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物業經理的煩惱與快樂（三十二）
物管公司詐騙兩千萬加元 主腦逃夭
文/Joanna Yu
愁眉不展的沙瑪呆坐在位于多倫多西面伊桃碧谷的公寓單位內，手上拿著管理處寄來的特別征收費（Special Assessment Fees）通知，眼淚再也忍不住滴了下來。二千五百加元的特別征收費，對于剛脫離貧窮線的一家四口來說，絕對是天文數字。
沙瑪一家八年前從印度移民到加拿大，從最低時薪工資的工作做起，好不容易才賺夠首期，買下這個公寓單位，沒想到才不過一年時間，大廈就成為震驚大多倫多地區的物業管理公司詐騙案的受害者。
管理大廈的公司主腦可汗早已逃之夭夭，據說已返回孟加拉的老家。報告顯示，他控制的物業管理公司合共詐騙了超過兩千萬加元，涉及四幢共管公寓大廈以及一個大型的建筑工程。
初步調查發現，可汗蓄謀已久實施其詐騙計劃。他首先挑選一些通常同為南亞裔聚居較多的大廈，業主董事會成員多數是對加拿大法律、銀行法規不太熟悉的新移民�？珊挂猿蛢r錢投標，往往輕而易舉獲得物業管理合約。
可汗的詐騙伎倆一般是先為旗下管理的大廈注冊一項適合自己日后實施詐騙的特別借貸附例（By-law），之后再使用此虛假借貸附例，加上假的董事會會議記錄，向金融機構貸款。四幢被詐騙的大廈從業主董事會至各單位業主、甚至物業管理公司內部的物業經理及財務會計,均對借貸事宜毫不知情，因為自始至終都是可汗一人控制。他另一高人之處是冒簽不同董事會成員的簽名，并屢屢得手。
不過，在其中一樁詐騙案中，可汗斗膽盜用一家大廈的名字在銀行開設戶頭，使用他本人與另外兩名手下員工的名字作為大廈董事，職位分別是董事會主席和秘書。在大廈董事會惘然不知的情況下，輕易獲得三百一十萬加元的貸款。
在另一樁大型的建筑工程詐騙案中，可汗先注冊一家工程公司，再用此公司以最低價投標由他管理的大廈的一項工程，成功“中標”后，再以半價下判工程給其他合約商。
被控至少詐騙斂財超過兩千萬加元的可汗，其生活相當奢侈豪華。收集名車是他的最大愛好，他的一位舊下屬形容，可汗換車如換鞋，在他別墅的雙車房內以及車道上，停放了奔馳、雷克薩斯、寶馬和奧迪四輛名車，并在屋外裝設閉路監控。
此外，可汗土豪式的打扮也令人側目，他喜愛佩戴累贅的金飾，十只手指都戴上不同款式的鉆石戒指，相當怪異夸張。
在詐騙案被揭發前夕，可汗已飛往杜拜，然后再返回孟加拉老家，逃避加拿大法律的制裁。但是四幢被他詐騙巨款的大廈業主從此苦不堪言，有極少數業主甚至被迫申請私人破產，大廈的物業管理費每年加幅至少25%，特別征收費也可能接踵而來，以填上可汗非法借貸每筆過百萬加元的款項以及價值不菲的律師費。
與此同時，向可汗批出借款的金融機構也在被控告之列。最讓業主憂心的是，他們辛苦血汗錢買來的物業，在目前價格每年瘋狂飆升的多倫多地產市場逆市而跌，已貶值近一半。更加要命的是，即使是半價出讓都未必有買家，因為大家都知道大廈有巨額借貸欠款以及懸而未決的大小訴訟。倒霉的業主可能十年八載都不能脫手現有物業，像沙瑪這樣剛買下房子不足一年的業主更是欲哭無淚，不知要捱多少年的昂貴物業管理費了。
相對來說，加拿大安大略省的共管公寓大廈管理法已經較為規范合理，防止此類詐騙的發生，但真正要百分之百杜絕，相信世上沒有任何法律規條敢寫下包單。
可汗詐騙巨款能夠得逞，筆者認為受害的公寓大廈業主董事會也有一定責任。正如事實顯示，可汗通常會挑選與自己同聲同氣的南亞裔較聚集的大廈，取得他們的信任，然后以極具吸引力的超低合約價錢以及天花亂墜的承諾，成功奪得物業管理的合約。
受害大廈的業主董事會成員，不少都是來加拿大僅數年的新移民，對于鄉親的“關照”特別垂青，且對加拿大法律一知半解，更未能洞悉“超低價”合約的不合理和里面存在的貓膩。
事實上，安大略省現行的共管大廈物業管理法已實施超過十載，時移世易，改革呼聲日益高漲，包括對業主董事會成員要求，如必須接受系統的培訓等。董事會成員素質提高，才會有足夠能力辨別物業管理公司的真偽，審查超低價管理合約的漏洞。更重要的是，在每個月的董事會例會及銀行來往賬單和財政報告中及時發現問題，才可以杜絕這些每樁逾百萬加元的詐騙案。
原載于《現代物業·新業主》2013年第11期/總第275期
(責任編輯：現代物業) |
