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物業經理的煩惱與快樂（二十六）
租客中的善人和搗蛋鬼
文/Joanna Yu
租客為業主支付物業管理費
米勒租住在多倫多市中心的一幢公寓內，雖然他并不是業主，但已連續五個月按時在每月的第一天向大廈管理處繳付580加元的物業管理費。
原因是物業管理處每月向米勒租住單位發信，追收拖欠的物業費，但米勒的房東已離開加拿大超過一年，管理處并沒有他在海外的聯絡方式，該業主也似乎刻意與大廈管理處保持距離，拒絕讓米勒提供最新的聯絡地址、電話、電郵等。管理處惟有把他擁有的這間公寓大廈單位作為有效通訊地址。
米勒收到公寓業權留置權（Lien）的最后通知，通知上稱若其租住單位欠交的物業管理費于十天后不能付清的話，大廈管理公司將把此單位欠物業費事宜全權交予大廈律師處理，因此馬上涉及至少1,000加元的額外費用。之后的結果可能是銀行拍賣此物業，米勒最終也可能被迫搬離這間離其公司僅五分鐘路程的理想居所。
米勒代表業主拆開信件，知道究竟后與管理公司協商，他將以每月的部分租金作為物業管理費，代表業主繳付。米勒表示，業主是個好人，在他最困難的時候以極便宜的租金租給他這個公寓單位住。如今業主身處海外，似乎在經濟、感情、事業等方面都遭遇暫時挫折，米勒不希望大廈行使留置權，最后賤賣物業，讓他眼中的“好人”業主損失慘重，雪上加霜。
事實上，以租金支付物業管理費是共管物業管理一種普遍接納的做法，因為大廈要保證不錯過三個月的優先權，就是說，如果某業主超過三個月不繳納管理費，如果他/她資不抵債申請破產時，大廈將可能分文收不回；但若大廈于三個月期限內注冊了留置權，業主所欠的管理費就會成為優先支付的項目。
業主自�。∣wner-occupied）與投資出租的物業單位
在共管公寓大廈，通常情況下，打算購買單位自住的業主都會關心大廈內有多少是出租物業，在大廈出示的“物業狀況證明文件”（Status Certificate）中都會清晰列明本大廈目前有多少戶是出租物業。一般買家的印象是，如果該大廈的物業單位由大量非業主的外來租戶租住，該大廈整體水準會較差，因為居住的人員若不是業主，對大廈的歸屬感較差，不會像自住的業主一樣因為是自己的血汗投資而嚴格遵守大廈規章制度。相對而言租客只是短暫的過客，違反大廈規定又“奈我如何”？管理公司通常也只會向業主問責，最終結果也可能是提前解約，但加拿大的租務政策條例向來偏袒所謂弱勢社群的租客，讓“租霸”現象屢見不鮮。
安大略省的共管公寓大廈條例第83條規定，凡業主出租物業予新租客，必須在30天內向大廈申報該物業單位出租事宜，提供租客姓名、業主最新聯絡地址、出租合約影印本，并同時向租客提供本大廈的章程、規則和細則條款，租客必須嚴格遵守大廈的所有規定。
瑪利娜的單位新搬來一對年輕夫婦，大廈保安用“相貌堂堂，彬彬有禮，衣冠楚楚”來形容兩人。兩人職業不詳，極少露面，偶爾半夜返回大廈，提著精致的皮箱。直至半年后的一天，多倫多警察局的便衣探員上門執行任務，在走火樓梯靜候這對夫婦回家，確認兩人在屋內后，五名警員帶搜查令破門而入，人贓并獲，在大廈保安似曾相識的皮箱內即時檢獲高純度的可卡因及大麻等毒品。這對平時道貌岸然的夫婦在大庭廣眾之下，被扣上手銬，由五名警察帶出大廈，押上警車。
警察拘捕行動對該單位大門造成的損毀必須馬上維修，雖然各住宅單位的大門應屬大廈共有物業管理（Common Element）的范圍，維修及更換應由大廈負責，但鑒于本案牽涉住戶的刑事犯罪活動，該單位因此要對大門及門鎖的更換等負責。業主瑪利娜坦言，她已根據租務條例及租約上的細則，要求馬上終止租約，因持有租客一個月的押金在手，將以此抵償大門及門鎖更換等項目的損失。
除了從事非法活動的租客讓業主大感頭痛外，一些不負責任住戶的所作所為，也讓業主不得安寧。房東杰克的租客酷愛在一天的繁忙工作后在浴缸內泡浴，然后閉目養神欣賞音樂，浴缸水溢滿至樓下也渾然不知，直至樓下單位天花板漏水，報告大廈管理員。管理員大力敲門沒有回應，再用大廈百合匙把門打開時，這位租客仍在“夢游仙境”中。
最讓杰克氣憤的是，這樣的情況竟然一而再再而三，總共發生了三次，租客對自己造成的維修損失拒不負責，更爭辯浴缸在水差不多到頂部時應有去水位，防止意外溢滿，屬設計失誤，與他無關。杰克前后支付了超過1,000加元的維修費，在租約一年期滿時即拒絕續約，送走了這個“瘟神”。
理論上，在同一大廈內居住的住戶，無論是業主還是租客的身份，他們都是平等的，都應遵守同樣的大廈規則，受同樣的條例約束。絕大多數的租客也都是安分守紀的，用“大廈是我家，我不只是匆匆過客”的想法來共同維護。不過，統計數據也顯示了無可否認的事實，大廈內發生的一些意外狀況，如洗衣機漏水、水管長期滴水至破裂“水淹金山”、煮食火爐使用不善致大廈火警鐘鳴響、違例棄置垃圾和循環再用物品的行為等等，租客違例的比例遠遠高于大廈內的業主住戶。
當然，大廈物業管理公司與業主及租客打交道時切不可有雙重標準，一定要一視同仁。不過，對蠻不講理依然我行我素冥頑不靈的租客，或一些從事非法活動的租客，最后的殺手锏是令業主終止租約，把神憎鬼厭的租客逼遷。
原載于《現代物業·新業主》2012年第12期/總第243期
(責任編輯：現代物業) |
