中國即將成為全球最大的公共物業與設施管理市場，大量基礎建設當中的公共物業和設施設備投入運營，國有資產和公共資源是目前許多物業與設施管理者必須面對的難題，是以往三十年中物業發展的新的倚重。存量資產的價值活化、物業和公共資源的全生命周期管控、管理成本和社會成本的減本增效，成為公共物業與設施管理在今后國資物業的管理難點和工作重心。
 

　　全球化的視角下，國資物業如何在具體工作中實現以最小成本運營和管理物業資產、設施與設備，以最少人力支出換來設施的高效利用及最長壽命，以最可靠的方式使設施使用人獲得安全、舒適、便利的使用環境，以最先進的手段提升管理和服務人員的工作效率及職業能力……
 

　　2019年9月27-28日，由現代物業雜志社、云南省物業管理行業協會主辦，中油陽光物業管理有限公司、云南交投物業服務有限公司、昆明世博園物業服務有限公司協辦的2019現代物業發展論壇“公共物業與設施管理”研討會在昆明陽光酒店圓滿舉辦。論壇聯手中國(大陸、臺灣)、日本、美國企業高管與專業人士，共同探討公共物業與設施管理的最佳實踐方式。
 

 
現代物業雜志社總編輯成忻進行大會主持，介紹來賓及議程規則。



第一時段主持人：宋有興（現代物業雜志社社長，云南省物業管理行業協會會長）
 

LEED城市與社區，打造可持續的人類居住地
 

杜日生

　　美國綠色建筑委員會(USGBC)、綠色事業認證公司(GBCI)北亞區董事總經理杜日生認為，自工業革命以來，由于人類活動排放了大量的二氧化碳等溫室氣體，使得大氣中溫室氣體的濃度急劇升高，結果造成溫室效應日益增強。USGBC在過去二十年內創造了全球綠色建筑的“共同語言”——LEED，今天則開始思考超越建筑之外的，關于綠色城市與社區的發展。城市作為建筑的載體，其發展不僅需要考慮單體建筑，更要從區域的尺度、系統化的角度考慮城市的規劃與發展。城鎮化率的上升是全球的大趨勢，2050年預計70%的人口都將生活在城市，其中38%的人口增長出現在亞洲。USGBC希望將綠色建筑的經驗拓展到更大的城區范圍。
 

　　“LEED城市與社區”(LEED for City and Community)是適用于全球范圍的評估與認證體系，用于評價城市或社區的可持續發展水平和人居生活品質。2019年4月1日發布了適用于城市和社區的LEED 4.1版本。這套評估體系通過與城市發展利益相關方充分的交流與協作，高效地促進全球城市可持續、公平性與韌性發展。LEED城市與社區認證體系涵蓋了城市發展的全生命周期，從規劃、設計、開放建設到建成后的運營管理，提供了一套綜合的、統一的評估標準。
 

　　杜日生認為，城市發展到了后半段，開發商的身份也逐漸轉變為城市運營商的身份，更應當重視對于既有城區的表現的持續監測與提升。他向大家介紹了LEED城市與社區認證的國際案例，例如芝加哥積極應對氣候變化打造低碳城市、韓國松島國際都市智慧生態新城、印度蘇特拉城市健康與繁榮發展。
 

　　中國的重點項目則有北京大興國際機場臨空經濟區、大同國際能源革命科技創新園、杭州地鐵萬科“天空之城”等。伴隨著城市化和城市轉型發展，中國政府比以往任何時候都更加強調生態文明、綠色與可持續發展的理念。上海、北京、成都等中國城市以及城市中的區域都可以參加LEED城市認證(LEED for Cities)，以展示其在可持續發展方面的領導地位和最佳實踐。希望更多的中國城市與城市中的區域參與LEED全球可持續城市平臺，展示中國城市可持續發展的決心與階段性成果，與全球城市交流并分享實踐經驗。
 

公共物業招標制度與智慧科技設施管理
 

黃世孟
 

　　臺灣物業管理學會名譽理事長、臺灣衛浴文化協會理事長黃世孟，從大學宿舍之物業管理、社會住宅之物業管理、藝文場館之物業管理、體育場館之物業管理、公共物業雙贏的策略五個方面詳細介紹了“臺灣公共物業招標制度與智慧科技設施管理”。
 

　　大學宿舍之物業管理以高雄中山大學為例，高雄中山大學總務處單項發包、監督與驗收委托民間物業管理公司依約提供專業服務的項目包括：1、門禁管理與安全維護;2、環境清潔整理;3、環境保護與美化;4、宿舍設施改善與維護;5、消防安全與設施。
 

