護等服務的公司，一條龍式服務整個物業小區，物業管理團隊是一個人數眾多的服務隊伍。
但加拿大情況則不同，專業物業管理公司管理過百不同小區/大樓，橫跨不同城市，公寓大廈日常編制內的物業管理人員只有幾個人，甚至一些鎮屋物業或小型樓宇，并不設管理處辦公室，沒有常駐的物業管理人員。物業管理公司管理大廈日常所有行政及財務事務，處理業主及租戶的事宜，為大廈各大小工程招標，聯絡溝通監管所外判合約服務商的工作，這些合約商與物業管理公司沒有任何利益關系，也就是說，服務大廈的清潔、保安、電梯、園藝、鏟雪等服務商均是與物業管理公司毫不相干的獨立公司，且根據合同簽約的長短，這些服務公司可能會年年更換。
加拿大物業管理公司的利潤來自業主董事會的合約聘用費，每月收費均固定。物業管理公司絕無利潤創收之說，傭金屬違法行為，不可有其他隱性收費；公寓大廈本身帳戶獨立，所有收入及發出支票與物業管理公司帳戶完全分開。
事實上，加拿大的物業管理公司與其他普通的合約服務商處于一樣的位置，由業主董事會公開招標選擇，合約通常較長，為五年。物業管理公司受聘期間，向大廈提供服務的所有文件和電腦資料等，均屬大廈資產，合同終止時，不得轉移。
筆者認為，中國的物業管理公司制度，使物業小區內的各項運作更迅速有效，但弊端是物管公司可能會以盈利為目標，因為旗下提供的服務是獨市生意，業主無從選擇，致服務質量及價錢欠缺市場公平競爭的優勢。
相比之下，加拿大的物業管理公司承擔代表大廈在市場選擇最合適服務合約商的工作，幾乎所有大小維修都要假手于人，工作效率不盡如人意，超過物業管理合同上限（如2,000加元）的維修服務均要通過繁瑣的招標程序，直接影響工作效率。但好處是地位中立，為業主爭取最有市場競爭力的合約商服務。
此回合，中國和加拿大打和。
筆者認為，基于中國和加拿大兩國不同的國情及物業管理的發展歷史，不可以簡單地判斷孰優孰劣，更絕非因為加拿大的物業管理歷史悠久，就一定處于優勝的位置。相反，兩地應該通過不斷的交流去互補長短，共同進步。
Joanna Yu
加拿大華人物業管理協會創會會長，加拿大特約評論員，專欄主持人。
原載于《現代物業·新業主》2012年7期/總第228期
(責任編輯：現代物業) |
