城鎮化，中國商業地產發展的機遇——2015 RICS國際論壇特別報道

　　皇家特許測量師學會(RICS)舉辦的“城鎮化到全球化：中國城市發展的未來”2015 RICS國際論壇于2015年3月26～27日在北京召開。國內外知名專家、從業人士及政府代表的精彩演講與討論，從不同角度思考并探討了當下中國城鎮化面臨的機遇與挑戰以及相應的解決方案。

　　本刊就此次論壇關于商業地產升級、資產管理創新、商業建筑節能等重要方面的精彩發言、討論進行編輯整理，與讀者朋友分享。

　　城鎮化過程中，城市的發展面臨著一系列的挑戰。其中，住宅開發商轉型到商業開發以后面對重重困難，開發商轉型增持商業地產后如何增加資產價值?新世界中國地產(華北)副總經理邱國兆的介紹給有意轉戰或已經轉戰商業地產的開發商提供了很好的建議。

　　開發商如何由住宅向商業轉型

　　住宅的房地產商這兩年不好做，利潤空間太小，現在慢慢轉向了商業地產，也就是轉型。為什么會轉型?外部原因是中國改革開放三十年，首先解決住的問題，所以住宅一直紅紅火火，直到2015年5月份宏觀調控以后，開發商的利潤開始下降。之前地產開發可能規劃、審批都是單方面的，現在考慮到城市化綜合問題以后，每次批地可能都要有一些商業或者辦公樓，或者酒店等用途的規劃在里面，所以地產開發就變得越來越綜合化。內部情況是因為這十多年的地產開發導致有很多存貨以及利潤空間下降，所以房地產，特別是住宅地產要想辦法怎么生存下去。怎么生存呢?就是大部分住宅的開發商都會做一些商業地產。這是在住宅高速發展以后作一些平衡的調整。就住宅來說，當然是賣完就完了，然后利潤收到，報表上都很好看。但如果是商業，就需要一個比較長的時間才能得到利潤。這樣可以形成一個平衡點：不總是很快實現資金回籠(住宅地產)，還有一些可以實現每年都產生收益(商業地產)。也就是商業地產可以抵抗一些樓價下跌的風險，當樓盤賣不掉的時候，能有一些資金平衡。房子賣得很快，但在兩三年有升值的話，開發商是獲得不到利潤的。商業地產做得好的話會有一個非常好的資金回報，會獲得長期的穩定的現金流，經營非常好的話，它的價值會翻倍或者更高。其實對于商業地產來說，住宅和商業是分不開的，當住宅入住的客戶群很好，旁邊的商業就會有非常大的利潤空間，兩者是相輔相成的。

　　轉型商業地產，對住宅開發商來說困難重重。因為原來快速建完，快速賣完，這樣可以預測到一個較準確的回報率，市場好的話、熱的話，回報率可能更高。但是如果做商業地產，就不是這樣的，很多時候預算、控管非常難。因為建完房子后還要裝修，客戶或者租戶會對裝修提出一些要求，如果是一線品牌的租戶，裝修做完可能還要重新改，都會導致成本會增加。在時間上往往也會受到很大制約。不是說想開業就開業，可能開業要積攢到所有商家裝修完以后，必須是同一天。“同年同日生”對開業是非常重要的。

　　做商業地產還有投資回報率的問題，雖然可能是同時開業的，但是開業以后商場是不是經營得好，要看客流量、要看營業額。營業額是整體商場的營業額，一年做多少個億，然后再分到下面，每個商鋪又是怎么樣的。還有一些租售的比例。如果這個商場不成熟的話，租金也會受到影響。綜合各種標準才能算出回報率，最初預測的回報率跟實際操作的會有很大的一些差距。

　　開發商業的過程中招商也是一個很大的問題。一些住宅開發商轉到商業地產以后，很多大的品牌對其不太了解不敢進來，對進來以后能不能經營好也很擔心。這些開發商轉型后沒有品牌資源庫，而建立品牌又需要一個很長的時間。關于業態規劃也往往是在實際操作過程中才能體驗到的。規劃的業態可能想走高檔的(路線)，但是市場是不是能夠接受呢?那個位置是不是OK呢?有時候期望值和實際招商后的有很大差距，業態往往要作很多次調整。但就算開業了，調整還要一次、兩次、三次繼續的篩選和過濾，業態其實一直是動態的。

　　商場進場以后要做推廣、宣傳，推哪一個品牌呢還是推商場，它都有一些巧妙的東西，如果推得不好，可能效果就不那么好。另外，招來的商業有的是要算扣點的，有的是要算保底租金的，中間這些管理都非常重要。一方面希望商業地產的價值不斷地提高，但是后面需要有一個強大的業態以及商家幫你一起成長。運營起到的作用就是聯系這兩個環節，每一個商鋪都能夠生存得很好，發展得很好，整體的價值才能提高。必須可持續發展，如果沒有的話，這個商場肯定很快會死掉。

　　當然，這需要一些過程，原來住宅開發轉到做商業地產以后，往往可能得不到公司的注重，老板商業地產一投三十個億，要做二十年才能回報，中間還要花很多的錢做裝修，招商推廣。很多時候公司不是很支持，剛剛轉到住宅的時候都有一個很難的適應期。

　　所以做開發，特別是住宅轉到商業開發以后，有很多細節的問題，所以不能光看這個商場很火，很紅。如果不去管理，不去維護，不去推廣的話，它會很快就會死掉的，死掉以后商場再開業，那是一個非常痛苦的過程。所以增加資產價值，很簡單，這是我們都想做到的，但是在增加資產價值的過程中大部分的商業其實都是不成功的。所以怎么樣能夠保證，就是運行和資產要雙力合一，做開發和運營的必須要同一個目標，這個是非常重要的。另外一個很重要的系統就是CRM——客戶關系管理，簡單說就是怎么樣讓客戶每天都回來呢?或者怎么樣保證商場的客流量，保證每一個商家都能夠有生意可做，所以這個過程中一定要拼軟實力。

　　過去十年中多是輪轉式的住宅開發，而未來商業地產所做的是資產管理，兩者之間的矛盾怎么解決。又該如何利用資本市場，利用管理能力重塑商業地產。全國房地產聯合投資(FOF)基金執行合伙人閆宗成作為國內商業地產行業專家，就國內商業地產的運營、管理，包括改造、重塑、創新方面進行了分享。

　　(未完)

　　原載于《現代物業·設施管理》2015年第4期