　　社會住宅之物業管理，以2012年1月開放入住的臺北市大龍峒社會住宅為例，詳細介紹社會住宅的開發背景，住戶入住前、居住中、遷出前物管服務事項和如何善用居住期間之培力資源脫貧脫困。社會住宅培力模式包括五個方面的內容：生活減壓、健康促進、專業培職、生活技能、心靈工坊。例如在生活技能方面，設置有家電維修工坊：邀請業師或社區住戶維修達人，擔任社宅家電維修工坊講師，教學電器維修、幫忙維修或咨詢;愛心早餐店：于社宅空間開設早餐店或便利商店等店家，可以雇用社宅弱勢族群或令其在商鋪實習，使社宅弱勢族群能擁有一技之長;社會住宅居住學習：如何在社會住宅有限空間的房型中規劃生活家具與道具，如何收納與住藏，需有人教導、而且應該學習。
 

　　以北部流行音樂中心場館為例介紹藝文場館之物業管理。項目采用公開競標的方式委托物業服務公司提供專業物業管理服務。黃世孟認為，業主方的關鍵需求在于罩門不能斷電、空調質量、安全聚散。而最終中標公司的服務建議書中有針對罩門答復業主的需求。另外中標公司有三個方面的智慧科技運用：一，執行場館能源管理，提供節電而不斷電的各種定期維護檢測方案;二，設置場館PM2.5 偵測器，提出空調空氣質量各種監控調整方案;三，結合建筑信息系統，監控場館出入口人流量，從而實現機動配置保全人力。

 

第二時段主持人：姜芳（索克物業發展股份有限公司董事長，河南省人大代表）
 

東京都秋葉原城市街區管理
 

佐藤賢一
 

　　日本NARIWAI總研株式會社代表、日本內閣官房地域活性化統合事務局地域支援事業(專家派遣事業)復興城市建設專家佐藤賢一，不遠萬里來會，分享日本東京都市中心秋葉原城市街區的街道管理。
 

　　秋葉原地區在二戰之后就形成了售賣高品質電子產品的市場，從20世紀50年代到80年代，這里的商店先是大量供應電視、冰箱，隨后是錄像機和游戲機。如今，電子產品店、模型玩具店、動漫產品店和主題咖啡館在這里并肩共存，新的辦公及零售賣場綜合大樓也漸次拔地而起，該區域中店鋪達到上千家，以期創造更多的商業利潤。為了整體解決秋葉原的美觀、交通、治安、設施、地區整備，宣傳、促進觀光、創造產業，促進秋葉原的持續繁榮和可持續發展，成立了秋葉原城鎮管理組織。
 

　　在日本，有一種“城鎮管理組織(TMO)”，采取公私合營(PPP)形式，被定義為“運營和管理組織”，可以參與城鎮管理。近年來日本的TMO基本由城市重建項目引發，各種土地所有者、企業、居民和租客等利益相關者，以管理城鎮為目的共同建立TMO。到目前為止，東京都千代田區已有3個TMO已獲得財務資源，開展“公共事業項目”。
 

　　TMO的一般業務有如下操作：一，露天場所、道路、停車場、防災倉庫等公共場所、公共設施的管理和清潔;二，節慶活動;三，公共關系和信息傳播業務;四，預防犯罪/防災;五，開發控制/城鎮建設支援事業。但是在TMO一般業務中第三、第四、第五三項并非盈利業務，是以增加房地產價值為增效作用，但被認為是必要的業務。
 

日本公共停車場
 

高彥
 

　　日本株式會社百思特(Best Smart Co.,Ltd)總經理，日本設施管理協會注冊設施經理高彥以《日本公共停車場建設與運營管理》為題詳細分享了日本停車場發展歷程、建設案例、運營管理。
 

　　東京八重洲停車場于1960年開業，屬于日本第一座地方政府公共停車場。八重洲地下街株式會社的前身是東京地下停車場株式會社成立于1958年。成立時是為了開發建設東京站八重洲地下停車場。上世紀六十年代初取得特許經營權，在地下停車場配套開發了八重洲地下商業街，現在是日本第二大地下街。
 

　　在日本公共停車場的運營主體主要分為：一、公益團體，如公益財團法人東京都道路整備保全機構等;二、民營特許機構，如八重洲地下街株式會社、三菱地所物業管理株式會社等;三、高速公路公司，如首都高速公司、東日本高速株式會社等;四、委托第三方，如PARK21公司等。目前在日本，停車場管理也進行智能化，同時也提供相應的配套服務(例如便利店、倉庫、休息室、租車、充電、共享單車)。

 

第三時段主持人：林世�。ㄅ_灣物業管理學會常務監事，臺灣和藝顧問有限公司執行長）
 

中國城市基礎設施運營管理
 

　　綜合管廊
 

仝其剛
 

　　珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司助理總經理、珠海大橫琴城市綜合管廊運營管理有限公司董事長仝其剛，分享中國首個“物業城市”治理模式下的珠海橫琴新區地下綜合管廊建設、管理、智慧科技應用及可持續發展等問題。橫琴新區綜合管廊在形式上分三倉、兩倉及單倉三種。納入綜合管廊的管線有6種，已經實施的有220千伏電力電纜、通訊管、冷凝水管、給水管，遠期預留中水管、垃圾真空管，能滿足橫琴未來100年城市地下公共管線的需求。（關于珠海橫琴新區地下綜合管廊的詳細介紹，請參見《現代物業·新業主》2019年5期/總第458期《地下綜合管廊：城市新動脈》https://mp.weixin.qq.com/s/gvjswn4crzBl_6aplImYpg）

　　高速公路服務區
 

　　2017年底，齊魯交通服務開發集團成立了專業的物業管理公司——山東魯晨環境工程有限公司，引進大批專業從事物業管理及資產管理的人才，介入高速公路服務區的物業管理，實現“專業的人做專業的事”。公司于2018年4月，根據各項功能服務實際，制訂了物業服務標準，擬定了《高速公路服務區精細化管理手冊》、《高速服務區物業標準化建設規劃》和《標準化管理辦法》等系統文件。2018年12月，所服務的長清服務區審批通過了國家級高速公路服務區物業服務標準化試點項目。
 

張秀惠
 

　　齊魯交通服務開發集團有限公司黨委書記、董事長，齊魯智慧物流發展有限公司董事長張秀惠的專題介紹，涵蓋專業公司建設、服務區物業現狀、物業服務標準化、服務區物業國家標準化試點四個方面。張秀惠認為，高速公路服務區在運營過程中承擔著很大一部分公益服務職能，但出于歷史沿革及體制成形的原因，以及經營方逐利的本質，在提供服務區公益性服務時難免打折扣。但目前，社會時代已經發生了變化，特別是服務行業，已經由服務經濟轉變為體驗經濟，只有獲得更多客戶認同，才能擁有更多經濟價值。服務區公益性服務是切實關系到司乘人員的服務體驗，因此在服務區公益服務方面，通過引入專業物業服務，可有效提升服務水平和質量。
 

　　綜合體育館
 

彭小鍵
 

　　廣州亞運城綜合體育館運營管理有限公司副總經理彭小鍵，分享廣州亞運城綜合體育館物業經營的探索與實踐。公司于2014年12月1日正式接管亞運城綜合體育館，以“國際賽事承辦者、群眾體育推動者、體育服務提供者”作為基本定位，履行公共體育場館惠民開放的職責，以高效能的管理、高品質的服務、高水平的策劃，提高亞運城綜合體育館的利用率，打造優質場館運營管理品牌，以體育為平臺提升番禺區的知名度和美譽度。
 

　　賽后場館雖是城市名片但缺乏人氣，場館功能結構單一，僅滿足于賽事，與其他商住物業有很多區別。如何打破傳統場館運營模式涅槃重生?主要在于立足三個轉變：1、實現平臺經營轉向內容經營。積極調整經營思路，通過自主策劃的活動，打造自有IP項目經營，形成新的業務增長點及利潤來源，實現由“平臺經營”轉向“內容經營”。2、實現“管理型公司”轉向“經營型公司”，確保場館公共服務屬性的前提下實現多元化經營，挖掘大型競技體育比賽，商業演出、會議會展、企業活動、物業租賃及群體運動的運營潛力。3、實現“實業經營”轉向“資本經營”。搶占PPP項目投資運營市場份額，打造“互聯網+”體育文化全產業鏈，成功中標晉江第二體育中心、衢州體育中心、溫州體育中心等多個PPP場館。（有關內容請參見《現代物業·新業主》2018年8期/總第432期《廣州亞運體育館物業運營》http://www.cnfm2001.com/guanli/wuyeguanli/2018/0927/4373.html）

第四時段主持人：錢江（ARCHIBUS大中華區董事總經理）
 

公共物業整合發展
 

張建陽
 

　　2018年3月，由青島國信集團和上海上實集團共同持股，成立青島國信上實城市物業發展有限公司。目前公司在管理面積216萬平方米，年收入將近2億元，在管項目包括膠州灣海底隧道、體育中心、會展中心、海水浴場等，未來將接管海天中心、金融中心等高端綜合體。此次整合目的在于提升主業運營價值、提升物業資源價值、提升服務平臺價值。青島國信上實城市物業發展有限公司董事長張建陽介紹，自物業資源整合后，經過將近一年半的運行，各物業項目現場品質有了明顯改善。與整合前相比，綜合客戶滿意度從86.3%提高到93.5%。設備管理方面建立起“公司-項目”相互配合的上下聯動工作機制，打通公司內部專業人員資源共享通道。與整合前相比，設施設備完好率由89.4%提升到97.8%。公司人才隊伍建設提升明顯，人才結構呈現高學歷、高專業、高持證的狀態。為公司未來發展提供了堅實的人才保障。各項專業人才比例較整合前均有明顯提升。(詳情參見《現代物業·設施管理》2019年7期《張建陽：整合視角下的大物業資產運營》http://www.freegiftcardsmania.com/a/jinrituijian/toutiao/2019/0929/6570.html）



 

互動交流環節，參會代表積極提問，引發激烈討論。


代表聯誼會，充分交流。
 

　　項目體驗式研討
 

　　9月28日上午，參會代表前往昆明世界園藝博覽園圍繞世博園改造提升項目開展體驗式研討。昆明世界園藝博覽園為1999昆明世界園藝博覽會會址，占地面積約218公頃，作為世界級博覽會址完整保留并持續運營至今創造了全世界第一，現由央企華僑城集團控股的云南世博旅游控股集團有限公司運營管理，昆明世博園物業服務有限公司提供綜合物業管理服務。
 

　　專業性的運動會、大型的博覽會場館運營一直是世界性難題，昆明世博園保持了持續盈利，并在2006年成功上市。2018年以來，華僑城集團對世博園進行改造提升，在歷時一年多的匠心雕琢和精益求精的研討與規劃下，2019年全面啟動改造提升，并通過世博園的改造提升以煥活昆明城市北部勢能，激活片區存量資源，重新賦予世博園新的活力和成就新的輝煌。在世博園改造提升中融入新理念、注入新元素、植入新功能，逐步實現世博園文化提升、環境提升、內容提升、運營提升。作為世界上唯一完整保留的世博會會址，昆明世博園憑借全世界規模最大、最具原創性的園林園藝大觀園獨有的歷史文化和景觀價值，成為具有世界性、民族性、園藝性、高品位性、唯一性、不可模仿性、價值可持續性的會址文化遺產。
 

　　在園區改造提升項目體驗參觀過程中，管理方就世博園園區建設規劃、園區定位、業態布局、基礎數據等做詳細介紹。與會者參觀世博園五星級衛生間項目，體驗五星衛生間服務標準、作業標準、智能化設施應用;參觀景區綠化養護、水景養護項目，以及國際館、歡喜谷、房車營地、世博52度溫泉酒店等項目改造及運維情況。
 

參觀世博園改造提升項目
 

　　云南世博旅游景區投資管理有限公司總經理保貴昆、昆明世博新區開發建設有限公司副總經理宋蕾、昆明世博園物業服務有限公司總經理邢開超，在座談交流會上從世博園的“過去、現在和未來”詳細專業地介紹了世博園整體改造提升發展歷程、面臨的挑戰;景區物業管理發展歷程、物業管理方向、管理特色及難點，并和考察代表就國有資產在國有企業中增值性經營和保值性經營兩者的關聯，物業管理行業新的業務開拓方向，探討打造自主IP形象等話題進行互動討論交流。
 

互動提問


部分代表參加昆明世界園藝博覽園項目體驗式研討留影
 

　　我們匯聚了富有遠見而立足今天的物業企業，努力探尋國際最佳實踐經典項目，以期表達我們對公共物業與設施管理服務的每個細節的深度理解，并將盡力幫助到那些正在面臨管理轉型，以及需要適應物業使用人和公共事業單位業主所期待的更高要求。物業管理企業在過去既有的管理基礎上面臨新的要求和課題。
 

　　2019年，新中國成立70周年華誕。70年的風雨兼程，中國經濟實現了巨大的跨越，中國社會發生了翻天覆地的變化，物業管理在經濟發展與和諧社會建設中發揮著舉足輕重的作用，并伴隨時代發展而進步，尤其是知識換代、技術升級、科技革新所帶來的整體向好，為中國現代建設、城市文明做出了巨大的貢獻。正值國慶70周年之際，現代物業攜手廣大物業同仁，堅守專業、提升品質，用心服務業主、服務城市建設、服務社會，2019現代物業發展論壇“公共物業與設施管理”為國慶70周年獻禮!



 

　　本次論壇得到湖南知行管理學院、廣州市物業經理人協會、ARCHIBUS公司、金麥斯環境學院、中國物業管理信息網、山東青年政治學院現代服務管理學院、萬智CIH發展中心、山東山青物業管理研究院、貴州省六盤水市物業管理協會、知行曉政、昆明世博園中國館、云南世博旅游景區投資管理有限公司的大力支持!
 

　　本次論壇的現場資料、精彩瞬間集錦敬請瀏覽現代物業雜志網（www.freegiftcardsmania.com）或者中國設施管理網(www.cnfm2001.com)了解;更多深度報道將于近期《現代物業》雜志刊出，敬請關注!